住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 　　關(guān)于印發(fā)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》的通知 　　建房[2009]274號 　　各省、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳，直轄市房地局(建委)，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團建設(shè)局： 　　為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，我部制定了《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中的情況，請及時告我部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司。 　　中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 　　二○○九年十二月一日 　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則 　　第一章　總則 　　第一條　為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本規(guī)則。 　　第二條　業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。 　　第三條　業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。 　　第四條　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。 　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。 　　第五條　業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。 　　第六條　物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助，負責對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常活動進行指導(dǎo)和監(jiān)督。 　　第二章　業(yè)主大會 　　第七條　業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。 　　只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。 　　第八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設(shè)單位應(yīng)當按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料： 　　(一)物業(yè)管理區(qū)域證明; 　　(二)房屋及建筑物面積清冊; 　　(三)業(yè)主名冊; 　　(四)建筑規(guī)劃總平面圖; 　　(五)交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明; 　　(六)物業(yè)服務(wù)用房配置證明; 　　(七)其他有關(guān)的文件資料。 　　第九條　符合成立業(yè)主大會條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，負責組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。 　　第十條　首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。 　　第十一條　籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會組織業(yè)主推薦。 　　籌備組應(yīng)當將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。 　　建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當配合協(xié)助籌備組開展工作。 　　第十二條　籌備組應(yīng)當做好以下籌備工作： 　　(一)確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積; 　　(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容; 　　(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則; 　　(四)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則; 　　(五)制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單; 　　(六)制定業(yè)主委員會選舉辦法; 　　(七)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。 　　前款內(nèi)容應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當記錄并作出答復(fù)。 　　第十三條　依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當認定為業(yè)主。 　　基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認定為業(yè)主。 　　業(yè)主的投票權(quán)數(shù)由專有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定。 　　第十四條　業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦。籌備組應(yīng)當核查參選人的資格，根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業(yè)主委員會委員候選人名單。 　　第十五條　籌備組應(yīng)當自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。 　　業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。 　　第十六條　劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應(yīng)當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。 　　第十七條　業(yè)主大會決定以下事項： 　　(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則; 　　(二)制定和修改管理規(guī)約; 　　(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員; 　　(四)制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務(wù)收費方案; 　　(五)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè); 　　(六)籌集和使用專項維修資金; 　　(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施; 　　(八)改變共有部分的用途; 　　(九)利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用; 　　(十)法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項。 　　第十八條　管理規(guī)約應(yīng)當對下列主要事項作出規(guī)定： 　　(一)物業(yè)的使用、維護、管理; 　　(二)專項維修資金的籌集、管理和使用; 　　(三)物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配; 　　(四)業(yè)主共同利益的維護; 　　(五)業(yè)主共同管理權(quán)的行使; 　　(六)業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù); 　　(七)違反管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任。 　　第十九條　業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當對下列主要事項作出規(guī)定： 　　(一)業(yè)主大會名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域; 　　(二)業(yè)主委員會的職責; 　　(三)業(yè)主委員會議事規(guī)則; 　　(四)業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式; 　　(五)業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法; 　　(六)業(yè)主代表的產(chǎn)生方式; 　　(七)業(yè)主大會會議的表決程序; 　　(八)業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期等; 　　(九)業(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等; 　　(十)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理; 　　(十一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。 　　第二十條　業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權(quán)的行使予以限制。 　　第二十一條　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。 　　業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。 　　有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議： 　　(一)經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的; 　　(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的; 　　(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。 　　第二十二條　業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。 　　采用書面征求意見形式的，應(yīng)當將征求意見書送交每一位業(yè)主;無法送達的，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。 　　第二十三條　業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積： 　　(一)專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算; 　　(二)建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。 　　第二十四條　業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)： 　　(一)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算; 　　(二)總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。 　　第二十五條　業(yè)主大會應(yīng)當在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積。 　　一個專有部分有兩個以上所有權(quán)人的，應(yīng)當推選一人行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。 　　業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護人行使投票權(quán)。 　　第二十六條　業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。 　　未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。