蘭州市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理辦法

　　蘭州市人民政府令[2003]3號

　　經(jīng)2003年4月25日市政府第9次常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)予公布，自2003年7月1日起施行。

　　市長　張志銀

　　2003年4月30日

　　第一章　總則

　　第二章　開發(fā)企業(yè)

　　第三章　開發(fā)建設(shè)

　　第四章　監(jiān)督管理

　　第五章　開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房預(yù)售

　　第六章　法律責任

　　第七章　附則

　　第一章　總則

　　第一條　為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，促進和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，維護房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》及有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

　　第二條　在本市行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和實施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理，均應(yīng)遵守本辦法。

　　第三條　本辦法所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和在開發(fā)項目建設(shè)過程中預(yù)售商品房等行為。

　　第四條　市建設(shè)行政主管部門是本市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門，負責全市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。

　　市建設(shè)行政主管部門所屬的蘭州市城市建設(shè)開發(fā)管理處(以下統(tǒng)稱房地產(chǎn)開發(fā)管理機構(gòu))具體負責房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的日常管理工作，并直接負責城關(guān)、七里河、西固、安寧四區(qū)行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督管理。

　　永登縣、榆中縣、皋蘭縣和紅古區(qū)建設(shè)行政主管部門負責本轄區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督管理工作，并接受市房地產(chǎn)開發(fā)管理機構(gòu)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

　　土地行政管理部門依照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的相關(guān)規(guī)定，負責與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。

　　房地產(chǎn)行政管理部門依照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的相關(guān)規(guī)定，負責商品房預(yù)售管理工作。

　　計劃、規(guī)劃、工商、物價等其他相關(guān)行政管理部門應(yīng)當依照各自的職責分工，協(xié)同做好房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的管理工作。

　　第五條　房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當根據(jù)城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當堅持舊城區(qū)改造與新城區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產(chǎn)。

　　第二章　開發(fā)企業(yè)

　　第六條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立，應(yīng)當符合相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件，并具備國家建設(shè)行政主管部門規(guī)定的資質(zhì)條件。

　　設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當向工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門在對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申請登記進行審查時，應(yīng)當聽取同級建設(shè)行政主管部門的意見。

　　第七條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機關(guān)所在地的建設(shè)行政主管部門備案：

　　(一)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;

　　(二)企業(yè)住所證明;

　　(三)企業(yè)章程;

　　(四)驗資證明;

　　(五)企業(yè)法定代表人的身份證明;

　　(六)專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同;

　　(七)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他文件。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分立、合并或者變更名稱、法定代表人、主要管理人員和技術(shù)人員等事項的，應(yīng)當在工商行政管理部門批準并辦理變更手續(xù)后的30日內(nèi)，到建設(shè)行政主管部門備案并辦理相應(yīng)變更手續(xù)。

　　第八條　本市行政區(qū)域以外的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入本市從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，應(yīng)當?shù)绞薪ㄔO(shè)行政主管部門備案。

　　外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當符合本辦法第六條第一款的規(guī)定，并依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的相關(guān)規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

　　第九條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)實行分級管理和年檢制度。

　　建設(shè)行政主管部門應(yīng)當根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員、開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，核定或者審核其資質(zhì)等級。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級的確定和資質(zhì)的管理，按照國家建設(shè)行政主管部門的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第十條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照資質(zhì)證書確定的資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，不得越級承攬業(yè)務(wù)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承攬房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，應(yīng)當遵守下列規(guī)定：

　　(一)一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模不受限制;

　　(二)二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)項目;

　　(三)三級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積10萬平方米以下的開發(fā)項目;

　　(四)四級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能承擔層數(shù)在六層以下且建筑面積不超過1萬平方米的開發(fā)建設(shè)項目。

　　第三章　開發(fā)建設(shè)

　　第十一條　房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當按照“先確定項目、后開發(fā)建設(shè)”的原則進行。

　　計劃部門應(yīng)當會同建設(shè)行政主管部門編制房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃，報經(jīng)同級人民政府批準后實施;但對全市經(jīng)濟社會影響較大的、跨行政區(qū)域的以及其他重點房地產(chǎn)開發(fā)項目計劃，還應(yīng)當報經(jīng)市人民政府批準。

