廣東省高級人民法院關于審理農村集體土地出讓、轉讓、出租用于非農業建設糾紛 案件若干問題的指導意見 ? ? ? 2001年10月 30日粵高法發〔2001〕42號 ? ? 為了正確審理農村集體土地出讓、轉讓、出租用于非農業建設糾紛案件，根據我國《憲法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《城市規劃法》、《擔保法》、《合同法》、《土地管理法實施條例》、《村莊和集鎮規劃建設管理條例》以及《廣東省實施〈中華人民共和國土地管理法＞實施辦法〉等法律法規的有關規定，結合審判實踐，提出如下指導意見。 ? ?1.人民法院審理農村集體土地出讓、轉讓、出租用于非農業建設糾紛案件，如果涉及的土地在起訴前沒有被依法批準為建設用地或經行政主管部門依法批準補辦了征用手續轉為國有土地，仍屬于農用地且當事人已在該地塊進行非農業建設的，裁定駁回起訴，并告知當事人向行政主管部門申請處理。當事人在行政主管部門對涉及的土地及其地上建筑物、構筑物或其他設施進行處理后，可就因履行合同而發生的財產糾紛再向人民法院提起民事訴訟。 ? ?2.人民法院審理農村集體土地出讓、轉讓、出租用于非農業建設糾紛案件，如果涉及的土地在村莊、集鎮規劃區和城市規劃區內，雖然農村集體土地在起訴前已被依法批準為建設用地或經行政主管部門依法批準補辦了征用手續轉為國有土地，但當事人未按規劃審批程序批準，未依法領取建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，或者違反建設工程規劃許可證的規定，建筑建筑物、構筑物或其他設施的，裁定駁回起訴，并告知當事人向行政主管部門申請處理。當事人在行政主管部門對涉及的地上建筑物、構筑物或其他設施進行處理后，可就因履行合同而發生的財產糾紛再向人民法院提起民事訴訟。 ? ?3．當事人因農村集體土地出讓、轉讓、出租用于非農業建設糾紛向人民法院提起民事訴訟，部分訴訟請求涉及違法用地或非法建筑需先由行政主管部門處理后才能確定其財產權益關系，部分請求不涉及，且兩部分訴訟請求可分的，人民法院可以對不涉及違法用地或非法建筑的部分直接審理并作出判決，對涉及違法用地或非法建筑的部分，則不予審理，并告知當事人向行政主管部門申請處理。 ? ?4．當事人因對市、縣人民政府批準的征地補償、安置方案有爭議，向人民法院提起民事訴訟，主張提高或降低補償、安置標準的，人民法院不予受理，已經受理的，裁定駁回起訴，并告知當事人向縣級以上人民政府申請處理。當事人對征地補償、安置問題達成了協議，在履行過程中發生爭議，向人民法院提起民事訴訟的，人民法院應當受理。 ? ?5.當事人因集體土地權屬發生爭議，向人民法院提起民事訴訟，主張集體土地權屬的，人民法院不予受理，已經受理的，裁定駁回起訴，并告知當事人向人民政府申請處理。 ? ?6.農村集體經濟組織經依法批準用集體土地使用權以入股、聯營等形式，與其他單位、個人興辦企業而將集體土地使用權轉讓給所興辦的企業所簽訂的合同，應當認定有效。農村集體經濟組織將其所持有的以土地折價的股份轉讓的，其實質是轉讓集體土地使用權，一般應認定轉讓合同無效，但經縣級以上人民政府依法批準轉讓的除外。 ? ?7．依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形，依照《土地管理法》第63條的規定轉讓集體土地上的房屋等地上附著物及其占用范圍內的土地使用權的，應當認定轉讓合同有效。 ? ?8．當事人依法以鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物及其占用范圍內的土地使用權抵押的，在實現抵押權時，依照《擔保法》第55條第二款的規定轉讓集體土地使用權的，應當認定轉讓合同有效。 ? ?9.當事人依法以其承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權抵押的，在實現抵押權時，依照《擔保法》第55條第二款的規定轉讓集體土地使用權的，應當認定轉讓合同有效。 ? 10．當事人在已經縣級以上人民政府批準為建設用地的集體土地上建成廠房、倉庫、辦公樓、商業鋪位等出租，經工程質量驗收和消防驗收合格的，可認定租賃合同有效。 當事人與他人合作在已經縣級以上人民政府批準為建設用地的集體土地上建成廠房、倉庫。