各省、自治區、直轄市、計劃單列市資產評估協會(注冊會計師協會)： 　　為規范注冊資產評估師執行資產評估業務行為，維護社會公共利益和資產評估各方當事人合法權益，中國資產評估協會制定了《投資性房地產評估指導意見(試行)》和《資產評估準則——珠寶首飾》，現予以發布，自2010年7月1日起施行。 　　請各協會將上述資產評估準則轉發評估機構，組織評估機構和注冊資產評估師進行學習和培訓，并將執行過程中發現的問題及時上報中國資產評估協會。 　　2010年7月1日起，中國資產評估協會2003年發布的《珠寶首飾評估指導意見》同時廢止。 　　附件： 　　1. 投資性房地產評估指導意見(試行) 　　2. 資產評估準則——珠寶首飾 　　中國資產評估協會 　　二○○九年十二月十八日 　　附件1： 　　投資性房地產評估指導意見(試行) 　　第一章 引言 　　第一條 為規范注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務行為，維護社會公共利益和資產評估各方當事人合法權益，根據《資產評估準則──基本準則》、《資產評估準則──不動產》和《以財務報告為目的的評估指南(試行)》，制定本指導意見。 　　第二條 本指導意見所稱投資性房地產，是指《企業會計準則第3號──投資性房地產》及其應用指南所稱的投資性房地產，即企業為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。 　　第三條 本指導意見所稱投資性房地產評估，是指按照《以財務報告為目的的評估指南(試行)》要求，對符合會計準則規定條件的投資性房地產在評估基準日的公允價值進行分析、估算，并發表專業意見的行為和過程。 　　第四條 注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務，應當遵守本指導意見。 　　第二章 基本要求 　　第五條 注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務，應當恪守獨立、客觀、公正的原則，勤勉盡責，保持應有的職業謹慎，不得出現對評估結論具有重要影響的實質性疏漏和錯誤，不得以預先設定的價值作為評估結論。 　　第六條 注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務，應當具備投資性房地產評估相關專業知識和相應的評估經驗，具備從事投資性房地產評估的專業勝任能力。 　　注冊資產評估師應當關注投資性房地產評估的復雜性，根據自身的專業知識和經驗，審慎考慮是否有能力承接投資性房地產評估業務。 　　第七條 注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務，應當充分理解相關會計準則的要求、評估對象在企業財務報告中的核算和披露要求，并提請企業管理層按其經營意圖以及會計準則的規定對投資性房地產進行恰當分類。 　　第八條 注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務，應當與企業和執行審計業務的注冊會計師進行必要的溝通，了解其因遵循相關會計準則的具體要求而提出的具體意見和建議，并分析這些意見和建議對評估業務的影響。 　　第九條 注冊資產評估師應當提醒委托方根據會計準則的相關要求，合理確定評估基準日。評估基準日可以是資產負債表日、投資性房地產轉換日等。 　　第十條 注冊資產評估師應當知曉，當符合會計準則計量屬性規定的條件時，會計準則中的投資性房地產的公允價值一般等同于資產評估準則中的市場價值。 　　第十一條 注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務，應當對投資性房地產進行現場調查，明確投資性房地產的實物狀況、權益狀況和區位狀況。 　　注冊資產評估師應當要求委托方對投資性房地產的權屬做出承諾，并對權屬資料進行必要的查驗。 　　第三章 評估對象 　　第十二條 注冊資產評估師應當知曉會計準則中投資性房地產的分類，并參照以下會計準則的要求，明確評估對象： 　　(一)已出租的土地使用權，是指企業通過出讓或轉讓方式取得的、以經營租賃方式租出的土地使用權。 　　