　　經(jīng)批準的房地產(chǎn)開發(fā)項目，按照國家有關(guān)規(guī)定需經(jīng)計劃部門核準的，還應(yīng)當報經(jīng)計劃部門核準，并納入全市年度固定資產(chǎn)投資計劃。

　　第十二條　房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當符合本市土地儲備制度的相關(guān)規(guī)定，以公開招標、拍賣的方式取得。

　　已確定的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當通過公開招投標的方式確定開發(fā)企業(yè)。

　　第十三條　土地使用權(quán)出讓前，規(guī)劃行政管理部門和建設(shè)行政主管部門應(yīng)當就下列事項編制《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書》，作為土地使用權(quán)出讓的依據(jù)之一：

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限;

　　(二)城市規(guī)劃設(shè)計條件;

　　(三)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求;

　　(四)城市規(guī)劃道路代征、代拆要求;

　　(五)基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定;

　　(六)項目拆遷補償、安置要求;

　　(七)其他需要明確的事項。

　　第十四條　土地行政管理部門應(yīng)當向中標的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項目中標通知書，規(guī)劃行政管理部門應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定向中標的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

　　第十五條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到開發(fā)項目中標通知書之后，應(yīng)當與土地行政管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定期限交清全部土地使用權(quán)出讓金。

　　土地行政管理部門對按規(guī)定期限交清全部土地使用權(quán)出讓金并符合其他規(guī)定條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當核發(fā)國有土地使用權(quán)證書;規(guī)劃行政管理部門對開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計方案已經(jīng)審定并符合其他規(guī)定條件的，應(yīng)當核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證副本。

　　第十六條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)證及建設(shè)工程規(guī)劃許可證副本之后，應(yīng)當按照國家規(guī)定的相關(guān)條件申請領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)工程施工許可證，方可開工建設(shè);未取得房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)施工許可證的，不得開工建設(shè)。

　　第十七條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行開發(fā)建設(shè)，應(yīng)當遵守《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書》規(guī)定的內(nèi)容。

　　第十八條　房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，應(yīng)當進行竣工驗收;住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，應(yīng)當進行綜合驗收。經(jīng)驗收合格的，方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收和綜合驗收，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向建設(shè)行政主管部門提出驗收申請;建設(shè)行政主管部門應(yīng)當自收到驗收申請之日起30日內(nèi)，依照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防、房管等有關(guān)部門或者單位，對涉及公共安全的內(nèi)容和城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實、城市配套設(shè)施的建設(shè)、單項工程的工程質(zhì)量以及拆遷補償安置、物業(yè)管理等綜合內(nèi)容進行驗收。

　　第四章　監(jiān)督管理

　　第十九條　房地產(chǎn)開發(fā)項目的招、投標雙方應(yīng)當依法簽訂開發(fā)項目建設(shè)書面合同，明確各自的權(quán)利、義務(wù)和責任。

　　第二十條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在與房地產(chǎn)開發(fā)項目招標方簽訂合同之日起5日內(nèi)，到市房地產(chǎn)開發(fā)管理機構(gòu)領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當將房地產(chǎn)開發(fā)項目性質(zhì)、占地面積、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號和開工許可證號、商品房預(yù)售許可證號、城市規(guī)劃道路的代征代拆完成情況、拆遷補償安置情況、項目建設(shè)進度等房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中的主要事項記錄在《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)管理機構(gòu)備案，接受房地產(chǎn)開發(fā)管理機構(gòu)檢查。

　　建設(shè)行政主管部門應(yīng)當將《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》記錄的內(nèi)容作為資質(zhì)審查和年檢的依據(jù)。

　　第二十一條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當根據(jù)開發(fā)項目設(shè)立項目建設(shè)資本金，資本金占項目總投資的比例不得低于20%。

　　項目建設(shè)資本金應(yīng)當存入銀行專戶，并在建設(shè)行政主管部門的監(jiān)督下專款用于房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)。

　　第二十二條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當嚴格按照規(guī)劃行政管理部門審定的規(guī)劃方案進行項目開發(fā)建設(shè)，統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，承擔劃定的規(guī)劃道路代征、代拆任務(wù)。

