延邊朝鮮族自治州城市住宅區物業管理條例

　　(2002年1月19日延邊朝鮮族自治州第十一屆人民代表大會第六次會議通過，2002年3月28日吉林省第九屆人民代表大會常務委員會第二十九次會議批準)

　　第一章　總則

　　第二章　新建住宅區前期物業管理與舊有住宅區物業管理

　　第三章　業主、業主大會、業主委員會

　　第四章　物業管理企業

　　第五章　物業的使用、維護與維修基金的管理

　　第六章　物業管理服務

　　第七章　物業管理服務收費

　　第八章　投訴

　　第九章　法律責任

　　第十章　附則

第一章　總則

　　第一條　為規范住宅區物業管理行為，明確業主、物業管理企業和其他有關部門的權利、義務，保障住宅區物業的合理使用，創造良好的生活環境，根據法律、法規和有關規定，結合我州實際，制定本條例。

　　第二條　本條例適用于州內務縣(市)人民政府所在地城市市區范圍內住宅區的物業管理。

　　第三條　本條例所稱住宅區，是指以相對集中，具有一定數量的成套住宅為主，并有相應配套共用設施設備的居住區；住宅區的范圍由縣(市)人民政府物業管理行政主管部門會同有關部門按照房屋與共用設施設備和場地等相關情況劃定。

　　本條例所稱物業，是指已建成并交付使用的房屋以及相關的共用設施設備和場地；

　　本條例所稱物業管理，是指業主、業主委員會或有關單位，委托物業管理企業對物業進行管理和為業主、使用人服務的活動；

　　本條例所稱業主，是指物業的所有權人；

　　本條例所稱使用人，是指物業的承租人或實際使用物業的其他人。

　　第四條　一個住宅區應當由一個物業管理企業承擔物業管理服務。

　　第五條　州、縣(市)人民政府房產管理部門是本行政區的物業管理行政主管部門，負責本條例的實施。

　　其他有關部門按照各自職責實施本條例。

第二章　新建住宅區前期物業管理與舊有住宅區物業管理

　　第六條　新建住宅區，應當符合住宅區規劃要求，實行物業管理。

　　新建住宅，應當符合住宅區規劃要求，按有關規定完善配套設施設備，實行物業管理。

　　第七條　物業管理行政主管部門應當參與住宅區規劃設計方案的論證和住宅區竣工后的綜合驗收工作。未經綜合驗收合格的住宅區，不得交付使用。

　　第八條　新建住宅區，在竣工驗收合格后到業主委員會成立前，開發建設單位應當在當地物業管理行政主管部門的監督、指導下對住宅區實行物業管理，可以自行管理或委托物業管理企業進行管理。業主委員會成立后，由業主委員會選聘的物業管理企業對住宅區進行物業管理。

　　第九條　開發建設單位在銷售(含預售)房屋時，應當與購房人簽訂前期物業管理協議，凡涉及業主共同利益的約定應當一致。該協議作為房屋銷售合同的附件。

　　第十條　新建住宅區實行物業管理后，未售(租)出的空置房屋和已售出尚未給購房人辦理房屋所有權證書的房屋，由開發建設單位繳納物業管理服務費。

　　第十一條　開發建設單位應當按照開發建設房屋，總建筑面積千分之四的比例，無償提供管理用房，管理用房不足50平方米的按50平方米提供。

　　物業管理用房歸全體業主所有，由物業管理行政主管部門監督使用，物業管理企業負責養護維修，不得改變用途。

　　第十二條　新建住宅區移交給物業管理企業時，開發建設單位應當按照規定移交物業檔案資料。

　　第十三條　本條例實施前已建成的住宅區為舊有住宅區。

　　主要共用設施設備齊全的舊有住宅區實行物業管理；主要共用設施設備不齊全的舊有住宅區，由當地政府組織配套建設，具備條件后實行物業管理。

　　尚未實行物業管理的住宅區，物業的共用部位、共用設施設備已超過保修期的維修，由所在地居民委員會組織，共用部位的維修費用由產權人按建筑面積分攤，共用設施設備的維修由產權人按戶分攤。

