廣東省東莞市人大常委會 東莞市推動產業結構調整和轉型升級實施 “三舊”改造土地管理暫行辦法 （2009年3月10日東莞市第十四屆人民代表大會常務委員會第十六次會議通過） 第一章 總則 第一條 為推動全市產業結構調整和轉型升級，加快實施 “三舊”（舊城鎮、舊村莊、舊廠房）改造，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》及其實施條例、國務院《促進產業結構調整暫行規定》、《廣東省控制性詳細規劃管理條例》、《廣東省實施〈土地管理法〉辦法》、《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》等法律、法規和規章的規定，結合本市實際，制定本辦法。 第二條 實施“三舊”改造，應當遵循“尊重歷史、解放思想，節約集約、盤活資產，規劃先行、統籌發展，政府引導、市場運作”的原則。 實施“三舊”改造，應有利于城市整體的空間轉型；應合理確定總體開發強度，預留道路交通、社會公共服務設施和市政基礎設施的用地空間，預留城市綠地和開放空間。 第三條 “三舊”改造的形式包括： （一）轉型企業明晰土地權屬； （二）建設用地改變用途； （三）超占土地完善手續； （四）單宗建筑拆建改造； （五）成片拆遷改造。 前款第（一）項至第（四）項涉及有建筑物的，建筑物應當是在2008年5月28日（《東莞市在建違法建筑處理辦法》實施之日）前已實際建成，且經建設部門檢查符合建筑安全質量要求。 第四條 有下列情形之一的，不納入“三舊”改造范疇： （一）不符合土地利用總體規劃、城鎮總體規劃、控制性詳細規劃，市域生態控制線規劃的； （二）不符合產業發展政策和行業發展規劃的； （三）土地權屬有爭議的； （四）被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制土地權利的； （五）其他不納入“三舊”改造范疇的情形。 第五條 市政府成立推動產業結構調整轉型升級實施“三舊”改造領導機構（以下簡稱領導機構），負責審定以下事項: （一）是否屬于本辦法第三條、第四條規定的情形； （二）建設項目實際建成時間（申請人舉證，鎮街城建辦初核）； （三）企業注冊登記時間以及經營范圍（申請人舉證，工商部門初核）； （四）其他需要審定的事項。 第二章 轉型企業明晰土地權屬 第六條 符合產業發展政策的轉型企業，不改變土地原批準用途的，可按本章規定取得原已實際使用的已批建設用地使用權。 第七條 轉型企業包括： （一）“三來一補”企業轉為在莞登記注冊的外商投資企業； （二）個體工商戶、個人獨資企業和個人合伙企業等轉為具備法人資格的經營實體； （三）整合原有土地資產，組建企業集團或進行股份制改造的企業（含擬上市公司）； （四）利用工業廠房、倉儲用房、傳統商業街等存量房產、土地資源興辦信息服務、研發設計、創意產業等現代服務業的企業； （五）符合產業發展政策的其他情形的企業。 第八條 企業轉型前已實際使用已批集體建設用地，但建設用地使用權人仍登記為集體經濟組織的，按以下規定取得建設用地使用權。 （一）申請國有建設用地使用權的，應將原已批集體建設用地征為國有，再辦理供地手續。 1、不改變原工業用途，于2006年8月31日之前（不含本數）實際建成的，經公示后可以協議出讓方式供地；2006年8月31日之后建成的，建筑物作價與建設用地使用權一并進入土地市場公開交易。 2、不改變原經營性用途，于2002年7月1日之前（不含本數）實際建成的，經公示后可以協議出讓方式供地；2002年7月1日之后建成的，建筑物作價與建設用地使用權一并進入土地市場公開交易。 （二）申請集體建設用地使用權用于工業用途的，按照《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》辦理，以協議出讓方式供地。 《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》實施之前，建設用地使用權人已登記為非本集體經濟組織的，參照上述規定辦理。 