　　城市規(guī)劃道路的代征、代拆，應(yīng)當接受拆遷行政管理部門的拆遷統(tǒng)一管理，并接受建設(shè)行政主管部門的監(jiān)督管理。

　　第二十三條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進行項目開發(fā)建設(shè)。

　　土地使用權(quán)出讓合同約定動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，土地行政管理部門應(yīng)當征收其相當于土地使用權(quán)出讓金20%的土地閑置費;滿2年未動工開發(fā)的，土地行政管理部門應(yīng)當無償收回土地使用權(quán)。但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工遲延的除外。

　　第五章　開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房預(yù)售

　　第二十四條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)項目，應(yīng)當符合下列條件：

　　(一)屬依照本辦法規(guī)定中標的開發(fā)項目，并已交清全部土地使用權(quán)出讓金、取得土地使用權(quán)證書;

　　(二)投入開發(fā)建設(shè)的資金(不包括土地使用權(quán)出讓金)已達到工程建設(shè)總投資的25%以上;

　　(三)已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)工程施工許可證;

　　(四)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。

　　第二十五條　房地產(chǎn)開發(fā)項目有下列情形之一的，不得轉(zhuǎn)讓：

　　(一)權(quán)屬有爭議的;

　　(二)地上建筑物和其他附著物權(quán)屬不明，或者屬共有物但未經(jīng)其他共有人書面同意的;

　　(三)所承擔的城市規(guī)劃道路代征、代拆任務(wù)尚未完成的;

　　(四)未按規(guī)定的進度要求完成城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)任務(wù)的;

　　(五)法律、法規(guī)、規(guī)章禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

　　第二十六條　轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當依法辦理土地使用權(quán)變更登記，并自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到建設(shè)行政主管部門備案。

　　第二十七條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，開發(fā)項目的相關(guān)合同及拆遷補償安置協(xié)議載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人;有拆遷補償安置事項的項目，項目轉(zhuǎn)讓人還應(yīng)當書面通知被拆遷人。

　　第二十八條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當向房地產(chǎn)行政管理 部門提出書面申請，并提交下列文件：

　　(一)營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書;

　　(二)土地使用權(quán)證書;

　　(三)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和開發(fā)項目建設(shè)工程施工許可證;

　　(四)按提供的預(yù)售商品房計算，經(jīng)建設(shè)行政主管部門核驗的投入開發(fā)建設(shè)資金達到工程總投資25%以上的證明文件;

　　(五)經(jīng)登記備案的《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》;

　　(六)建筑工程施工合同;

　　(七)商品房預(yù)售方案及預(yù)售商品房平面圖;

　　(八)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他文件。

　　第二十九條　房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當自收到商品房預(yù)售申請之日起10日內(nèi)，做出同意或者不同意的答復(fù);對同意的應(yīng)當核發(fā)商品房預(yù)售許可證，不同意的應(yīng)當書面說明理由。

　　第三十條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布商品房預(yù)售廣告，應(yīng)當載明商品房預(yù)售許可證的文號。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當向預(yù)售商品房購買人出示商品房預(yù)售許可證。

　　第三十一條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當與預(yù)售商品房購買人簽訂書面合同，明確雙方的權(quán)利、義務(wù)和責任。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為預(yù)售商品房所作的宣傳廣告，其內(nèi)容應(yīng)當作為對預(yù)售商品房購買人的承諾條款，寫入預(yù)售商品房購買合同。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，持商品房預(yù)售合同到房地產(chǎn)行政管理部門和土地行政管理部門登記備案。

　　第三十二條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得價款，應(yīng)當存入銀行專戶，在房地產(chǎn)行政管理部門和建設(shè)行政主管部門的監(jiān)督下專款用于該項目建設(shè)，在支付和清償該項目的全部建設(shè)費用之前不得挪作他用。

　　第三十三條　預(yù)售商品房購買人可以將已預(yù)購尚未竣工的商品房轉(zhuǎn)讓，但相關(guān)當事人應(yīng)當簽訂轉(zhuǎn)讓合同及其他相關(guān)協(xié)議，明確轉(zhuǎn)讓人、受讓人與預(yù)售人三者之間的權(quán)利和義務(wù)。

　　第三十四條　預(yù)售商品房購買人應(yīng)當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助預(yù)售商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在預(yù)售商品房建成交付使用時，向預(yù)售商品房購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

