辦理房屋租賃業務指引 第一章 一般規定 1-1 目的和依據 ? ?租賃是房屋所有權人實現房屋增值的重要方法。特別是產權商鋪、產權酒店等商業模式的興起，租賃這一法律行為越來越多的被房屋無所有者和使用者利用。為依法維護出租人、承租人和有關第三人的合法權益，依據《合同法》《城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》及其他有關規定，提供房屋租賃業務指引。 1-2 定義 ? ?本指引商品房租賃是指出租人將房屋交付承租人使用、收益，由承租人向出租人支付租金的行為。 1-3適用范圍 ? ?公有房屋租賃、城鎮廉租住房、旅館業的客房出租和房屋場地經營中的柜臺出租不適用本操作指引。 第二章 出租人與出租房屋 2-1 出租人 ? ?出租人應當是擁有房屋所有權的個人、法人、其他組織以及依法代管房屋的代管人或者法律規定的其他權利人。 2-2 可以出租的房屋 ? ? 出租的房屋應當具備下列條件之一 ? ?（一）出租房屋的所有權應當已進行依法登記并已取得房屋所有權證。 ? ?（二）已竣工但暫時還未取得房地產權證的房屋，有下列之一權屬證明的也可出租： ? （1） 集體土地上的居住房屋，持有《宅基地使用證》；非居住房屋，持有用地批文和批準建房文件； ? （2） 單位或者個人購買的商品房，持有商品房預售合同或者商品房買賣合同，以及付款憑證； ? （3） 單位建造的房屋（除房地產開發企業建造的商品房外），持有土地使用權依法登記的房地產權證（土地使用權證）或者建設用地批準書以及建設工程規劃許可證、竣工驗收合格證明； ? （4） 單位建造的構筑物、地下建筑物，持有建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證和竣工驗收合格證明； ? （5） 單位建造的臨時建筑，持有臨時使用土地批準文件、臨時建設工程規劃許可證和臨時建設工程施工許可證。 ? （三）依法取得商品房預售許可證明的房地產開發企業的在建商品房。 2-3 房屋共有人和共有房屋出租 ? ?為兩個或兩個以上的人共有的房屋需要出租的，應當具有其他共有人同意出租的書面證明。 2-4同意出租證明應當明確表示同意房屋出租、授權其中一人或數人簽訂房屋租賃合同，并愿意受租賃合同的約束。 ? ?各所有權人也可以通過在租賃合同文本上共同簽字的方式表示同意出租 2-5 有下列情形之一的房屋不得出租： ? （1） 未依法登記取得房地產權證書或者無其他合法權屬證明的； ? （2） 司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權利的； ? （3） 共有的房屋，未經全體共有人書面同意的； ? （4） 權屬有爭議的； ? （5） 屬于違法建筑的； ? （6） 不符合安全標準的，被鑒定為危險房屋的； ? （7） 已抵押，未經抵押權人同意的； ? （8） 不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的； ? （9） 改變房屋用途，依法須經有關部門批準而未經批準的； ? （10） 法律、法規規定不得出租的其他情形。 2-6 律師辦理房屋租賃業務首先要按照上述內容進行審核和盡職調查： ? （一）審核出租人是否具有出租資格： ? （1） 出租人是否與出租房屋權證上的名稱一致； ? （2） 共有房屋出租的，是否有其他共有人同意出租的證明； ? （3） 委托出租的，房屋所有人是否與出租房屋所有權權證上的名稱一致，受托人與房屋所有人是否有委托出租合同； ? （4） 代理出租的，房屋所有人(委托人)是否與出租房屋權證上的名稱一致，代理人是否有房屋所有人的委托代理出租的授權證明； ? （二）審核房屋是否具備出租條件和有無禁止出租的情形。 ? （三）對前兩項內容進行盡職調查，核實是否與當事人陳述和提供的文件資料一致。 第三章 租賃合同 3-1 確認出租人、承租人的主體身份 ? ?在出租人和出租房屋符合資格與條件后，簽署租賃合同前，律師要核對原件、確認雙方當事人的主體身份： ? ?