第三章　業主、業主大會、業主委員會

　　第十四條　業主享有下列權利：

　　(一)參加業主大會，享有表決權、選舉權和被選舉權；

　　(二)依法監督業主委員會的工作和物業管理企業的管理服務活動；

　　(三)享有與所交納物業管理服務費相應服務的權利；

　　(四)法律、法規及規章規定的其他權利。

　　業主應當履行下列義務：

　　(一)遵守業主公約和物業管理制度；

　　(二)執行業主大會和業主委員會的決議、決定；

　　(三)按時、足額交納物業管理服務費和維修基金；

　　(四)法律、法規及規章規定的其他義務。

　　第十五條　使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和使用人約定，但不得違反本條例和業主公約的規定。

　　第十六條　業主大會由住宅區內全體業主組成；業主人數較多的應當按比例推選業主代表，組成業主代表大會(以下統稱業主大會)。

　　第十七條　業主大會應當有過半數投票權數的業主或業主代表出席。

　　業主大會作出的決定，應當經住宅區內過半數投票權數的業主或業主代表通過。

　　投票權數按照擁有的物業建筑面積計算，建筑面積每平方米為1票。

　　第十八條　業主大會每年至少召開一次。必要時經業主委員會決定，可以臨時召開業主大會。

　　經擁有住宅區物業30%以上投票權數的業主提議，應當召開業主大會。業主委員會應當自接到提議之日起20日內召開業主大會；逾期未召開的，提議的業主可以向所在地物業管理行政主管部門申請，物業管理行政主管部門應當責令業主委員會限期召開業主大會。

　　第十九條　業主大會履行下列職責：

　　(一)選舉或撤換業主委員會成員；

　　(二)監督業主委員會工作，改變或撤消業主委員會不適當的決定；

　　(三)審議業主委員會章程、業主公約、物業管理合同、物業管理工作報告和維修基金使用方案；

　　(四)決定業主利益的其它重大事項。

　　第二十條　業主委員會經業主大會選舉產生并經當地物業管理行政主管部門登記后依照法律、法規、規章和本條例開展活動，所產生的民事責任由全體業主共同承擔。

　　業主委員會應當接受當地物業管理行政主管部門的監督、指導和管理。

　　第二十一條　業主委員會由5-15名的單數委員組成，設主任1名，副主任2-4名，主任、副主任在委員中選舉產生。

　　業主委員會可以聘請居民委員會等單位的人員擔任業主委員會委員。

　　業主委員會每屆三年，業主委員會委員可以連選連任。

　　第二十二條　業主委員會會議由主任或主任委托的副主任召集，須有過半數委員出席，所作決定須經全體委員過半數通過，并應當予以公布。

　　第二十三條　一個住宅區內，已交付業主使用的房屋建筑面積達到50%以上時，應當由當地物業管理行政主管部門召集首次業主大會，選舉產生業主委員會。

　　第二十四條　業主委員會履行下列職責：

　　(一)召集并主持業主大會；

　　(二)擬定業主公約、業主委員會章程；

　　(三)經業主大會批準，簽訂、變更或解除物業管理合同；

　　(四)籌集和管理維修基金；

　　(五)審定物業管理企業提出的年度工作計劃和物業管理重大措施，監督物業管理企業的管理服務活動；

　　(六)聽取業主使用人的意見和建議，監督業主公約和有關規定的執行；

　　(七)落實業主大會的有關決議、決定。

　　第二十五條　業主委員會組成人員不得在本住宅區委托的物業管理企業中兼職。

　　第二十六條　業主公約是業主依法訂立的有關規范物業使用和其他行為的守則，對全體業主和使用人具有約束力。

第四章　物業管理企業

　　第二十七條　物業管理企業應當具備規定的資質條件，取得資質證書后到工商行政管理部門辦理企業法人營業執照，方可從事與其相應的物業管理業務。

　　物業管理企業應當自領取營業執照之日起30日內，到所在地物業管理行政主管部門登記。

　　第二十八條　州外的物業管理企業到本州從事物業管理業務和州內的物業管理企業跨縣(市)從事物業管理業務的，須到物業所在地縣(市)物業管理行政主管部門登記，并辦理相關手續，接受監督、指導。

