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簽訂房屋買賣合同的技巧
? 簽訂房屋買賣合同的技巧 一份商品房買賣合同的簽署，是買賣雙方在交易的初始階段對彼此將來要享受的權利和履行的義務達成一致意見的一種書面認可。但是在簽訂商品房買賣合同之前，因為買賣雙方的專業知識存在信息上的不對稱，所以雖然雙方簽字認可了合同中的內容，但有時買方并非出于本意或者不知道用相關的信息保護自己的利益，所以導致合同在履行過程中的各個環節上暴露出諸多問題，本文在此對這些問題不作贅述。為何頻頻出現糾紛而近期又得不到令人滿意的解決方式呢？原因是復雜的，眾說紛蕓，莫衷一是。就我個人的觀點，房地產市場剛剛形成并高速發展，立法者、管理者從觀念上和實際操作上都不能適應房地產市場快速發展的需要，且又無經驗及先例可循，所以才導致立法和管理相對于房地產業的快速發展來說比較滯后；從市場的角度來說，房地產市場發展潛力巨大，遠遠沒有達到飽合，尤其是適銷對路的產品供不應求，仍處于賣方市場，所以賣方會利用市場的優勢，在履行合同的過程中不做出太多讓步。至于市場需求少或積壓商品房，因存在這樣那樣的問題，賣方寧死也不肯讓步。在立法、司法、社會管理及市場這幾種因素的綜合作用下，短期內買方與賣方是無法抗衡的，無法達到權利義務趨向于真實一致。那么在這種買方明顯處于弱勢及不利的情況下，怎么能盡最大可能為自己爭得一些應屬于自己的但實際上卻被侵犯或被忽視的權利呢？通過多年實踐積累的經驗，筆者愿意將一些由教訓得來的經驗向讀者做一簡單介紹，使那些在房地產專業知識及法律知識了解不多的購房者少走些彎路，盡可能地保護自已的現實利益。這些技巧包括下面的內容： 強烈要求使用24條及包含四個附件的合同。因為這個合同相對于其它的格式合同和賣方自制的合同來說，對買方最有利。有些開發商為減輕其責任，或者出售不合法的項目，仍然拒絕使用新版的格式合同。 約定＂五證＂復印件的真實性，否則開發商應承擔相應的明確的違約責任。目前在商品房的銷售過程中，除非在買方的強烈要求下，否則開發商一般不主動出示＂五證＂的原件，只有少數開發商將＂五證＂或＂五證＂原件的一部分在銷售時明示。不出示＂五證＂原件的原因很多，有的是工作態度及責任心問題，有的是有意回避＂五證＂中所記載的問題，如存在抵押等，有的是利用復印件做假，比如將某項目一期說成是二期的等，對于初次購房者來說，要分清＂五證＂的真偽以及記載的內容對自己將來利益的影響將是一件非常困難的事情，所以買方索性在合同中約定開發商保證＂五證＂復印件的真實性，否則應承擔具體的違約責任，這樣就使買方處在一個比較有利的地位。 堅持賣方先蓋章，買方后簽字。簽訂商品房買賣合同應該是雙方對合同的條款達成一致意見并以書面形式表達后同時簽字蓋章，然后合同才能生效。但實際上一些開發商要求買方先簽字，然后才去蓋章。開發商這樣做有很多理由，比如開發商委托中介機構售樓時，中介機構并無權在合同上蓋章，所以必須將談好的合同送到開發商那里去蓋章；還有的是開發商的公章歸某個人掌管，為了提高開發商自己的效率或自己方便或者其它的原因，開發商一般在湊足了幾份買方已事先簽字的合同后，才集中起來去蓋章。賣方蓋章和買方簽字的時間差，對于誠信的開發商來說無需多慮，但對于個別存在有意欺詐的開發商買方就不得不防了，比如開發商利用這個時間差，將一式四份的合同修改，在空白處增加對自己有利的內容，對事先談好的補充協議不認可，可這時買方的首付款基本都交了，會使買方處于一個不利的地位，嚴重的買方的利益會受損。為了防止這種概率雖小但對買方殺傷力卻極強的細節，建議買方事先將合同的空白處劃掉，并將已選擇的條款用漢字在合同的空白處表述出來，以防被改動。最好堅持雙方同時蓋章簽字，這也是開發商對買方的一種尊重。 選擇賣方出示《建設工程竣工驗收備案表》做為房屋交付的條件。2000年5月1日前，房屋竣工驗收由質檢站擔任。根據建設部《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》的規定，從2000年5月1日起，房屋竣工驗收備案表由設計、監理、建設單位和施工單位四方聯合驗收后，在工程竣工后15 天內到市、區兩級建委辦理竣工備案，取得《建設工程竣工驗收備案表》后，即視為政府主管部門對已竣工房屋質量的認可。這時應注意開發商出示的《建設工程竣工驗收備案表》中有關消防及環保等項內容是否符合要求，如不符合要求，應視為開發商不具備房屋交付條件。如超過合同約定的交付期限仍不能取得正式合法的《建設工程竣工驗收備案表》的，應視為開發商逾期交房，雙方應依據事先在合同中約定的方式及內容處理爭議。 交房時出示實測面積。2001年以前使用的《內銷商品房買賣契約》中明確約定了開發商在交房時出示實測面積是交付條件之一，否則開發商違約，但在新版合同中，去掉了有關這方面的約定，建議購房者將這條做為補充協議加入到合同里，因為新版合同第五條有關面積確認及誤差的處理中有退房的情況涉及到實測面積問題，即如果銷售面積與產權登記面積超過3％，買受人可以選擇退房。出現這種情況，因交房時不能出示實測面積（即產權登記面積），所以買方無法知道交付的房屋是否符合合同的約定，買方如果在裝修后才知道實測面積，而結果恰恰符合退房的條件，那么買方退房時，買方的損失將是慘重的。 以上只是購房簽約技巧的一部分，希望對潛在的購房者有所幫助。 ?
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