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寧波
拍賣時二手房買賣注意事項
如今有很多的朋友們都有買房子的打算，如果要買房的話，很多的朋友們可能會考慮購買二手房。有些房子在銀行進行了貸款抵押，但是卻出現(xiàn)了預期不還款的情況，對于這種情況，銀行是可以向法院申請查封房屋并進行拍賣的，那么拍賣時二手房買賣注意事項是有哪些？下面律霸小編為大家具體介紹一下。
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一、拍賣時二手房買賣注意事項
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1、房屋所有權(quán)證辦理問題
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因為開發(fā)商在樓盤開發(fā)時需要在規(guī)劃、住建、國土等政府主管部門拿到相應的審批文件，而法院在執(zhí)行相關(guān)案件時很難準確、及時地提供與房產(chǎn)證辦理的信息，因此就會導致拍賣房屋的所有權(quán)證書辦理會出現(xiàn)問題。
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2、注意檢查房屋的質(zhì)量問題
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因為在法院委托拍賣機構(gòu)進行拍賣時，通常只是對明顯的瑕疵進行簡單描述，對于房屋存在的其他隱秘或暫時不能顯現(xiàn)的質(zhì)量問題都不會體現(xiàn)。因此，即便進行了現(xiàn)場查勘，也會存在相應的質(zhì)量瑕疵風險。
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3、法律規(guī)定的執(zhí)行回轉(zhuǎn)
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《民事訴訟法》規(guī)定“執(zhí)行完畢后，據(jù)以執(zhí)行的判決、裁定和其他法律文書確有錯誤，被人民法院撤銷的，對已被執(zhí)行的財產(chǎn)，人民法院應當作出裁定，責令取得財產(chǎn)的人返還；拒不返還的，強制執(zhí)行。”這一規(guī)定，就是我們所說的執(zhí)行回轉(zhuǎn)，法院錯判后，可以依據(jù)該規(guī)定執(zhí)行。
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4、購房成本風險
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這里面通常包含兩方面，一是拍賣的房產(chǎn)不接受貸款，競拍人必須一次性支付。二是實際購房成本加上拍賣傭金可能要高于相同戶型、面積的房屋。與市場上的一般二手房交易不同，拍賣房的交易過程中涉及到兩個重要費用，一是拍賣保證金，二是拍賣成交后需支付給拍賣公司的傭金。
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5、實際居住人拒絕搬離房屋
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如果房屋有承租人或是存在惡意一房二賣的情況，在拍賣后也有可能會發(fā)生實際居住者拒絕搬走，進而引發(fā)新的訴訟。
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6、房屋附帶的相關(guān)欠費問題
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該房屋前業(yè)主拖欠的物業(yè)費、水電費、燃氣費、寬帶費、有線費等欠費，均由買受人負責承擔，如果惡意拖欠多年，加上違約金，也會是一筆不小的數(shù)目。
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7、戶籍遷入難，學區(qū)沒保障
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現(xiàn)在除非達成協(xié)議，否則法律并沒有條款，可以強制遷移戶口，如果原房主戶籍占用，特別是某些學區(qū)房，則買主是無法享受到的。
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二、法院拍賣的房子怎么過戶
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1、首先確認法院是否解除了對該房產(chǎn)的查封；
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2、材料準備好，用書面方式寄給有關(guān)部門；
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3、當事人自愿履行判決或裁定的，由當事人共同到登記機關(guān)辦理過戶登記；當事人一方不愿履行判決、裁定義務的，由銀行向法院提出強制執(zhí)行申請，登記機關(guān)根據(jù)法院的強制過戶的判決或裁定、協(xié)助執(zhí)行通知書辦理過戶；
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4、可讓法院出面協(xié)調(diào)建設局和國體資源局的關(guān)系，依法辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。
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三、司法拍賣房貸款流程
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1、競買者一般要首先向指定單位或者機構(gòu)繳納一定的保證金，保證金的金額大體上就是首付款。
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2、取得競拍資格后，競買人要及時向銀行申請貸款，填寫相關(guān)貸款申請表等待銀行審批。銀行在收到貸款申請資料后進行申請，并把結(jié)果及時告知申請者。
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3、法院知悉競買人貸款意愿后在法定的工作日內(nèi)，指定聯(lián)系人告知貸款銀行拍賣成交信息，并附成交確認書復印件，協(xié)助競買者辦理房貸。
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4、銀行在收到法院出具的證明文件后，再次進行相關(guān)信息核對，并確定貸款期限、貸款額度等，并通知競買者。
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5、競買者確認相關(guān)信息無誤后，銀行會將貸款部分金額直接打入法院指定的賬號。
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6、法院向貸款銀行提供拍賣成交確認書、拍賣成交裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書，同競買人一起到當?shù)氐姆抗懿块T辦理房屋過戶相關(guān)手續(xù)，完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。
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7、在完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后，銀行完成全部貸款發(fā)放并將剩余款項全部支付給法院，整個貸款全部完成。
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以上就是律霸小編為大家整理的關(guān)于拍賣時二手房買賣注意事項的相關(guān)法律規(guī)定。如果現(xiàn)實生活中您或您的家人朋友們遇到類似的問題，可以直接找所在地人民法院或公安機關(guān)，或者在第一時間找律霸網(wǎng)律師在線圖文咨詢或電話咨詢。如果您還有其他法律問題的也可以咨詢律霸網(wǎng)相關(guān)律師。
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