第九條 國有劃撥建設用地，依法準予轉讓的，由受讓方辦理出讓手續，繳納土地出讓金。 以劃撥方式取得土地使用權的單位利用工業廠房、倉儲用房、傳統商業街等存量房產、土地資源興辦信息服務、研發設計、創意產業等現代服務業的，土地用途和使用權人可暫不變更。 第十條 原掛靠鎮（街）房地產開發企業的土地實際使用者，解除掛靠關系明晰土地權屬的，按《關于對鎮街下屬房地產企業進行專項清理的通知》（東府辦函[2007]222號）辦理；原掛靠鎮（街）和村（居）所辦的其他公有制經濟實體，解除掛靠關系明晰土地權屬的，參照本辦法第八條規定辦理。 第十一條 因撤銷、解散、合并或分立等原因注銷企業登記，使建設用地使用權人發生變化的，按清算結果處理。企業破產的，按《中華人民共和國破產法》有關規定處理。 第十二條 企業轉型且改變土地原批準用途的，按本辦法第三章規定辦理。 第三章 建設用地改變用途 第十三條 符合下列條件的集體建設用地改為經營性用途，按本辦法第十四條、第十五條、第十六條規定辦理: （一）建設項目已實際建成； （二）根據城鎮規劃調整或經依法批準改作經營性用途的；或者雖未經批準擅自改為經營性用途，但已接受相關部門依法處理的。 第十四條 本集體經濟組織自用的已批建設用地，其土地用途可改為商業、旅游、娛樂、加油站等經營性用途，不納入公開交易范圍，不需補繳地價，但不得用作開發商品住宅項目。 第十五條 本集體經濟組織自用的未經批準的項目用地申請經營性用途前，應當經有關部門依法處理并完善以下相關審批手續： （一）建設項目于1999年1月1日之前（不含本數）實際建成的，可按1987年實施的《土地管理法》規定辦理。 （二）建設項目于1999年1月1日之后實際建成的，按1999年實施的《土地管理法》辦理農地轉用手續。 第十六條 非本集體經濟組織使用的已批集體建設用地改為經營性用途，必須按照《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》辦理，建筑物作價與建設用地使用權一并進入土地市場公開交易；非本集體經濟組織使用的未經審批的項目用地，應當參照本辦法第十五條規定經有關部門依法處理并完善相關審批手續后申請公開交易。 按《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》取得的已批集體建設用地改變用途的，按流轉合同約定辦理。 第十七條 因實施“三舊”成片拆遷改造專項規劃需對宅基地進行改造的，按本辦法第六章規定辦理。 第十八條 國有出讓建設用地改為經營性用途的，應當經有關部門批準，簽訂出讓合同變更協議或者重新簽訂出讓合同，相應調整土地出讓金，辦理土地變更登記。 原出讓合同對改變土地用途的處理方式另有約定的，按約定辦理。 第十九條 國有劃撥建設用地改為經營性用途的，應報經有關部門批準，辦理出讓手續，按照市場價補繳土地出讓金。改為經營性用途并轉讓的，應報經有關部門批準，并在土地有形市場公開交易，按照市場價補繳土地出讓金；低于市場價交易的，市政府行使優先購買權。 屬于企業轉制范圍的，按企業轉制規定辦理。 第四章 超占土地完善手續 第二十條 建設項目超出原批準范圍占用土地，經發改部門認定符合產業發展政策以及由國土部門實地勘察認定同時具備下列條件的，經有關部門依法處理后按本章規定完善用地手續： （一）已實際建成，且原批準土地與超占土地屬于同一項目宗地，不可分割。 （二）超占土地與原批準用地的土地所有權性質一致，土地用途一致，實際土地使用者一致。 第二十一條 超占土地未辦理農地轉用或征地手續的，按以下規定完善用地手續： （一）超占土地上的建筑物于1999年1月1日之前（不含本數）實際建成的，按1987年實施的《土地管理法》規定辦理。 （二）超占土地上的建筑物于1999年1月1日之后實際建成的，按1999年實施的《土地管理法》辦理農地轉用手續。 