　　第二十九條　物業管理企業享有下列權利：

　　(一)根據有關法律、法規、規章和物業管理合同約定，擬定物業管理制度，收取物業管理服務費；

　　(二)制止損害物業、妨礙物業管理和違反住宅區物業管理制度的行為。制止無效時，應當向有關部門報告；

　　(三)選聘專業公司或專業人員承擔專項經營、服務業務；

　　(四)業主大會依法授予的其他權利。

　　物業管理企業履行下列義務：

　　(一)履行物業管理合同，提供物業管理服務；

　　(二)聽取業主委員會、業主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務，并接受其監督；

　　(三)定期公布物業管理公共服務費收支帳目和物業維修基金的使用情況，接受業主大會和業主委員會的質詢；

　　(四)接受當地人民政府有關部門的監督管理；

　　(五)法律、法規、規章規定的其他義務。

　　第三十條　物業管理企業不得將物業的整體或主要管理責任委托他人。

　　第三十一條　物業管理人員應當按照有關規定，經培訓、考核合格，取得崗位證書后方可上崗。

第五章　物業的使用、維護與維修基金的管理

　　第三十二條　物業管理企業接受物業管理項目時，應當和業主委員會對該項目進行檢查驗收，形成驗收報告。

　　第三十三條　物業管理企業接管物業時，由委托方提供物業檔案資料。

　　第三十四條　業主、使用人在使用物業時，應當遵守法律、法規、規章和業主公約，不得損害公共和他人利益。

　　第三十五條　住宅區內禁止下列行為：

　　(一)擅自改變房屋承重結構，破壞房屋外貌，改變房屋使用性質；

　　(二)占用或損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設備；

　　(三)私搭亂建；

　　(四)侵占綠地、毀壞綠化；

　　(五)隨意傾倒、拋棄垃圾；

　　(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，非法排放有毒、有害物質或發出超過規定的噪聲；

　　(七)擅自擺設攤點；

　　(八)影響觀瞻的亂貼、亂掛、亂畫；

　　(九)法律、法規、規章和業主公約禁止的其他行為。

　　第三十六條　業主或使用人裝飾裝修房屋，應當遵守房屋使用有關規定和業主公約，并事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或使用人，并簽訂裝飾裝修管理協議。

　　第三十七條　物業應當按設計用途使用。改變使用性質，應當征得相鄰業主和業主委員會、物業管理企業的書面同意，并經有關部門批準。

　　第三十八條　任何單位和個人不得擅自占用住宅區內的道路、場地。臨時占用、挖掘道路、場地的，占用人應當與業主委員會或其委托的物業管理企業簽訂書面協議，按相應標準交納保證金，并及時恢復原狀。

　　第三十九條　利用物業設置廣告等經營設施的，應征得相關業主、業主委員會、物業管理企業的書面同意，辦理有關報批手續。經批準設置的廣告設施的收益，應當歸全體業主所有。

　　第四十條　物業管理企業應當對物業定期養護。當物業出現危及使用安全、影響觀瞻、危害公共利益及他人合法權益時，應當及時處理。在維修養護時，有關業主和使用人應當予以配合。

　　第四十一條　建立物業維修基金制度。

　　維修基金的來源：

　　(一)購房人在購買商品房(包括經濟適用房)時，按有關規定比例交納的維修基金；

　　(二)公有住房出售單位和購房人按有關規定比例提取的維修基金；

　　(三)開發建設單位的自用房屋由開發單位按本條第(一)項規定交納的維修基金；

　　(四)在維修基金余額不足30%時，業主續交的維修基金。

　　第四十二條　售房單位代收維修基金時，應當在辦理《商品房(預)銷售許可證》前，與縣(市)物業管理行政主管部門簽訂代收協議，代收的基金應當存入縣(市)物業管理行政主管部門指定的帳戶。財政部門依法進行監督。

