住房和城鄉建設部 　　關于印發《業主大會和業主委員會指導規則》的通知 　　建房[2009]274號 　　各省、自治區住房和城鄉建設廳，直轄市房地局(建委)，新疆生產建設兵團建設局： 　　為了規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《物權法》和《物業管理條例》等法律法規的規定，我部制定了《業主大會和業主委員會指導規則》，現印發給你們，請貫徹執行。執行中的情況，請及時告我部房地產市場監管司。 　　中華人民共和國住房和城鄉建設部 　　二○○九年十二月一日 　　業主大會和業主委員會指導規則 　　第一章　總則 　　第一條　為了規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規的規定，制定本規則。 　　第二條　業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。 　　第三條　業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。 　　第四條　業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。 　　業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。 　　第五條　業主大會和業主委員會，對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。 　　第六條　物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助，負責對業主大會和業主委員會的日常活動進行指導和監督。 　　第二章　業主大會 　　第七條　業主大會根據物業管理區域的劃分成立，一個物業管理區域成立一個業主大會。 　　只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主同意，不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。 　　第八條　物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當按照物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料： 　　(一)物業管理區域證明; 　　(二)房屋及建筑物面積清冊; 　　(三)業主名冊; 　　(四)建筑規劃總平面圖; 　　(五)交付使用共用設施設備的證明; 　　(六)物業服務用房配置證明; 　　(七)其他有關的文件資料。 　　第九條　符合成立業主大會條件的，區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。 　　第十條　首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數應為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。 　　第十一條　籌備組中業主代表的產生，由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會組織業主推薦。 　　籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。 　　建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。 　　第十二條　籌備組應當做好以下籌備工作： 　　(一)確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積; 　　(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容; 　　(三)草擬管理規約、業主大會議事規則; 　　(四)依法確定首次業主大會會議表決規則; 　　(五)制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單; 　　(六)制定業主委員會選舉辦法; 　　(七)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。 　　前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。 　　第十三條　依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業主。 　　基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。 　　業主的投票權數由專有部分面積和業主人數確定。 　　第十四條　業主委員會委員候選人由業主推薦或者自薦。籌備組應當核查參選人的資格，根據物業規模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業主委員會委員候選人名單。 　　第十五條　籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。 　　業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。 　　第十六條　劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。 　　第十七條　業主大會決定以下事項： 　　(一)制定和修改業主大會議事規則; 　　(二)制定和修改管理規約; 　　(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員; 　　(四)制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案; 　　(五)選聘和解聘物業服務企業; 　　(六)籌集和使用專項維修資金; 　　(七)改建、重建建筑物及其附屬設施; 　　(八)改變共有部分的用途; 　　(九)利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用; 　　(十)法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。 　　第十八條　管理規約應當對下列主要事項作出規定： 　　(一)物業的使用、維護、管理; 　　(二)專項維修資金的籌集、管理和使用; 　　(三)物業共用部分的經營與收益分配; 　　(四)業主共同利益的維護; 　　(五)業主共同管理權的行使; 　　(六)業主應盡的義務; 　　(七)違反管理規約應當承擔的責任。 　　第十九條　業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定： 　　(一)業主大會名稱及相應的物業管理區域; 　　(二)業主委員會的職責; 　　(三)業主委員會議事規則; 　　(四)業主大會會議召開的形式、時間和議事方式; 　　(五)業主投票權數的確定方法; 　　(六)業主代表的產生方式; 　　(七)業主大會會議的表決程序; 　　(八)業主委員會委員的資格、人數和任期等; 　　(九)業主委員會換屆程序、補選辦法等; 　　(十)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理; 　　(十一)業主大會、業主委員會印章的使用和管理。 　　第二十條　業主拒付物業服務費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。 　　第二十一條　業主大會會議分為定期會議和臨時會議。 　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。 　　有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議： 　　(一)經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主提議的; 　　(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的; 　　(三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。 　　第二十二條　業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。 　　采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主;無法送達的，應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。 　　第二十三條　業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積： 　　(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算; 　　(二)建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。 　　第二十四條　業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定業主人數和總人數： 　　(一)業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算; 　　(二)總人數，按照前項的統計總和計算。 　　第二十五條　業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業主投票權數的專有部分面積。 　　一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為一人。 　　業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使投票權。 　　第二十六條　業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議。 　　未參與表決的業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，由管理規約或者業主大會議事規則規定。