　　第三十五條　房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同備案后，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當將備案情況自備案之日起10日內(nèi)告知房地產(chǎn)行政管理部門。

　　商品房預(yù)售許可證核發(fā)后，房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當將發(fā)證情況自核發(fā)之日起10日內(nèi)告知建設(shè)行政主管部門。

　　第六章　法律責任

　　第三十六條　違反本辦法規(guī)定的下列行為，由建設(shè)行政主管部門按照管理權(quán)限，依照國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》(國務(wù)院第248號令)和國家建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》(建設(shè)部第77號令)的相關(guān)規(guī)定予以處罰：

　　(一)未取得資質(zhì)等級證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，責令其限期改正，處以5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的，提請原登記發(fā)證的工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照;

　　(二)超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，責令其限期改正，處以5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的，按規(guī)定程序吊銷其資質(zhì)證書，并提請原登記發(fā)證的工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照;

　　(三)無正當理由不參加資質(zhì)年檢的，視為年檢不合格，按規(guī)定程序注銷其資質(zhì)證書;

　　(四)隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質(zhì)證書或者涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書的，按規(guī)定程序公告其資質(zhì)證書作廢，收回證書，并處以1萬元以上3萬元以下的罰款;

　　(五)不按規(guī)定辦理變更手續(xù)的，責令其限期改正，并處以5000元以上1萬元以下的罰款;

　　(六)開發(fā)建設(shè)的項目工程質(zhì)量低劣，發(fā)生重大工程質(zhì)量事故的，按規(guī)定程序降低其資質(zhì)等級;情節(jié)嚴重的，按規(guī)定程序吊銷其資質(zhì)證書，并提請原登記發(fā)證的工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照;

　　(七)將未經(jīng)驗收的房屋交付使用的，責令其限期補辦驗收手續(xù);逾期不補辦驗收手續(xù)的，組織有關(guān)部門和單位進行驗收，并處以10萬元以上30萬元以下的罰款;

　　(八)將驗收不合格的房屋交付使用的，責令其限期返修，并處以交付使用的房屋總造價2%以下的罰款;情節(jié)嚴重的，提請原登記發(fā)證的工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照;給購買人造成損失的，應(yīng)當依法承擔賠償責任;造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構(gòu)成犯罪的，提請司法機關(guān)依法追究刑事責任。

　　第三十七條　違反本辦法規(guī)定的下列行為，由有關(guān)行政管理部門按照管理權(quán)限，分別依照國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的相關(guān)規(guī)定予以處罰：

　　(一)未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由工商行政管理部門責令其停止違法經(jīng)營活動，沒收違法所得，并處以違法所得5倍以下的罰款;

　　(二)擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的，由土地行政管理部門責令其停止違法行為，沒收違法所得，并處以違法所得5倍以下的罰款;

　　(三)擅自預(yù)售商品房的，由房地產(chǎn)行政管理部門責令其停止違法行為，沒收違法所得，并處以已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。

　　第三十八條　違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由建設(shè)行政主管部門責令其限期改正，處以警告;逾期不改正的，處以1萬元以上3萬元以下的罰款：

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目中標企業(yè)未按規(guī)定領(lǐng)取、填寫《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》或不按規(guī)定期限備案的;

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定向預(yù)售商品房購買人提供質(zhì)量保證書和住宅使用說明書的;

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)項目中標企業(yè)未按規(guī)定設(shè)立或者使用項目建設(shè)資本金的;

　　(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定完成城市規(guī)劃道路代征、代拆任務(wù)或者未統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)的。

　　第三十九條　當事人申請辦理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)事項，有關(guān)行政管理部門在規(guī)定的期限內(nèi)不予辦理也不予答復(fù)，以及受罰當事人對建設(shè)行政主管部門和其他有關(guān)行政管理部門依照本辦法做出的行政處罰不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

　　第四十條　建設(shè)行政主管部門及其他相關(guān)行政管理部門的工作人員，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或上級機關(guān)給予行政處分;情節(jié)嚴重構(gòu)成犯罪的，提請司法機關(guān)依法追究刑事責任。

　　第七章　附則

　　第四十一條　本辦法公布前，市政府和市政府各部門發(fā)布的有關(guān)規(guī)定凡與本辦法不符的，均以本辦法為準。

　　第四十二條　本辦法自2003年7月1日起施行。1988年3月7日市人民政府蘭政發(fā)〔1988〕27號文發(fā)布的《蘭州市城市建設(shè)綜合開發(fā)管理暫行辦法》同時廢止。

