甘肅省物業管理辦法

　　(2006年3月29日甘肅省人民政府令第26號公布　根據2010年9月3日甘肅省人民政府第62次常務會議《甘肅省人民政府關于修改〈甘肅省物業管理辦法〉的決定》修正)

　　第一條　根據國務院《物業管理條例》和有關法律、法規規定，結合我省實際，制定本辦法。

　　第二條　本省行政區域內的物業管理活動適用本辦法。

　　新建住宅區和配套設施比較齊全的原有住宅區，應當實行物業管理。

　　配套設施不全的原有住宅區，由所在城市人民政府有關部門和公有住房出售單位籌措資金，組織整治，創造條件，逐步實行物業管理。

　　配套設施比較齊全的大廈、工業區等其他物業，推行物業管理。

　　第三條　省建設行政主管部門負責全省物業管理活動的統一監督管理，縣級以上房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理。

　　其他有關行政主管部門在各自的職責范圍內，做好相關的監督管理工作。

　　第四條　縣級以上地方人民政府應當扶持物業管理行業發展，物業服務企業按照國家有關規定享受優惠政策。

　　第五條　物業服務企業應當具有獨立的法人資格，在領取營業執照后30日內，向物業企業資質管理部門申請資質證書，并按資質等級從事物業管理活動。

　　第六條　物業管理從業人員應當按照國家有關規定，取得執業資格證書。

　　第七條　劃分物業管理區域，應當充分考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，遵循方便生活和工作，有利于社區建設和管理，降低管理成本，提高服務水平的原則。

　　第八條　有以下情形之一的，物業所在地市、區、縣房地產行政主管部門可以將其確定為1個物業管理區域，并由1個物業服務企業實施物業管理：

　　(一)屬于獨立封閉式小區的；

　　(二)處于同一街區或者位置相鄰的；

　　(三)配套設施設備可以共享的；

　　(四)商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，并能夠封閉管理的；

　　(五)其他可以整治成一個物業管理區域的。

　　根據前款第(二)、(三)、(五)項確定的物業管理區域，建筑物規模一般不小于3萬平方米。

　　物業管理區域劃分后，縣級房地產行政主管部門應當在物業管理區域內公告。

　　第九條　物業所在地縣級房地產行政主管部門應當建立物業管理區域檔案。檔案資料應當載明以下事項：

　　(一)物業管理區域的范圍、占地面積和建筑面積；

　　(二)共用設施設備情況；

　　(三)建設單位、產權單位；

　　(四)業主總戶數、居住人口、產權構成比例；

　　(五)物業服務企業名稱、管理時間。物業服務企業變更的，業主委員會應當及時向物業所在地縣級房地產行政主管部門備案。

　　第十條　物業管理區域內的全體業主組成業主大會，業主大會按照國家有關規定開展活動。

　　業主人數在50人以上(含本數)100人以下的，由全體業主組成業主大會；業主人數少于50人，且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會和業主委員會職責。

　　業主人數在100人以上(含本數)的，可按幢、單元、樓層等為單位推舉業主代表參加業主大會，業主代表一般不得少于30人。

　　第十一條　下列事項由業主共同決定：

　　(一)制定和修改業主大會議事規則；

　　(二)制定和修改管理規約；

　　(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

　　(四)選聘和解聘物業服務企業；

　　(五)籌集和使用專項維修資金；

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　(七)有關共有和共同管理權的其他重大事項。

　　第十二條　業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

　　業主大會決定本辦法第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定本辦法第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

　　業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第十三條　一個物業管理區域內，已交付業主使用的房屋建筑面積達到50%以上，或者達到30%以上不足50%，但首個房屋單元出售并實際交付使用已滿兩年的，應當召開首次業主大會。

　　符合前款規定的，建設單位應當書面報告縣級房地產行政主管部門，并提供業主清冊、物業建筑面積、物業出售并交付使用時間等文件資料；建設單位未及時書面報告的，業主可以向縣級房地產行政主管部門提出成立業主大會的書面要求。

　　第十四條　首次業主大會籌備組應當在物業所在地的縣級房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下，由業主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)組成。