(二)持有并準備增值后轉讓的土地使用權，是指企業取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。按照國家有關規定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權。 　　(三)已出租的建筑物，是指企業擁有產權的、以經營租賃方式租出的建筑物，包括自行建造或開發活動完成后用于出租的建筑物。 　　第十三條 注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務，應當知曉評估對象對應的是個別建筑物單元，還是多個建筑物單元及其附屬設施共同構成的一個整體。 　　當出租建筑物的附屬設備和設施是租金收入所對應出租資產的組成部分時，注冊資產評估師應當合理考慮該設備和設施對投資性房地產價值的影響。 　　第四章 評估方法 　　第十四條 注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務，應當根據評估對象的具體情況、資料收集情況和數據來源等相關條件，恰當選擇評估方法。 　　第十五條 注冊資產評估師運用市場法評估投資性房地產時，應當收集足夠的同類或者類似房地產的交易案例，并對所收集的信息及其來源進行審慎分析。在選用交易案例時應當關注案例的可比性，重點分析投資性房地產的實物狀況、權益狀況、區位狀況、交易情況及租約條件。 　　第十六條 注冊資產評估師運用市場法評估投資性房地產時，應當建立價值可比基礎，細化相關比較因素，包括交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具體位置、經營業態和所帶租約等，明確相關指標參數內涵。 　　第十七條 注冊資產評估師運用收益法評估投資性房地產時，應當對企業來自于投資性房地產的租金收益，以及當期產生的相應費用進行分析，合理判斷租金收益與相應費用的匹配性，合理確定凈收益。 　　投資性房地產的凈收益是指租金中直接歸屬于評估對象所對應的房地產權益部分，不包括物業管理費、代墊水電費等其他項目，并應當恰當考慮免租期和租金收取方式的影響。 　　第十八條 注冊資產評估師運用收益法評估投資性房地產時，應當關注投資性房地產現有租約條款對公允價值的影響，包括租金及其構成、租期、免租期、續租條件和提前終止租約的條件。 　　注冊資產評估師應當關注租約的合法、有效性，了解實際履行狀況。對合法、有效并實際履行的租約，預測未來凈收益所使用的租約期內的租金應當采用租約所確定的租金，租約期外的租金應當采用正常客觀的租金。當約定租金與市場租金水平存在較大差異時，應當分析其原因，并進行充分披露。 　　第十九條 注冊資產評估師運用收益法評估投資性房地產時，應當根據建筑物的剩余經濟壽命年限與土地使用權剩余使用年限等參數，及有關法律、法規的規定，合理確定收益期限。 　　第二十條 注冊資產評估師運用收益法評估投資性房地產時，應當合理確定折現率。折現率應當反映評估基準日類似地區同類投資性房地產平均回報水平和評估對象的特定風險。折現率的口徑應當與收益口徑保持一致，并考慮租約、租期、租金等因素對折現率選取的影響。 　　第二十一條 注冊資產評估師采用市場法和收益法評估投資性房地產時，評估結論通常包括土地使用權價值。 　　注冊資產評估師應當關注已出租的建筑物的會計核算中是否包含建筑物所對應的土地使用權。如果會計核算不包含土地使用權，應當提請企業管理層重新分類，或者在評估結論中扣除土地使用權的價值，并在評估報告中進行必要的披露。 　　第二十二條 注冊資產評估師采用市場法和收益法評估投資性房地產時，應當排除特殊交易情況的影響，包括非常規的融資、售后租回、特殊對價或折讓等。 　　第二十三條 注冊資產評估師運用市場法和收益法無法得出投資性房地產公允價值時，可以采用符合會計準則的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地產公允價值，經委托方同意，還可以采用恰當的方式分析投資性房地產公允價值的區間值，得出價值分析結論，并提醒評估報告使用者關注公允價值評估結論和價值分析結論的區別。 　　