????市發(fā)展改革委與市國土資源和房屋管理局經(jīng)過長達三年的研究與論證共同擬定的《北京市物業(yè)服務收費管理辦法(征求意見稿)》和《北京市物業(yè)服務收費政府指導價收費標準(征求意見稿)》從明日起至本月15日在全市范圍內(nèi)公開征集市民意見,并將就物業(yè)收費的有關細節(jié)舉行價格聽證會。本報將于明日對上述兩大征求意見措施進行詳細報道和解讀。?

????“醞釀出臺的新規(guī)定將全面涉及備受業(yè)主和物業(yè)公司關注的焦點問題。”市發(fā)改委收費管理處處長王巖昨天對記者說。“物業(yè)服務收費征求意見稿”的三大核心內(nèi)容是：規(guī)范物業(yè)服務收費行為；鼓勵業(yè)主實行自治，提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)公司；鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當?shù)母偁帲龠M物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。“物業(yè)服務收費政府指導價收費標準征求意見稿”的核心內(nèi)容是物業(yè)服務收費將實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價，政府指導價物業(yè)服務收費的基準價格今后將由市發(fā)展改革委和市國土房管局制定并定期公布。?

????■物業(yè)費中要剔除應由公共維修基金支付的費用?

????“此次改動最大的一個結構性變化是業(yè)主購房時應由公共維修基金里支付的一部分費用將從物業(yè)費中剔除。”王巖告訴記者。從1999年開始，購房者在買房時需要繳納公共維修基金，而物業(yè)收費中還包括“電梯和水泵的中修和大修，房屋的中修和大修”，造成重復收費。“今后的物業(yè)收費中將不再包括這兩大項的費用”。?

????■普通住宅物業(yè)費用有望降低?

????新規(guī)定一旦實施，一些普通住宅的物業(yè)服務收費標準將會有所下降。這除了公共維修基金部分在物業(yè)費用中的剔除外,還因為修改意見中對電梯運行收費做了更明晰的劃分,增加了無人駕駛的高層住宅電梯運行維修費用標準。王巖告訴記者,在原來的規(guī)定中,對電梯運行維護費用的收費標準只按照運行梯、備用梯和高峰梯來進行劃分，一些高層住宅中即使電梯是無人駕駛的也按照有人駕駛來收，這樣的收費無疑增加了業(yè)主的負擔。?

????記者了解到,原來電梯運行的維護費用標準中接近一半是“人工費”，即支付給電梯駕駛員的工資收入。以新規(guī)定為例，高層住宅中每部有人駕駛電梯運行一年的維護費用為63620元，而同樣的電梯無人駕駛的維修費用卻只有35754元，相差甚遠。市發(fā)改委有關負責人告訴記者,一些高層住宅中的電梯如果是無人駕駛的,物業(yè)費用會有所下降。

????在普通住宅的物業(yè)收費中還有一項費用將被取消。記者了解到，一些物業(yè)公司在代替煤、水、電、氣等專業(yè)公司收取費用時，向業(yè)主收取了大約每戶1元/月的委托費。王巖告訴記者，這些費用原本應該由上述專業(yè)公司上門向業(yè)主收取，由物業(yè)公司代收的委托費用也應該由這些專業(yè)公司支付而不應該轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主頭上，“今后，這部分收費將被取消”。?

????■經(jīng)濟適用房收費標準未變但增加了智能化系統(tǒng)服務費用?

????新規(guī)定沒有修改或者提高經(jīng)濟適用房的收費標準，但增加了新添智能化服務運行維護收費。王巖告訴記者，北京一些房地產(chǎn)項目增加了智能化系統(tǒng)服務，而原來由業(yè)主繳納的物業(yè)費中沒有包括這部分費用，這部分費用在一些經(jīng)濟適用房中一直由物業(yè)公司支付，新規(guī)定將增加這部分收費。記者了解到,智能化服務體系主要包括：可視對講、門禁系統(tǒng)和周界紅外報警系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、中控室運行維護系統(tǒng)等。?

????按照收費標準的規(guī)定，上述智能化系統(tǒng)的運行維護費用將按照項目來進行收費,每一個項目的收費標準為每月0.05元/建筑平方米。一些經(jīng)濟適用房住宅項目如果增加了這部分收費，其物業(yè)費將有一定幅度的增加。?#p#分頁標題#e#

????■物業(yè)收費將寫入購房合同?

????新辦法將提倡和鼓勵業(yè)主自治。王巖告訴記者，今后，物業(yè)收費的標準將寫入購房合同，按照“征求意見稿”的規(guī)定，“建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應當規(guī)定物業(yè)管理服務的內(nèi)容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致”。另外，物業(yè)服務收費標準需要調(diào)整的必須通過業(yè)主大會協(xié)商確定。?

????“可以說業(yè)主委員會將享有比從前更多的權利”。王巖對此解釋說，新規(guī)定明確提倡業(yè)主大會有權選聘和解雇物業(yè)公司。另外，物業(yè)公司應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會對上述收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)公司應當及時答復。

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