申請國有建設用地使用權的，同時辦理征地手續，公示后以協議出讓方式供地；申請集體建設用地使用權的，按照《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》辦理，以協議出讓方式供地。 第二十二條 超占土地已辦理農地轉用或征地手續的，按照本辦法第二十一條第二款規定以協議出讓方式辦理供地手續。 第二十三條 超占土地原已依法批準為建設用地，視實際情況按轉讓或變更辦理用地手續；涉及集體建設用地征為國有的，參照本辦法第二十一條規定辦理。 第五章 單宗建筑拆建改造 第二十四條 單宗已批建設用地，土地使用者不改變土地批準用途、批準面積自行拆建改造原建筑物，經規劃部門批準提高容積率、建筑密度等規劃要素，經建設部門檢驗符合建筑質量要求的，按以下規定報市國土部門辦理用地手續，不再調整土地出讓金、建設配套設施費： （一）國有建設用地，屬于出讓的，變更或重新簽訂出讓合同；屬于劃撥的，重新核發劃撥決定書。 （二）集體建設用地，由本集體經濟組織自用的，報市國土部門備案；非本集體經濟組織依法使用的，土地使用者應與集體經濟組織協商一致，變更或重新簽訂流轉出讓合同。 第二十五條 未建的已批經營性用地，申請提高容積率、建筑密度等規劃要素的，應依法報經市規劃部門批準。 第六章 成片拆遷改造 第二十六條 鎮人民政府（街道辦事處）應根據土地利用總體規劃、城鎮總體規劃、控制性詳細規劃、市域生態控制線規劃，劃定“三舊”成片拆遷改造區域，編制“三舊”成片拆遷改造專項規劃，征求公眾意見，并經市規劃部門審核后，報市城建工作領導小組批準，向社會公示。 鎮人民政府（街道辦事處）應根據“三舊”成片拆遷改造專項規劃，編制具體拆遷改造項目方案，報市城建工作領導小組審定，向社會公示。 單位和個人均可向鎮人民政府（街道辦事處）提出具體拆遷改造項目方案編制建議。 第二十七條 具體拆遷改造項目方案的編制技術規程由市規劃部門制定。具體拆遷改造項目方案必須明確改造后的土地用途及規劃要素，必須包含拆遷改造范圍內土地和房屋的權屬調查和登記結果。 鎮人民政府（街道辦事處）應當組織當地國土、房管部門對具體拆遷改造項目范圍內的土地和房屋開展權屬調查工作。 第二十八條 市人民政府授權實施拆遷改造的機構或土地收儲機構、鎮人民政府（街道辦事處）、集體經濟組織，以及具備資質條件的其他單位，均可根據具體拆遷改造項目方案和本章規定參與“三舊”成片拆遷改造。 第二十九條 鎮人民政府（街道辦事處）可根據經批準的具體拆遷改造項目方案，通過招標方式確定具體拆遷改造項目拆遷單位。具體拆遷程序如下： （一）拆遷單位編制拆遷補償方案，報鎮人民政府（街道辦事處）批準，向社會公示。 （二）拆遷單位根據經批準的拆遷補償方案與被拆遷人協商房屋拆遷、收回國有建設用地使用權、征收集體土地等有關補償事宜，簽訂拆遷補償協議，承擔拆遷補償。 （三）拆遷單位備齊拆遷補償資料，送國土、房管部門匯總，依法辦理收地、征地手續，依法開展拆遷。 第三十條 拆遷單位按本辦法第二十九條規定完成拆遷后，可按以下規定取得建設用地使用權。 （一）項目用地符合劃撥目錄的，辦理劃撥手續。 （二）項目用地應當有償使用的，視具體情況以協議出讓或公開交易方式辦理供地手續。拆遷資格與拆遷范圍內的建設用地使用權捆綁同步招投標的，視同公開交易方式辦理供地手續。 拆遷單位前期投入的拆遷補償成本可以折抵地價款。具體根據拆遷改造項目方案確定的總容積率、建筑密度和測定的樓面地價，計算應收總地價款；再根據總容積率分段折抵拆遷補償成本： 1、容積率2.0（含）以下部分，全額折抵。 2、容積率2.0至3.0（含）部分，折抵50%。 3、容積率3.0至4.0（含）部分，折抵20%。 4、容積率4.0以上部分，不再折抵。 （三）拆遷單位必須根據經批準的“三舊”成片拆遷改造專項規劃和具體拆遷改造項目方案代征代拆道路交通、市政、公建等公共用地，在項目取得建設用地使用權的同時，無償交給政府使用。 市國土部門根據提供的公共用地面積按1：1比例換算為 計容建筑面積，在應收總地價款中折抵代征代拆成本。