鄂州政發(fā)〔2008〕16號 各區(qū)、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府，各街道辦事處，市政府各部門： 《鄂州市城中村改造實施暫行辦法》經(jīng)2008年8月18日（2008年第10次）市人民政府常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)予發(fā)布，請遵照執(zhí)行。 二○○八年八月十九日 鄂州市城中村改造實施暫行辦法 第一章 總 則 第一條 為完善城市整體功能，改善城市人居環(huán)境，促進(jìn)城區(qū)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《中華人民共和國土地管理法》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。 第二條 　本市行政區(qū)域內(nèi)的城中村改造的規(guī)劃、建設(shè)、管理工作適用本辦法。 本辦法所稱城中村，是指在本市建成區(qū)范圍內(nèi)，在土地性質(zhì)、組織結(jié)構(gòu)、居住環(huán)境等方面仍保留原農(nóng)村特征，被城市包圍且具有一定規(guī)模的聚居村落。 第三條　 城中村改造應(yīng)當(dāng)充分調(diào)動各方面的積極性，堅持政府引導(dǎo)、街村為主、市場運(yùn)作、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一拆遷、分步實施、功能配套、成片開發(fā)的原則。 第四條　 城中村改造區(qū)分不同情況，分別采取項目開發(fā)建設(shè)、土地統(tǒng)購統(tǒng)儲、環(huán)境綜合整治三種改造方式。 項目開發(fā)建設(shè)改造方式，是指將城中村現(xiàn)有土地劃分為住宅用地、公共服務(wù)設(shè)施用地、綠化及道路廣場用地等，按照項目規(guī)劃，由村組集體經(jīng)濟(jì)組織或者與其合作、合資的開發(fā)商通過招拍掛方式獲得土地使用權(quán)，分步實施開發(fā)建設(shè)。 土地統(tǒng)購統(tǒng)儲改造方式，是指由土地儲備機(jī)構(gòu)對城中村集體土地進(jìn)行統(tǒng)征統(tǒng)儲，依法出讓，由獲得土地使用權(quán)和開發(fā)權(quán)的開發(fā)商按規(guī)劃要求實施改造建設(shè)。 環(huán)境綜合整治改造方式，是指對市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施不齊全、居住條件和居住環(huán)境差的舊城區(qū)、棚戶區(qū)，由政府投入資金，村組集體經(jīng)濟(jì)組織或者與其合作、合資的開發(fā)商通過招拍掛方式獲得土地使用權(quán)，進(jìn)行綜合治理的改造建設(shè)。 第五條　 市人民政府依法制定相關(guān)優(yōu)惠政策，鼓勵社會資本通過競標(biāo)獨(dú)立開發(fā)或者參與開發(fā)城中村改造項目。 第二章 組織機(jī)構(gòu)和職責(zé) 第六條 　市人民政府成立市城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡稱城改領(lǐng)導(dǎo)小組）作為城中村改造工作的領(lǐng)導(dǎo)和組織機(jī)構(gòu)。城改領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，作為城中村改造工作的日常工作機(jī)構(gòu)，辦公室設(shè)在市房產(chǎn)管理局。 第七條 　市城改領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)全市城中村改造有關(guān)政策的調(diào)研、制定，重大事項的決策、協(xié)調(diào)工作；市城改領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)城中村改造具體工作的組織、協(xié)調(diào)、督辦和市城改領(lǐng)導(dǎo)小組交辦的其他工作。 第八條 街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府是城中村改造的組織者和責(zé)任主體，應(yīng)根據(jù)本地實際成立城中村改造的領(lǐng)導(dǎo)組織機(jī)構(gòu)和工作專班，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的城中村改造的組織領(lǐng)導(dǎo)，完成土地征用和拆遷安置等改造任務(wù)。 第九條　 市發(fā)展和改革、建設(shè)、規(guī)劃、國土、財政、房產(chǎn)、拆遷等部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)，相互支持配合，共同推進(jìn)城中村改造工作。 第三章 規(guī)劃管理與審批 第十條 市城改領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室會同市規(guī)劃行政管理部門，依據(jù)城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃編制城中村改造專項規(guī)劃，報市人民政府批準(zhǔn)后實施。 經(jīng)批準(zhǔn)的城中村改造專項規(guī)劃，任何單位和個人不得擅自改變。