　　第四十三條　維修基金及其利息歸業主所有，專項用于物業共用部位、共用設施設備的大修、更新和改造，不得挪作它用。

　　各縣(市)物業管理行政主管部門負責物業維修基金的統一管理、專項專戶存儲，并嚴格執行使用審批制度。

　　第四十四條　物業管理企業使用維修基金，應當提出計劃并經業主委員會同意后，報物業管理行政主管部門審查，辦理撥付手續。物業管理企業應當及時公布維修基金使用情況，接受業主委員會和物業管理行政主管部門的監督。

　　第四十五條　業主轉讓物業時，其維修基金帳戶中的剩余部分不予退還，隨同房屋所有權同時結算過戶。

　　第四十六條　物業法定保修期限滿后維修、更新、改造的費用按下列規定支付：

　　(一)房屋自用部位和自用設備的維修、更新、改造的費用，由業主承擔；

　　(二)房屋共用部位和共用設備的大修、更新、改造費用，在該棟房屋的維修基金中列支，一般的維修在物業管理服務費中列支；

　　(三)住宅區共用設施的大修、更新、改造費用，在住宅區的維修基金中列支，一般的維修在物業管理服務費中列支；

　　(四)供熱鍋爐及附屬設備的維修、更新、改造費用，由供熱單位在收取的熱費中列支。

　　物業的共用部位、共用設施設備屬人為損壞的，由物業管理企業責令責任人維修；責任人拒不及時維修的，由物業管理企業負責維修，維修費用由物業管理企業向責任人追償。

第六章　物業管理服務

　　第四十七條　物業管理企業實施物業管理服務，應當與業主委員會簽訂物業管理合同。

　　物業管理企業應當自物業管理合同生效之日起15日內，將合同報物業所在地物業管理行政主管部門備案。

　　第四十八條　物業管理企業應當按照規定的技術標準和規范以及物業管理服務年度計劃實施管理服務。

　　第四十九條　物業管理服務事項包括下列內容：

　　(一)共用部位的日常維護和管理，共用設施設備及其運行、使用的日常維護和管理；

　　(二)環境衛生、綠化及硬覆蓋的管理服務；

　　(三)住宅區內車輛停放及場地的管理服務；

　　(四)裝飾裝修的管理；

　　(五)應業主要求提供的特約服務；

　　(六)檔案資料的管理；

　　(七)協助有關部門管理住宅區內的公共秩序、安全、消防等事項；

　　(八)雙方約定的其他事項。

　　第五十條　物業管理企業自物業管理合同終止或解除之日起30日內，向業主大會或業主委員會結清財務，移交物業管理用房和有關資料，并報告物業管理行政主管部門。

　　第五十一條　供水、供電、供熱、供氣、通訊、環衛、有線電視等有關管理單位，可以將其在住宅區內有關事項，委托給物業管理企業，由委托方向物業管理企業支付委托服務費。不實行委托服務的，有關管理單位應當服務到戶。

　　第五十二條　物業管理行業應當引入市場競爭機制，逐步實行物業管理項目招標投標制度。

第七章　物業管理服務收費

　　第五十三條　物業管理服務費是指物業管理企業提供公共服務和代辦服務、特約服務的費用。

　　公共服務收費，執行政府定價；代辦服務收費，實行政府指導價；特約服務收費，實行協商定價。

　　物業管理企業應當提供質價相稱的服務，不得只收費不服務或多收費少服務。

　　第五十四條　物業管理服務費由物業管理企業按照物業管理合同的約定向業主收取。

　　業主與使用人約定由使用人交納物業管理服務費的，從其約定，但業主負最終交納責任。

　　已按照本條例向業主或使用人收取物業管理服務費的，其他任何單位和個人不得重復收取。

　　第五十五條　人民政府價格行政主管部門在制定物業管理服務收費標準時，應當根據物業管理企業和業主的經濟承受能力，按服務項目和等級制定收費標準；其收費標準低于管理成本的，當地人民政府應當給予物業管理企業優惠政策。