　　關(guān)于《蘭州市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理辦法》的說明

　　一、制定《蘭州市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理辦法》(以下簡稱“辦法”)的必要性和緊迫性

　　隨著我市經(jīng)濟體制改革和市場經(jīng)濟的不斷完善，特別是1992年以后，在土地使用制度、住房制度和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式三項重大改革不斷完善的進程中，蘭州市房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，已經(jīng)初步形成了一個包括土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)交易和中介服務(wù)等多種經(jīng)濟活動的高附加值的綜合性產(chǎn) 業(yè)。在房地產(chǎn)業(yè)的各項經(jīng)濟活動中，發(fā)展最快的是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營作為房地產(chǎn)業(yè) 的重要環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到我市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，也對我市經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生了重要的影響。

　　我市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的不斷發(fā)展，不僅帶動了土地使用制度改革的深入，而且加快了城市建設(shè)速度。據(jù)不完全統(tǒng)計，由房地產(chǎn)開發(fā)完成的道路代征、代拆和拆遷補償安置等折合人民幣約10億元，為政府節(jié)省了大量的城市基礎(chǔ)設(shè)施投資，給城市建設(shè)開辟了重要的資金渠道。

　　房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的不斷發(fā)展，進一步改善了城市面貌和城市環(huán)境，帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高了城市居民的居住水平，加快了商貿(mào)城的建設(shè)步伐。但是，由于管理制度不夠健全、管理依據(jù)不夠具體等原因，我市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營上還存在著一些不容忽視的問題，如沒有取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資 質(zhì)證書的企業(yè)和單位開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)及偷漏國家稅費的現(xiàn)象仍比較嚴重，房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用權(quán)取得方式不盡合理，一些“皮包公司”炒賣房地產(chǎn)開發(fā)項目的問題依然存在，有些實為房地產(chǎn)開發(fā)項目而卻以“聯(lián)建”名義進行建設(shè)的項目仍比較普遍;土地使用權(quán)出讓與房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)脫節(jié)、與城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)脫節(jié)、與拆遷補償安置脫節(jié)以及商品房預(yù)售管理與房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)管理脫節(jié)等現(xiàn)象仍然比較嚴重;房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓行為不規(guī)范，影響被拆遷人和預(yù)售商品房購買人權(quán)益的現(xiàn)象時有發(fā)生;商品房質(zhì)量問題仍然比較突出等等。這些問題都需要依法解決。此外，省、市人大近兩年來在對我市城市建設(shè)工作進行視察時，多次對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中存在的一些混亂無序現(xiàn)象和亟待規(guī)范的行為以及管理上存在的有關(guān)問題，提出了盡快立法、就上位法的有關(guān)規(guī)定結(jié)合我市實際情況予以細化、對我市的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理依法予以規(guī)制的法律監(jiān)督建議;同時，新聞媒體多次呼吁依法對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動加強監(jiān)督管理，建設(shè)行政主管部門也多次提出要求，希望為這項管理工作提供可操作性和針對性強的具體依據(jù)。張志銀市長在2002年7月22日全市整頓房地產(chǎn)市場動員大會上的講話中，也提出要盡快制定和完善房地產(chǎn)業(yè)管理的法規(guī)規(guī)章。因此，為了依法規(guī)制我市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》及有關(guān)法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，盡快制定出臺《蘭州市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理辦法》，不僅十分必要，而且非常迫切。

　　二、起草“辦法”的依據(jù)

　　1、主要依據(jù)是《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和《甘肅省城市房地產(chǎn)管理條例》;

　　2、參照了建設(shè)部第77號令《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》、95號令《城市商品房預(yù)售管理辦法》等有關(guān)規(guī)章和文件。此外，還參考了兄弟城市關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的先進經(jīng)驗。

　　三、“辦法”的主要內(nèi)容和有關(guān)問題的說明

　　本“辦法”共七章四十二條，分別對制定目的、適用范圍、執(zhí)法主體、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立、房地產(chǎn)開發(fā)項目的取得、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及管理、房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓、商品房預(yù)售、房地產(chǎn)開發(fā)項目驗收、法律責任等作了相關(guān)規(guī)定。