第五章 評估披露 　　第二十四條 注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務，應當在履行必要的評估程序后，根據《資產評估準則──評估報告》、《資產評估準則──不動產》和《以財務報告為目的的評估指南(試行)》編制并由所在評估機構出具評估報告，進行恰當披露。 　　第二十五條 注冊資產評估師應當在評估報告中披露必要信息，使評估報告使用者，包括企業管理層和執行審計業務的注冊會計師等，完整了解評估過程、合理理解并恰當使用評估結論。 　　第二十六條 注冊資產評估師在評估報告中應當重點披露以下內容： 　　(一)評估對象的具體描述，包括總體情況和主要特點等; 　　(二)評估對象的權屬狀況、使用狀況及租約信息; 　　(三)價值類型的定義及其與會計準則的對應關系; 　　(四)評估方法的選擇過程和依據，評估方法的具體運用; 　　(五)評估假設，主要包括：已簽租約是否合法、有效;已簽租約是否實際履行，是否會改變和無故終止;已出租建筑物的經營業態是否會發生重大改變; 　　(六)關鍵性評估參數的來源、依據和測算過程等; 　　(七)是否存在缺失產權文件等方面的瑕疵或重大限制。 　　第二十七條 當評估對象存在產權瑕疵且該瑕疵事項可能對投資性房地產的公允價值產生重大影響時，注冊資產評估師應當對該瑕疵事項及其影響進行披露并提請評估報告使用者予以關注。 　　第六章 附則 　　第二十八條 本指導意見自2010年7月1日起施行。 　　附件2： 　　資產評估準則——珠寶首飾 　　第一章 總則 　　第一條 為規范注冊資產評估師(珠寶)執行珠寶首飾評估業務行為，維護社會公共利益和資產評估各方當事人合法權益，根據《資產評估準則——基本準則》，制定本準則。 　　第二條 本準則所稱珠寶首飾，是指珠寶玉石和/或用于飾品制作的貴金屬的原料、半成品及其制成品。 　　第三條 本準則所稱珠寶首飾評估，是指注冊資產評估師(珠寶)依據相關法律、法規和資產評估準則，在對珠寶首飾進行鑒定分級分析的基礎上，對珠寶首飾的價值進行分析、估算并發表專業意見的行為和過程。 　　第四條 注冊資產評估師(珠寶)執行珠寶首飾評估業務，應當遵守本準則。 　　第五條 注冊資產評估師(珠寶)執行與珠寶首飾價值估算相關的其他業務，可以參照本準則。 　　第二章 基本要求 　　第六條 從事珠寶首飾評估業務的資產評估機構，應當具有財政部門頒發并在業務范圍中標明“珠寶首飾藝術品評估”的資產評估資格證書。簽署珠寶首飾評估報告的人員應當具有中國注冊資產評估師(珠寶)證書。 　　第七條 注冊資產評估師(珠寶)執行珠寶首飾評估業務，應當遵守相關法律、法規、資產評估基本準則以及有關珠寶首飾的國家標準，并考慮其他評估準則的相關規定。 　　第八條 注冊資產評估師(珠寶)執行珠寶首飾評估業務，應當具備相應的專業勝任能力。當缺乏執行某項特定業務所需的相關專業知識和經驗時，可以聘請相關專家協助工作，但是應當采取必要措施確信專家工作的合理性,并對專家的工作負責。 　　第九條 注冊資產評估師(珠寶)執行珠寶首飾評估業務，應當勤勉盡責，保持應有的職業謹慎，不得以預先設定的價值作為評估結論。 　　第三章 操作要求 　　第十條 注冊資產評估師(珠寶)執行珠寶首飾評估業務，應當明確評估對象、評估范圍、評估目的、評估基準日、價值類型和評估報告使用者。 　　第十一條 注冊資產評估師(珠寶)執行珠寶首飾評估業務，應當依據《資產評估準則——評估程序》，履行基本評估程序，結合珠寶首飾評估業務的具體情況，制定并實施適當的具體評估步驟。 　　第十二條 注冊資產評估師(珠寶)執行珠寶首飾評估業務，應當對珠寶首飾進行實物確認，明確珠寶首飾的存在狀態。 　　第十三條 注冊資產評估師(珠寶)執行珠寶首飾評估業務，應當關注評估對象的權屬，要求委托方或者相關當事方對珠寶首飾的權屬做出承諾。注冊資產評估師(珠寶)應當對珠寶首飾的權屬相關資料進行必要查驗。 　　第十四條 注冊資產評估師(珠寶)執行珠寶首飾評估業務，應當對珠寶首飾進行鑒定和品質分級。在對評估對象進行鑒定分級時，應當采用相應的國家標準及行業標準。如果沒有相應的國家及行業分級標準，可以采用國內外珠寶業通用的分級體系，并在評估報告中明確說明。 　　注冊資產評估師(珠寶)可以采用具有資質的珠寶質檢機構出具的鑒定分級結論，但是應當對其結論進行驗證。 　　