第八章　投訴

　　第五十六條　縣(市)物業管理行政主管部門應當依法受理業主、使用人、業主委員會和物業管理企業的投訴，并在30日內作出決定。

　　第五十七條　投訴人對行政決定有異議的，可以向本級人民政府或上一級物業管理行政主管部門申請復議，也可以向人民法院提起訴訟。

　　第五十八條　投訴內容涉及其他部門的，物業管理行政主管部門應當自受理之日起5日內，移交有關部門，并書面告知投訴人。

第九章　法律責任

　　第五十九條　業主、使用人違反業主公約，應當承擔相應的民事責任。對違反業主公約造成他人安全或利益受到侵害的，業主委員會或相關的業主、使用人可以向人民法院提起民事訴訟。

　　第六十條　業主或使用人未按物業管理合同約定交納物業管理服務費的，物業管理企業可以催繳，逾期仍不交納的，物業管理企業可以按照約定加收滯納金。

　　對于超過三個月不交納物業管理服務費的業主，業主委員會或物業管理企業可以向人民法院起訴要求限期交納，并可申請禁止該業主轉讓、出租和抵押物業。

　　第六十一條　業主大會作出的決定違反本條例或侵害社會公共利益的，物業管理行政主管部門應責令其限期改正或撤銷其決定，并通告全體業主。

　　第六十二條　違反住宅區規劃要求，市政公用基礎設施和公共設施不配套、工程質量低劣的，由驗收小組提請有關部門依法查處。

　　未經綜合驗收，開發建設單位擅自將房屋和有關設施交付使用或驗收不合格擅自交付使用的，由建設行政主管部門，處工程合同價款2%以上4%以下的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十三條　開發建設單位未按本條例第十一條規定提供物業管理用房的，有關部門不予綜合驗收。

　　第六十四條　建設工程竣工驗收后30日內，建設單位未向建設行政主管部門或其他有關單位移交建設項目檔案的，由建設行政主管部門責令改正，處10000元以上100000元以下罰款。

　　第六十五條　無故阻礙房屋修繕，造成嚴重后果的，縣級以上房地產行政主管部門，可以給予200元以上2000元以下罰款并賠償損失。

　　第六十六條　業主或使用人，未按規定申請批準，擅自拆改房屋結構或明顯加大荷載，對原有房屋裝飾裝修的，由物業管理行政主管部門責令修復或賠償，并可處以2000元以上10000元以下罰款。

　　第六十七條　業主或使用人，擅自改變房屋使用性質和配套設施用途的，由物業管理企業予以制止，批評教育，責令恢復原狀；造成損失的，應當賠償經濟損失。

　　第六十八條　在住宅區內私搭亂建、擅自擺設攤點或亂貼、亂掛、亂畫影響觀瞻的，由物業管理企業予以制止，批評教育，責令恢復原狀；造成損失的，應當賠償經濟損失。

　　第六十九條　破壞草坪、花卉、樹木或使用音響器材音量過大影響周圍居民工作、休息，不聽制止的，由公安機關處50元以下罰款或警告；造成損失的，應當賠償經濟損失。

　　第七十條　違反爆炸、劇毒、易燃、放射性物品管理規定堆放上述物品的，由公安機關處15日以下拘留、200元以下罰款或警告，并責令限期清除；造成損失的，應當賠償經濟損失。

　　第七十一條　不按規定地點、時間和其它要求任意傾倒垃圾的，由物業管理企業責令限期清除；造成損失的，應當賠償經濟損失。

　　第七十二條　物業管理企業未執行政府定價和指導價或提供服務質價不符或只收費不服務、多收費少服務的，由政府價格監督檢查部門，依照有關規定予以處理。

　　第七十三條　物業管理行政主管部門和其他有關部門工作人員玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第十章　附則

　　第七十四條　本條例由州人大常委會負責解釋。

　　第七十五條　州人民政府可以根據本條例制定實施辦法。

　　第七十六條　縣(市)人民政府所在地以外的建制鎮、工礦區的住宅區物業管理可參照本條例執行。

　　非住宅的物業管理可參照本條例執行。

　　第七十七條　本條例自公布之日起施行。