在實施改造過程中，確需改變改造規(guī)劃方案的，須按法定程序重新報批。 改造項目容積率由市規(guī)劃部門根據(jù)城市總體規(guī)劃，結(jié)合項目所在地段、建拆比例等因素，在制定控制性詳規(guī)時確定。 第十一條　 城中村控制性詳規(guī)由市規(guī)劃部門組織編制，報市人民政府審批。控制性詳規(guī)的編制，在滿足通風(fēng)、日照、衛(wèi)生、消防、抗震等國家強(qiáng)制性技術(shù)規(guī)范的前提下，可根據(jù)具體情況適度調(diào)整容積率及日照間距等有關(guān)指標(biāo)。 城中村改造修建性詳規(guī)由依法取得土地使用權(quán)和開發(fā)資格的業(yè)主，根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳規(guī)，委托具有規(guī)劃設(shè)計資質(zhì)的單位進(jìn)行編制，報市規(guī)劃委員會審批。 批準(zhǔn)后的修建性詳規(guī)由市城改領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室組織實施。 第十二條 城中村改造以行政村為單位實施；有條件實施多個行政村合并改造的，由市城改領(lǐng)導(dǎo)小組決定合并改造。 城中村已完成改制的，其改造的實施主體是改制后的新經(jīng)濟(jì)組織或者投資人，以及改制后的新經(jīng)濟(jì)組織與投資人依法設(shè)立的企業(yè)法人。 第十三條 市城改領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室應(yīng)組織規(guī)劃、建設(shè)、土地、環(huán)保、消防、房產(chǎn)等職能部門，定期對城中村改造項目在規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、消防安全、環(huán)衛(wèi)綠化、排污設(shè)施等方面進(jìn)行全面監(jiān)控，確保質(zhì)量安全、功能完備。 第十四條 城中村改造建設(shè)項目涉及市發(fā)展和改革、規(guī)劃、國土、建設(shè)、人防等部門行政審批的，由市城改領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室統(tǒng)一受理申請，采取集中辦理、并聯(lián)審批的方式進(jìn)行。各部門按市城改領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的統(tǒng)一要求，對各自分辦的審批事項的審批時間不得超過5個工作日。除相關(guān)手續(xù)需省級以上行政職能部門和市規(guī)劃委員會審批外，各部門辦理時限的總和不得超過30個工作日。 第十五條 凡屬城中村改造項目，供水、供電、供氣、有線電視、電信等公眾服務(wù)企業(yè)，必須根據(jù)各自職責(zé)提供公共產(chǎn)品供應(yīng)等方面的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 第十六條 市建設(shè)管理部門接到城中村改造項目建設(shè)單位工程竣工驗收備案申請后，應(yīng)在規(guī)定時限內(nèi)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗收。 第四章 方案制定 第十七條 城中村改造方案由區(qū)、街道辦事處組織編制。改造方案應(yīng)滿足城中村改造專項規(guī)劃和區(qū)域城市功能的要求，符合城中村改造綜合用地專項規(guī)劃指標(biāo)，統(tǒng)籌考慮村民安置、環(huán)境風(fēng)貌和經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素，并充分聽取村民意見。 城中村改造方案應(yīng)當(dāng)包括村莊現(xiàn)狀、拆遷安置方案、用地規(guī)劃和建筑設(shè)計方案等。 第十八條 城中村改造方案經(jīng)村民會議討論通過后，由區(qū)或街道辦事處報市城改領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)。 未經(jīng)批準(zhǔn)的城中村改造方案，不得實施。 第五章 拆遷安置 第十九條 城中村改造項目所在的區(qū)、街道辦事處、村委會負(fù)責(zé)做好拆遷動員、組織工作。市拆遷安置管理辦公室負(fù)責(zé)做好拆遷補(bǔ)償安置方案的審定、政策咨詢、資金監(jiān)管和拆遷管理工作。 第二十條 城中村改造主體應(yīng)當(dāng)依法領(lǐng)取《房屋拆遷許可證》，方可實施拆遷。 第二十一條 城中村改造主體必須按照國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》和《鄂州市城市房屋拆遷管理實施細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定，對被拆遷人實行補(bǔ)償安置。拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑不予補(bǔ)償安置。 第二十二條 城中村改造主體在實施拆遷之前，應(yīng)當(dāng)在指定銀行設(shè)立拆遷補(bǔ)償安置資金專用賬戶，足額存入拆遷補(bǔ)償安置資金，并與該開戶銀行和市拆遷辦簽訂拆遷補(bǔ)償安置資金使用監(jiān)管協(xié)議。