　　縣級房地產行政主管部門在首次業主大會籌備組成立15日內，應當以書面形式在物業管理區域內公告。

　　第十五條　業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：

　　(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

　　(二)建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

　　第十六條　業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定業主人數和總人數：

　　(一)業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

　　(二)總人數，按照前項的統計總和計算。

　　第十七條　業主大會召開時間按規定公布后，業主因故不能參加的，可書面委托代理人參加；業主代表因故不能參加的，其所代表的業主可以重新選舉1名業主代表參加；未書面委托他人和另外推選業主代表參加的，視為棄權，但必須服從業主大會的決定。

　　第十八條　業主委員會委員的組成應為5人以上的單數，具體人數由業主大會確定。業主委員會根據業主大會賦予的職責作出的決定，對業主和使用人具有約束力。

　　業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定法律知識和組織能力的業主擔任。

　　業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。

　　業主委員會不得從事經營活動，其成員不得在為本物業管理區域提供管理服務的物業企業中任職。

　　第十九條　業主委員會應當在選舉產生之日起30日內，將業主大會會議決定、業主大會議事規則、管理規約及業主委員會名單等向物業所在地的縣級房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

　　業主委員會任期和換屆由業主大會決定。

　　第二十條　首次業主大會工作經費由建設單位或原產權單位承擔。無建設單位或原產權單位的，由全體業主承擔。

　　業主大會和業主委員會工作經費由全體業主承擔；經費的籌集、管理、使用由業主大會議事規則具體規定。

　　業主大會和業主委員會工作經費使用情況每半年以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主監督和質詢。

　　第二十一條　住宅物業管理區域內，業主、業主大會選聘物業服務企業前，建設單位應當按照國家有關規定通過招標投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業進行前期物業管理，未按照規定進行物業管理招標投標的不得開展房屋銷(預)售活動。

　　投標人少于3個或者房屋建筑面積少于3萬平方米(包括同一建設項目內非住宅的房屋建筑面積)，經物業所在地縣級房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　第二十二條　建設項目竣工后，建設單位應當按規定組織項目綜合驗收。分期建設的項目，其配套設施滿足使用功能要求的，經分期驗收合格后，方可交付使用。未經驗收或驗收不合格的，建設單位不得交付使用，產權管理部門不得辦理產權登記手續。

　　建設單位應當自驗收合格之日起15日內，將建設項目綜合驗收報告報市、縣房地產行政主管部門備案。

　　第二十三條　建設單位或前期物業服務企業應當在業主大會選聘物業服務企業后，在業主委員會的監督下，辦理資料、設施設備、物業共用部位及其他應管事項的物業管理移交驗收手續。

　　第二十四條　商品房銷(預)售前，建設單位應當參照國家建設部制定的示范文本，制定臨時管理規約與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同，作為房屋買賣合同的附件。房屋買賣合同應包括前期物業服務合同約定的內容。

　　第二十五條　規劃、設計新建住宅小區時，應當按照不低于開發建設住宅總建筑面積的2‰—3‰的比例確定物業管理用房。但最低不能低于40平方米。物業管理用房應為地面以上，且設有服務廳、辦公用房、衛生間、庫房等設施。

　　第二十六條　建設單位不得單獨轉讓物業共用部分的所有權和使用權。

　　任何單位和個人不得侵占物業管理區域內的共用部分。

　　利用物業共用部位、共用設施設備進行經營性活動的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　第二十七條　物業管理區域內的機動車停車場(庫)，應當優先提供給本物業管理區域內的業主、使用人使用。停車位不得轉讓給物業管理區域外的單 位、個人；停車位滿足業主需要后仍有空余的，經業主委員會同意后，可以臨時有償提供給物業管理區域外的單位、個人使用。所得收益應按前條規定使用。