辦公樓、商業鋪位等出租，經工程質量驗收和消防驗收合格的，也可認定租賃合同有效。 當事人與他人合作在集體土地上建成房屋出售的，應認定合作合同無效。 ? ?11．農村村民將經依法批準修建的住宅出租的，可認定租賃合同有效。 ? ?12．當事人將農村村民住宅建設用地轉讓、出租或以合建形式變相轉讓農村村民住宅建設用地而簽訂的合同，一般應認定無效。但1999年1月1日《土地管理法》修訂以前，農村村民將經依法取得的宅基地使用權連同房屋轉讓給本村村民、回鄉落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的，以及1999年1月1日《土地管理法》修訂以后，農村村民將經依法取得的宅基地使用權連同房屋轉讓給本村村民的，可認定轉讓合同有效。 ? ?13.當事人在簽訂出讓、轉讓、出租農村集體土地合同時，所涉集體土地雖然沒有經依法批準為建設用地，但在起訴前已被依法批準為建設用地的，不影響合同的效力。 ? ?14.當事人將經依法批準給其使用的集體建設用地出讓、轉讓、出租而簽訂的合同，雖不具有上列第6－13條所述可認定合同有效的情形，但經縣級以上人民政府土地行政主管部門批準的，可認定合同有效。 ? ?15.上列第6－14條所述可認定為有效的合同，雙方當事人在簽訂合同后，應按法律、行政法規規定和合同約定，到行政主管部門辦理土地使用權變更登記或其他有關手續。一方拖延不辦，并以未辦理土地使用權變更登記或其他有關手續為由主張合同無效的，人民法院不予支持，應責令當事人依法辦理土地使用權變更登記或其他有關手續。 ? ?16.當事人非法出讓、轉讓、出租農村集體土地后，受讓方、承租方經行政主管部門依法批準，補辦了征用手續轉為國有土地的，取得國有土地使用權的一方是基于國家將農村集體土地征用后再出讓或劃撥給其使用而取得國有土地使用權。因此，對于當事人非法出讓、轉讓、出租農村集體土地用于非農業建設而簽訂的合同，仍應認定為無效。取得國有土地使用權的一方應按照土地管理法律法規的規定，對農村集體經濟組織進行補償、安置。但如行政主管部門已對非法出讓、轉讓、出租行為作了處理，且未另行簽訂征地補償協議，當事人對此沒有提出異議的，可將原來簽訂的協議視為征地補償協議，認定有效。 對于取得國有土地使用權的一方再將土地使用權轉讓給他人而簽訂的合同，如符合最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第6條的規定，也可認定有效。 ? ?17.經依法批準使用或臨時使用集體土地的單位或個人與農村集體經濟組織簽訂的使用土地有期有償合同，是對土地所有權人補償性質的合同，應認定有效。 ? ?18.在政府批準的征地補償、安置方案之外，農村集體經濟組織與建設單位另行簽訂的征地補償協議，可認定有效。 ? ?19.對于當事人將農村集體土地出讓、轉讓、出租用于非農業建設的合同，除了具有上述可認定為有效合同的情形外，一般應認定無效。 ? ?20．雙方當事人的實際行為與合同約定、政府批準文件不一致的，人民法院應以雙方當事人的實際行為依法認定合同的性質及其效力。 ? ?21.當事人非法出讓、轉讓、出租農村集體土地的合同被確認無效后，受讓方、承租方已實際使用集體土地的，應給予農村集體經濟組織適當的補償。在出讓、出租、轉讓時已被依法批準為建設用地或在起訴前已被依法批準為建設用地的，補償標準可以比照原合同約定的價款計算，如原合同沒有約定或約定不明確的，可按照土地評估機構的評估結果或參照鄰近地段國有土地的標準補償。 受讓方、承租方沒有實際使用集體土地致使土地閑置的，土地閑置費應作為損失，由雙方按照過錯責任大小予以分擔。土地閑置費的標準，如在出讓、出租、轉讓時已被依法批準為建設用地或在起訴前已被依法批準為建設用地的，補償標準可比照原合同約定的價款計算，如原合同沒有約定或約定不明確的，可以按照土地評估機構的評估結果或參照鄰近地段國有土地的標準進行補償；如屬于農用地的，可按該土地在閑置前三年平均年產值的標準進行補償。 ? ?22.當事人非法出讓、轉讓、出租農村集體土地的非法所得，人民法院不應給予法律保護。如果行政主管部門沒有對違法行為人進行行政處罰的，人民法院可依照《民法通則》第134條第三款和《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第163條的規定對其進行民事制裁，或向行政主管部門發出司法建議書，建議行政主管部門依法處理。 ?