　　需要說明的幾個問題是：

　　1、 關(guān)于“辦法”調(diào)整的行為。本“辦法”只對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理從開始設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收，包括期間的商品房預(yù)售等房地產(chǎn)開發(fā)過程中各種主要行為作了規(guī) 范性規(guī)定;至于房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收以后的商品房銷售、出租等房地產(chǎn)二級市場行為以及購房者取得房屋產(chǎn)權(quán)證書后的房屋轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等房地產(chǎn)三級市場行為，不屬本辦法調(diào)整范圍，因此未作規(guī)定。

　　2、關(guān)于不同資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承攬開發(fā)項目的范圍。 "辦法”第十條對此所作的規(guī)定是根據(jù)建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定并參考兄弟城市已經(jīng)取得的成功經(jīng)驗做出的，目的是限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承攬與其開發(fā)建設(shè)能力不相適應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

　　3、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得房地產(chǎn)開發(fā)項目或開發(fā)用地的方式。 "辦法”第十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當符合本市土地儲備制度的相關(guān)規(guī)定，以公開招標、拍賣的方式取得。已確定的開發(fā)項目應(yīng)當通過公開招標的方式確定開發(fā)企業(yè)”。其目的是鼓勵實力較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和企業(yè)集團開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)，杜絕“空殼”企業(yè)炒賣房地產(chǎn)開發(fā)項目和房地產(chǎn)開發(fā)用地。

　　4、關(guān)于商品房預(yù)售。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給預(yù)售商品房購買人，由預(yù)售商品房購買人支付定金和房價款的行為。確切地說，商品房預(yù)售的實質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中的融資行為，它涉及到預(yù)售商品房購買人的切身利益，具有較大的風險性和投機性。依據(jù)國務(wù)院第248號令的規(guī)定，市建設(shè)行政主管部門作為我市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門，負責房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理、建設(shè)項目施工許可、建工程招投標、建筑工程質(zhì)量、房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的管理，并通過《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否按照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定、是否按照房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書的要求、是否按照申請商品房預(yù)售許可證時承諾的時間表進行開發(fā)建設(shè)和預(yù)售款項是否投入該開發(fā)項目建設(shè)、配套基礎(chǔ)設(shè)施是否完善、工程項目有無變化等開發(fā)建設(shè)全過程進行動態(tài)管理。因此，本“辦法”在規(guī)定房地產(chǎn)行政管理部門負責商品房預(yù)售的同時，又作了房地產(chǎn)行政管理部門將核發(fā)商品房預(yù)售許可證的情況及時告知建設(shè)行政主管部門，而建設(shè)行政主管部門應(yīng)當將房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓備案情況及時告知房地產(chǎn)行政管理部門等規(guī)定。這些規(guī)定，對于防止出現(xiàn)因建設(shè)項目審批手續(xù)不全、資金短缺、拖延工期、配套基礎(chǔ)設(shè)施不完善、工程質(zhì)量不合格以及開發(fā)商挪用商品房預(yù)售資金而致使項目“爛尾”等情況，都是非常有利的。

　　5、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)立資本金和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得價款的監(jiān)督管理。房地產(chǎn)開發(fā)是一種投資活動，涉及拆遷補償安置、預(yù)售融資等行為，一旦開發(fā)項目出現(xiàn)問題，當事人雙方的權(quán)益都將受到損害。從各地實踐看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)項目的同時缺少必要的資本金，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)挪用商品房預(yù)售款，是導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項目出現(xiàn)“爛尾工程”和“半截子工程”、嚴重損害消費者合法權(quán)益的主要原因。為此，“辦法”作了相關(guān)規(guī)定。

　　6、關(guān)于法律責任。為了實際工作中行政執(zhí)法人員便于操作和相關(guān)當事人便于掌握，“辦法”結(jié)合本市實際，對國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》中已設(shè)定了的相關(guān)罰則，從執(zhí)法主體和處罰程序上作了相應(yīng)歸類和明確規(guī)定;同時，對違反本“辦法”規(guī)定的其他行為，設(shè)定了相應(yīng)罰則，所設(shè)處罰種類和額度均在市政府的立法權(quán)限之內(nèi)。