第十五條 注冊資產評估師(珠寶)執行珠寶首飾評估業務，應當知曉同一珠寶首飾在不同市場的價值可能存在差異，并根據評估對象的具體情況確定適當的市場級別。 　　第十六條 注冊資產評估師(珠寶)應當通過恰當的方式獲得珠寶首飾的市場信息及其他相關信息，并對其真實性、可靠性進行必要的判斷。 　　第十七條 注冊資產評估師(珠寶)應當根據評估對象的具體情況，合理選擇收集信息的內容。通常關注以下方面： 　　(一)評估對象的歷史、現狀及相關證明資料; 　　(二)評估對象以往的評估及交易情況; 　　(三)相同或者類似珠寶首飾的市場價格信息及交易情況; 　　(四)評估對象的市場供求關系、稀缺程度及市場前景等; 　　(五)可能影響珠寶首飾價值的宏觀經濟狀況; 　　(六)其他相關信息資料。 　　第十八條 注冊資產評估師(珠寶)執行珠寶首飾評估業務，應當考慮珠寶首飾的品質因素及其他因素對評估對象價值的影響，如來源(出處)、歷史、名人擁有、名師制作、品牌、稀缺程度等。 　　第十九條 注冊資產評估師(珠寶)執行珠寶首飾評估業務，可以根據評估目的和珠寶首飾具體情況合理確定評估假設，并披露其對評估結論的影響。 　　第四章 評估方法 　　第二十條 注冊資產評估師(珠寶)執行珠寶首飾評估業務，應當根據評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，分析市場法、成本法和收益法三種資產評估基本方法的適用性，并恰當選擇評估方法。 　　第二十一條 注冊資產評估師(珠寶)使用市場法時，應當： 　　(一)明確是否存在公開、活躍的交易市場，是否能夠獲取足夠數量的可比銷售數據，以及數據的可靠性; 　　(二)收集評估對象以往的交易信息、相同或者類似珠寶首飾交易的市場信息; 　　(三)確定若干相同或者類似的珠寶首飾作為參照物，充分考慮其價值因素的可比性; 　　(四)根據評估對象的具體情況，確定可以作為評估依據的合適的交易市場; 　　(五)根據評估對象與參照物之間的區別，以及市場級別、市場交易條件等因素的差異，對相同或者類似珠寶首飾交易信息及相關資料進行分析調整。 　　第二十二條 注冊資產評估師(珠寶)使用成本法時，應當： 　　(一)分析被評估的珠寶首飾是否可以復制、可以再生產等因素，考慮成本法的適用性; 　　(二)合理確定重置成本的構成要素，明確珠寶首飾的重置成本包括材料成本、制作成本、相關稅費、合理利潤及其他費用; 　　(三)恰當選擇重置成本的類型，即復原重置成本和更新重置成本; 　　(四)合理確定實體性貶值、經濟性貶值和功能性貶值。 　　第二十三條 注冊資產評估師(珠寶)使用收益法時，應當： 　　(一)明確珠寶首飾較少采用收益法進行評估。收益法通常只適用于租賃、展覽等持續經營活動中，具有獨立獲利能力或者獲利能力可以量化的珠寶首飾的評估業務; 　　(二)合理確定收益期限，合理預測未來收益; 　　(三)合理確定折現率; 　　(四)分析租約等法律文件內容對被評估對象價值可能具有的影響。 　　第二十四條 注冊資產評估師(珠寶)對同一珠寶首飾采用多種評估方法時，應當對所獲得的各種初步評估結論進行分析，形成合理的評估結論。 　　第五章 披露要求 　　第二十五條 注冊資產評估師(珠寶)執行珠寶首飾評估業務，應當在履行必要的評估程序后，根據《資產評估準則——評估報告》編制評估報告，在評估報告中充分披露必要信息，使評估報告使用者能夠合理理解評估結論。 　　第二十六條 注冊資產評估師(珠寶)在編制珠寶首飾評估報告時，應當反映珠寶首飾評估的特點。通常包括以下內容： 　　(一)對評估對象的恰當描述，包括珠寶首飾的客觀辨別特征和價值貢獻特征。應當根據評估對象的特點和評估業務的具體情況，確定需要描述的內容，并突出描述影響價值結論的關鍵性特征。 　　(二)珠寶首飾評估的價值類型及其定義。 　　(三)評估程序實施過程的描述，應當反映對珠寶首飾的實物調查、鑒定分級等過程。 　　(四)珠寶首飾是否存在質押及其他限制情況。 　　第二十七條 評估報告應當披露直接影響評估結論的假設條件或者限制條件，并說明其對價值的影響。 　　第二十八條 注冊資產評估師(珠寶)可以根據評估業務的性質，合理確定珠寶首飾評估報告的詳略程度。 　　第六章 附則 　　第二十九條 本準則自2010年7月1日起施行。