　　第二十八條　普通商品住宅小區物業管理服務收費實行政府指導價和級別管理，物業服務等級標準、基準價及浮動幅度，由省物價、建設行政主管部門制定。

　　普通商品住宅小區以外的物業管理服務收費實行市場調節價。

　　物業管理費按月收取，經業主同意，也可按季收取。

　　第二十九條　建設單位未售出的及業主購房未入住的空置物業，應當繳納物業管理費用。繳納比例為收費標準的70%，但不得因此而增加其他業主的負擔。

　　第三十條　物業服務費主要用于以下事項：

　　(一)管理服務人員的工資、社會保險費和按規定提取的福利費用；

　　(二)物業共用部分、共用設施設備的日常運行、維護費用；

　　(三)物業管理區域清潔衛生費用；

　　(四)物業管理區域綠化養護費用；

　　(五)物業管理區域秩序維護費用；

　　(六)辦公費用；

　　(七)物業服務企業固定資產折舊；

　　(八)物業服務合同約定的其他事項。

　　第三十一條　物業管理區域內，供水、供電、供暖、燃氣、通訊等單位應當收費到戶，服務過程中產生的損耗由供應單位承擔：

　　(一)業主專有部分以單個業主作為最終用戶；

　　(二)業主共有部分以共有業主作為最終用戶。

　　第三十二條　專有物業部分有危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的，所有人應當及時修繕。業主委員會或物業服務企業通知后，仍未進行修繕的，經業主委員會同意，由物業服務企業進行修繕。費用由所有人承擔。

　　共用物業部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的，經業主委員會同意由物業服務企業進行修繕，維修費用由共用物業部分所有人承擔。

　　物業出現必須維修養護的情形，業主或者物業服務企業未進行維護的，縣級房地產行政主管部門應當督促實施。

　　第三十三條　建設單位應當按照下列規定時限完成前期物業服務的招標投標工作：

　　(一)新建現售商品房項目應當在現售前30日完成；

　　(二)預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；

　　(三)非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成。

　　市、縣、區房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務招標投標活動的監督管理。

　　前期物業服務企業選聘后，建設單位應當和物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同。合同內容應當包括物業基本情況，管理服務的具體內容、標準和費用，雙方權利和義務，合同期限，違約責任等。

　　第三十四條　業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規和管理規約的規定外，還應當經有利害關系業主的書面同意，且不得影響物業管理區域內的公共空間使用、維護。

　　第三十五條　住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

　　專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第三十六條　供排水、供電、供氣、供熱等經營單位，應當按以下規定負責物業管理區域內相關設施設備(業主自行增加的設施設備除外)的維修、養護和更新：

　　(一)業主終端計量水表及以外的供水設施設備；

　　(二)業主終端計量電表及以外的供電設施設備(集中設表的，為用戶戶外的供電設施設備)；

　　(三)業主燃氣用具、連接燃氣用具膠管以外的燃氣設施設備；

　　(四)業主戶外分戶閥及以外的供熱設施設備；

　　(五)業主樓外排水井及以外的排水設施設備。

　　第三十七條　房屋業主或使用人不得隨意改變房屋的總體設計功能和公共設施使用功能。確需改變的，應當符合規劃設計要求和結構安全標準，并征得相鄰業主、使用人和業主委員會的書面同意。

　　業主或者使用人不得有以下行為：

　　(一)損壞房屋承重結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；

　　(二)對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進行違章鑿、拆、搭占等；

　　(三)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性危險物品和超過荷載的物品；

　　(四)利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當權益的活動。

　　第三十八條　物業服務企業要求提前解除物業合同，應提前兩個月告知業主委員會，按規定做好各項移交工作，并承擔相應責任。

　　業主大會決定解聘物業服務企業，業主委員會應當提前60天通知物業服務企業。

　　業主大會決定選聘新的物業服務企業后，原物業服務企業拒不退出或不按規定移交物業管理用房和有關資料的，由房地產行政主管部門責令其限期退出或移交；逾期拒不退出或移交的，處1萬元以上3萬元以下罰款，并在資質等級核準時不予核準。

　　第三十九條　業主、使用人或者其他單位和個人違反本辦法第三十七條規定的，由縣級以上房地產行政主管部門責令限期改正，恢復原狀，按情節輕重，可以并處1000元以上3萬元以下罰款。造成他人損失的，應賠償損失。

　　第四十條　物業服務企業、業主、使用人違反本辦法的，按照國務院《物業管理條例》和有關法律、法規的規定予以處罰。

　　第四十一條　房地產行政主管部門及其工作人員未按規定履行職責，嚴重影響本行政區域物業管理的，依法追究直接負責的主管人員和有關責任人員的責任；玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第四十二條　本辦法中以下用語的含義：

　　共用部位，是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　共用設施設備，是指住宅小區或單幢住宅內，共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、燃氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　第四十三條　本辦法自2006年5月1日起施行。