個人審核身份證或護照、港澳居民往來內地通行證、臺灣居民來往大陸通行證；企業、其他組織審核登記注冊證明、法定代表人身份證明、簽約代表的授權委托證明，若是境外企業、其他組織，前述證明還應經公正或認證。 3-2委托出租 ? ?委托他人出租房屋的，房屋所有人應當出具授權委托書，并與受托人簽訂房屋出租委托合同。 3-3代理出租 ? ?代理人代理出租，應當向承租人出具房屋所有人委托代理出租的授權證明，代收租金的，應當由相關的委托文件。 3-4租賃合同 ? ?律師應當提示租賃當事人可使用租賃合同示范文本，也可參照示范文本自行擬訂合同條款。自擬合同不得含有免除提供方法定責任、加重對方責任及排除對方權利的內容，自擬合同應具備以下主要內容 ? （1）租賃當事人的姓名或者名稱、住所； ? （2）房屋座落地點、面積、結構、附屬設施和設備狀況； ? （3）房屋用途； ? （4）房屋交付日期； ? （5）租賃期限； ? （6）租金數額、支付方式和期限； ? （7）房屋使用要求和維修責任； ? （8）房屋返還時的狀態； ? （9）轉租的約定； ? （10）變更和解除合同的條件； ? （11）違約責任； ? （12）爭議的解決方式； ? （13）租賃當事人約定的其他內容。 3-5 律師應當審查租賃合同關鍵條款 ? （1）審查租賃面積的計算方法、調查核實其是否和房地產權證上登記面積或法定檢測部門檢測面積一致。 ? （2）審查房屋交付時的狀況，特別是附屬設施和設備狀況是否具體明確及能否拆除、改建或增設和租賃期滿交還時的要求。 ? （3）審查租賃合同約定的房屋用途是否和政府批準的規劃用途一致。若不一致，須由出租人或出租人委托承租人報規劃部門批準。 ? （4）房屋租賃期限不得超過土地使用權出讓合同、土地租賃合同約定的土地使用年限及不得超過二十年，審查租賃合同有無違反此規定。 ? （5）審查和明確租金和有關費用的范圍，租金是否包含管理費、空調水電費等；審查租賃保證金約定是否合理及租賃期滿后租賃保證金的處理。 ? （6）若出租人同意承租人對房屋進行裝修，要注意審查裝修的有關約定：裝修的內容和要求、承租人對裝修公司及其工人的管理、裝修給第三人造成損害的責任承擔、裝修發生的水電等費用承擔與支付、裝修過程中與物業管理公司的協調、裝修期內是否免租或一定期限內免租等。 ? （7）維修責任：若當事人沒有另外約定，出租房屋的養護、自然或第三人造成的損壞或故障，其維修責任在于出租人；若因承租人使用不當或過錯造成的損壞或故障，則承租人須承擔維修責任或維修費用。 ? （8）若是經營性房屋租賃，律師要合理提示當事人是否投保公眾責任險或第三者責任險。 第四章 房屋租賃合同登記備案 4-1 未登記不得對抗第三人 ? ?律師應特別提示承租人，其房屋租賃合同未經房地產登記機構登記備案，不得對抗第三人，其優先繼續承租權、優先購買權、買賣不破租賃權等都無法得到完全保護。 4-2 登記應提交的材料 ? ?租賃當事人在簽訂租賃合同后的15日內應持下列材料辦理登記備案手續： ? （1）《北京市房地產登記申請書》（原件）； ? （2）當事人身份證明或單位營業執照（原件及復印件）； ? （3）委托書（原件）及代理人身份證明（原件及復印件）；房地產權利人為自然人的，委托書需公證：a、在香港申辦的公正文書須經中國法律服務（香港）有限公司加章轉遞確認；b、臺灣同胞持臺灣地區公證機構出具的公證文書須經北京市公證員協會核對，并出具確認當事人的正本與海基會寄送的副本核對一致的證明；c、在境外的中國公民、華僑、外籍華人、外國人提供的公證文書須經該國外交部或其授權的機構和中國駐該國使（領）館認證。 ? （4）房屋租賃合同，包括房屋出租轉租、承租權轉讓或交換、預租合同等（原件）； ? （5）向外來人員出租房屋的，還應提交房屋租賃治安管理證件（復印件）； ? ?（6）房地產權證、其他權屬證明（原件）。 4-3 租賃合同登記備案證明和費用 ? ?符合條件和規定的，房地產登記機構自受理登記申請后即時將相關事項記載于房地產登記冊，并即時向當事人出具登記備案證明。 ? ?租賃合同登記備案的費用目前為每件50元。 4-4 律師代辦租賃登記備案 ? ?律師代辦租賃登記備案手續，要取得并向房地產登記機構出具當事人的委托書。律師要認真審核上述材料是否齊全、真實，并在租賃合同簽署后15日內及時辦理。