該監(jiān)管資金未經(jīng)市拆遷辦同意，銀行不得撥付。 補(bǔ)償安置資金全部用于房屋拆遷的補(bǔ)償安置，不得挪作他用。 第二十三條 城中村房屋拆遷實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償兩種補(bǔ)償安置方式。被拆遷人可以自主選擇安置補(bǔ)償方式。 實行貨幣補(bǔ)償?shù)模鶕?jù)被拆遷房屋的區(qū)位、使用性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)等因素，以房屋市場評估價確定補(bǔ)償數(shù)額。 實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，結(jié)合原房屋建筑面積進(jìn)行安置。安置面積超過原拆遷面積在5平方米以內(nèi)的，超過面積按成本價結(jié)算；超過5平方米的，超過部分的面積按市場價結(jié)算。 第二十四條 實施房屋拆遷，城中村改造主體可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資質(zhì)的單位實施拆遷，接受委托的單位不得再次轉(zhuǎn)讓。 第二十五條 被拆遷人在規(guī)定期限內(nèi)未搬遷的，依法行政強(qiáng)制拆遷或申請人民法院實施強(qiáng)制拆遷。 第六章 土地利用 第二十六條 城中村改造用地納入年度用地計劃。城中村改造用地嚴(yán)格按照市人民政府規(guī)定的城中村改造用地專項規(guī)劃指標(biāo)執(zhí)行。 改造用地之外的該城中村其他土地，由土地儲備機(jī)構(gòu)依法給予補(bǔ)償后按規(guī)定儲備。 第二十七條 實施改造的城中村，其集體土地依照法定程序征收為國有建設(shè)用地。 第二十八條 城中村改造中公共設(shè)施用地可以劃撥供地。除用于安置村民生活及建設(shè)公共設(shè)施用地外，其余的城中村土地可以用于經(jīng)營性開發(fā)。 第二十九條 實施改造城中村范圍內(nèi)的國有建設(shè)用地，可以根據(jù)城中村改造需要，由市國土部門依法收回，交由土地儲備機(jī)構(gòu)依法儲備。 第三十條 在市政建設(shè)、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及其他開發(fā)建設(shè)中涉及到村莊整體拆遷的，按照本辦法規(guī)定進(jìn)行整體改造，避免出現(xiàn)新的城中村。 第三十一條 市財政從主城區(qū)城中村改造土地出讓金純收入中提取20％，作為所在街道辦事處及村集體實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的資金扶持。該資金的使用要與城中村改造中違法建設(shè)控制、土地征用和拆遷安置等工作掛鉤。 第七章 政策措施 第三十二條 城中村改造項目城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，綜合考慮城中村地塊位置、用地面積、商業(yè)店面比例、建拆比、小區(qū)配套和環(huán)境改善程度等因素，按不同權(quán)重比例進(jìn)行折減確定，具體計算方法見附表。 涉及市級的行政事業(yè)性收費(fèi)，盡量予以減免；經(jīng)營性、服務(wù)性收費(fèi)按費(fèi)率的下限減半收取。 城中村改造項目涉及拆遷公共用地（城市道路、公用綠地用地等）面積超過一定比例的，其相關(guān)費(fèi)用的核減由市城改領(lǐng)導(dǎo)小組根據(jù)具體情況另行確定。 第三十三條 自本辦法施行之日起，城中村內(nèi)停止一切與城中村改造無關(guān)的建設(shè)活動，國土、規(guī)劃等部門不得再辦理相關(guān)審批手續(xù)。 區(qū)人民政府、街道辦事處和村委會，負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)城中村一切建設(shè)活動的管理工作，負(fù)責(zé)制止轄區(qū)范圍內(nèi)任何形式的違法建設(shè)行為。 第三十四條 公安機(jī)關(guān)為城中村改造提供治安保障。對于阻礙改造，違反治安管理規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)依據(jù)《中華人民共和國治安管理處罰法》予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 第八章 附 則 第三十五條 市城改領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)對各相關(guān)職能部門和單位履行城中村改造項目服務(wù)承諾的情況進(jìn)行監(jiān)督。對工作不力，引發(fā)惡性事件或造成惡劣影響，導(dǎo)致改造項目不能順利進(jìn)行的，建議市紀(jì)檢監(jiān)察部門立案查處。 第三十六條　 本辦法對城中村改造工作未有規(guī)定或國家、省另有規(guī)定的，依照國家、省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第三十七條　 舊城區(qū)和棚戶區(qū)的改造參照本辦法執(zhí)行。 第三十八條 本辦法自發(fā)布之日起施行。2006年11月27日市人民政府發(fā)布的《鄂州市城中村改造實施辦法》（鄂州政發(fā)[2006]29號）同時廢止。