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寧波
簽訂商品房買賣合同應該注意的 事項
簽訂商品房買賣合同應該注意的問題。
隨著住房制度的改革和人們生活水平的提高，越來越多的人擁有了自己的私人房產(chǎn)，住房商品化已經(jīng)被普通市民所接受。因為房地產(chǎn)交易而產(chǎn)生的糾紛也越來越多，為了避免糾紛的發(fā)生，提醒購房者注意買房風險的防范。
房屋交易有房屋現(xiàn)售和預售兩種。如果是預售，請注意審查商品房銷售者的資格、條件，防患于未然。依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理》和《城市商品房預售管理辦法》的相關規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預售必須取得五證，即《國有土地使用權證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《商品房預售許可證》。該五證的取得是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)和預售應具有的條件。不論是購買期房還是現(xiàn)房，簽定房屋買賣合同是重要關節(jié)。在這一環(huán)節(jié)應注意什么呢？
1、定金條款的約定應注意的問題。根據(jù)實施的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》（以下稱《解釋》）依據(jù)《解釋》第四條：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果同當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的出賣人應當將定金返還買受人。”根據(jù)該規(guī)定，實踐中容易出問題的就是“不可規(guī)則于當事人雙方的事由”，到底哪些事由是屬于不可規(guī)責于當事人雙方的事由，容易產(chǎn)生爭議，因此需要雙方在合同中盡可能的進行列舉。以避免產(chǎn)生歧義。
2、銷售方在銷售廣告中的宣傳和承諾如何對待。根據(jù)《解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的應當承擔違約責任。”但是何為“說明和允諾具體確定，何為重大影響”，這都是原則性的規(guī)定，沒有具體量化，所以容易產(chǎn)生糾紛。因此需要購房者在簽定正式合同時，將開發(fā)商廣告中承諾的內(nèi)容寫在合同中。免得產(chǎn)生糾紛受害的還是購房者。
3、關于房屋面積誤差的處理方式。根據(jù)法律規(guī)定，允許雙方對房屋面積出現(xiàn)誤差時的處理方式進行約定。如果沒有約定，按照法律規(guī)定的處理原則即（一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結算房款；（二）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房，買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款還給買受人，同時支付已付房價款利息，買受人不退房時產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（3%）部分的房價款由買收人補足，超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)補足，產(chǎn)權歸買收人。產(chǎn)權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買收人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買收人。這里通常在簽訂購房合同時，開發(fā)商通常選擇“據(jù)實結算”，作為購房者來講風險很大，就是不管交付的房屋面積比約定面積大多少，還是小多少，都需要按約定價款結算。所以通常建議消費者選擇上述法律規(guī)定的處理方式。
4、違約金條款的約定應注意的問題，比如延期交房承擔的違約責任，延期辦理產(chǎn)權證的違約責任，兩種標準是不一樣的，延期交房應該按照同等地段房屋租金標準支付違約金。延期辦理產(chǎn)權證應該按總房價款的每日萬分之幾承擔違約責任，通常銷售者把“每日”字樣取消，這樣不管延期多長時間，都不影響違約金的數(shù)額，所以消費者在簽訂合同時必須審慎。
購買自己的房屋，是每個人的夢想，大多數(shù)人需要拿出大半生的積蓄，所以一定要審慎對待，但由于合同中涉及專業(yè)的法律知識，普通百姓很難掌握，必要時可以找專業(yè)的律師幫助把關，這樣就可以避免糾紛的發(fā)生，即使有了糾紛也不至于很被動。
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