律師對原件要妥善保管，辦理完畢要及時歸還當事人，以免丟失承擔責任。 第五節 商品房預租 5-1 商品房預租定義 ? ?商品房預租是指房地產開發企業在新建商品房未辦理房地產初始登記、取得房地產權證前，在符合地方法規或有關政府部門規范性文件要求的情況下，與承租人簽訂商品房租賃預約協議，并向承租人收取一定數額的預收款的行為。 5-2 預租的出租人的限定 ? ?律師應合理提示委托人，預租的出租人必須為房地產開發企業，而不能為個人或其他單位。 5-3 預租的條件 ? ?房地產開發企業預租商品房的基本前提條件是應當符合商品房預售的條件，并依法取得市或者區、縣房地產管理部門核發的商品房預售許可證明。 5-4 預租合同的特別內容 ? ?在合同內容上，預租商品房合同除了應具備一般房屋租賃合同的基本內容外，還應當載明下列內容：（1）預租房屋的交付使用日期；（2）預付款的金額、支付期限；（3）其他有關預租事項。其中交付使用日期應在商品房竣工并取得房地產權證后； 5-5 預租合同的登記備案 ? ?在登記備案上，雙方當事人簽訂預租合同后，在15日內持預租合同和有關材料辦理預租合同登記備案（此登記備案應為預告登記性質），簽署預租商品房使用交接書后再辦理登記備案，領取租賃合同登記備案證明； 5-6 預租與預售的沖突 ? ?律師應合理提示委托人預租存在的限制情況，即房地產開發企業不得將已經預售的商品房預租；商品房預購人不得將預購的商品房預租：商品房未經初始登記、取得房地產權證前，承租人不得將預租的商品房轉租、房屋承租權轉讓或者承租權交換。 第六節 商品房先租后售 6-1 先租后售的定義 ? ?商品房（含存量房屋）先租后售是指房地產開發經營企業投資建造、并已取得《房地產權證》的商品房及房屋所有權人擁有的存量產權房屋，采取先出租給承租人使用，再根據合同約定出售給該承租人的一種交易行為。 6-2 先租后售登記備案的問題 ? ?律師應合理提示委托人商品房先租后售合同目前在登記備案上存在政策不明朗的情況，但可以租賃合同名義登記備案，在租賃合同中雙方平等自愿對先租后售的有關事宜作出約定。 6-3 先租后售房屋的限定 ? ?先租后售的房屋應是房地產開發經營企業投資建造并已取得《房地產權證》的商品房或房屋所有權人擁有的存量產權房屋。 6-4 律師要注意審查先租后售的租賃合同中是否具備如下特別約定： ? （1） 買賣該房屋的時限、價格； ? （2） 約定的買賣價格與實際成交時支付價款的計算方式； ? （3） 出租人解除與承租人購房約定的條件； ? （4） 在合同約定的有效期限內，出租房屋需設定抵押的，房屋業主應當事先取得承租人書面同意； ? （5） 在租賃期間，未經承租人書面同意放棄購房權利的，房屋業主不得將該房屋另行出售給他人；未征得房屋業主的書面同意，承租人不得將該房屋先租后售的權利轉讓他人； ? （6） 承租人要購買該物業，必須在租賃期限屆滿前與房屋業主簽訂商品房出售合同，并在出售合同中載明出售前承租人已租賃的時間、繳付的租金、該房屋出租時約定的買賣價和實際成交時支付價款的計算等內容。 ? （7） 按以前先租后售的操作，在出售合同登記時，需提交承租人已交付租金的發票、房屋業主出租該房屋的納稅憑證。因此，要約定房屋業主取得租金收入應開具租金發票并按規定納稅，以維護雙方可能會得到的合法權益或免除的義務。 第七章 商品房售后包租 7-1 售后包租的定義 ? ?售后包租，按建設部《商品房銷售管理辦法》界定，是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。 7-2 售后包租登記備案的問題 ? ?律師應合理提示委托人售后包租目前是存在限制的，其合同在登記備案上也存在政策不明朗的情況，有可能無法獲得登記備案。 7-3 售后包租的限制 ? ?律師應合理提示當事人售后包租的房屋必須是已竣工的商品房，未竣工的商品房不得售后包租或變相售后包租。 7-4 律師審核售后包租合同中應注意的特別事項是： ? （1） 所定的租金回報不要高于市場上同類房屋正常出租業務所得的平均利潤，且應有相應的擔保，以免涉嫌非法融資。 ? （2） 該房屋買賣價格、包租期間的租金回報或價格折減金額、出租與轉租的約定、包租年限以及售后包租有關雙方的權利、義務等內容應具體明確； ? （3） 代理出租的，包租人未經買受人的書面同意不得擅自將售后包租的該房屋再轉包租；包租人與承租人簽訂租賃合同的租賃期限不得超過包租合同約定的終止日期。 第八章 房屋轉租、房屋承租權轉讓或交換 8-1 房屋轉租的定義 ? ?房屋轉租，是指承租人在租賃期間將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為。 8-2 律師要合理提示偽托人有下列情形之一的房屋不得轉租： ? （1）承租人拖欠租金的； ? （2）承租人在承租房屋內擅自搭建的； ? （3）預租的商品房。 8-3 轉租的前提條件 ? 律師辦理房屋轉租業務，首先要審查房屋租賃合同。房屋租賃合同約定可以轉租的，承租人可以按照租賃合同的約定轉租房屋。房屋租賃合同未約定可以轉租的，承租人轉租房屋應當征得出租人書面同意。 8-4 轉租合同與租賃合同的關系 ? ?律師要提示委托人，房屋轉租期間，租賃合同發生變更，影響轉租合同履行的，轉租合同應當隨之變更；租賃合同解除的，轉租合同隨之解除。 8-5 轉租期限的限制 ? 在轉租期限上，律師要注意轉租合同的終止日期不得超過租賃合同規定的終止日期，除非出租人與轉租雙方另有協商約定。 8-6 除非出租人與轉租當事人另有約定，房屋轉租期間，承租人應當繼續履行租賃合同。 8-7、房屋轉租合同的登記備案 ? ?轉租雙方當事人應在簽訂房屋轉租合同后15日內持下列材料向房地產登記機構辦理房屋轉租合同的登記備案，領取轉租合同登記備案證明： ? （1）出租人同意轉租的書面意見或者經登記備案的租賃合同； ? （2）租賃合同的登記備案證明； ? （3）轉租合同； ? （4）轉租的承租人個人身份證明或者企業、其他組織的登記注冊證明。 8-8 房屋承租權轉讓或交換的定義 ? ?房屋承租權轉讓是指在房屋租賃期限內，承租人將其在房屋租賃合同中的權利、義務一并轉移給第三人，由第三人取代原承租人的地位，繼續履行房屋租賃合同的行為。 ? ?房屋承租權交換是指在房屋租賃期間，承租人將其承租的房屋與第三人承租的房屋交換使用，并各自履行交換對方房屋租賃合同的行為。 8-9 房屋承租權轉讓或交換的條件 ? ?律師要提示當事人，房屋承租權轉讓或者交換，承租人須征得出租人的書面同意。 8-10 房屋承租權轉讓或者房屋承租權交換的辦理程序是： ? （一）承租人事先征得出租人的書面同意； ? （二）承租人與房屋承租權的受讓人或者房屋承租權的交換人簽訂“房屋承租權轉讓合同”或者“房屋承租權交換合同”； ? （三）出租人與房屋承租權的受讓人或者房屋承租權的交換人簽訂“租賃主體變更合同”，變更房屋承租人，繼續履行原租賃合同。 ? （四）雙方當事人在“租賃主體變更合同”簽訂后的15日內，應當持下列材料向原租賃合同登記備案的房地產登記機構辦理合同的變更登記備案，領取登記備案證明： ? （1）房屋承租權受讓人或者房屋承租權的交換人的個人身份證明或者企業、其他組織的登記注冊證明； ? （2）房屋承租權轉讓合同或者房屋承租權交換合同； ? （3）房屋租賃主體變更合同； ? （4）租賃合同登記備案的證明。 第九章 租賃合同的解除 9-1不定期租賃的當事人可以隨時終止租賃關系，但出租人應當在合理期限之前書面通知承租人。 9-2　出租人有下列情形之一，承租人可以解除合同： ? (1) 出租人未按時交付房屋的，承租人可以催告出租人在合理期限內交付，逾期仍未交付的； ? (2) 出租人交付的房屋不符合租賃合同約定，致使不能實現租賃目的的； ? (3) 交付的房屋危及承租人安全的； ? (4) 對房屋租賃期限沒有約定，依照法律規定仍不能確定的。 9-3承租人有下列情形之一，出租人可以解除合同： ? (1) 對房屋租賃期限沒有約定，依照法律規定仍不能確定的； ? (2) 承租人未征得出租人同意改變房屋用途，致使房屋損壞的； ? (3) 承租人逾期不支付租金累計超過六個月或約定的期限的； ? (4) 承租人造成房屋主體結構損壞的； ? (5) 房屋租賃合同未約定可以轉租，承租人轉租房屋未征得出租人同意的。 ?