原告馮長友訴被告馮文權房屋買賣合同糾紛一案民事判決書

重慶市彭水苗族土家族自治縣人民法院審理原告馮長友訴被告馮文權房屋買賣合同糾紛一案民事判決書

（2007）彭法民初字第418號

發布時間：2008-04-03 15:22:00

原告馮長友，男，生于一九八一年，土家族，重慶市彭水苗族土家族自治縣人，務農，住本縣梅子埡鄉。

委托代理人王志鴻，重慶市綠蔭律師事務所律師。

被告馮文權，男，生于一九五三年，土家族，重慶市彭水苗族土家族自治縣人，個體工商戶，住本縣梅子埡鄉場上。

委托代理人陳芳、李章華，重慶市彭水縣江南法律服務所法律工作者。

原告馮長友訴被告馮文權房屋買賣合同糾紛一案，本院經審查原告馮長友所提交的民事起訴狀及附帶起訴證據，于二00七年七月十二日依法受理，并決定按普通程序組成合議庭審理。本案于二00七年八月二十八日、九月十二日兩次進行了公開開庭審理，原告馮長友及其委托代理人王志鴻、被告馮文權及其委托代理人陳芳、李章華均到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告馮長友訴稱，二00五年七月二十五日，原、被告雙方在中間人見證的情況下，通過自愿、平等協商，就被告馮文權所屬的位于本縣梅子埡鄉場上的房屋三間（在該鄉計生服務站對面，原為梅子埡蠶繭收購站房屋）的買賣事宜達成書面協議。協議約定，被告馮文權將其所有的前述房屋“以現有地基為準，以西邊為準起共三間”賣給原告馮長友，其房屋總價款為53800元，由原告馮長友分三次向被告馮文權付清，被告馮文權于二00五年十月一日向原告馮長友交付房屋。協議簽訂后，原告馮長友依照協議按期向被告馮文權支付了全部購房款，但被告馮文權至今卻無故拒絕向原告馮長友履行房屋交付義務。為此，特訴請人民法院確認原、被告雙方所簽訂的房屋買賣合同有效，責令被告馮文權向原告馮長友履行房屋交付義務。

被告馮文權辯稱，原告馮長友訴稱的合同簽訂時間、賣房三間、房屋價款53800元已付清、房屋未交付等基本事實屬實。但是，彭水縣永鴻蠶業開發有限責任公司（以下簡稱永鴻公司）雖于二00五年二月一日簽訂合同，將其所訴房屋賣與被告馮文權，現被告馮文權又轉賣給原告馮長友，可永鴻公司與被告馮文權就其房屋產權未辦理過戶登記，其房屋產權現仍屬永鴻公司，故被告馮文權實為無權處分。同時，被告馮文權未征得家人同意，便將家庭共有房屋三間賣給原告馮長友，其買賣行為無效。

根據原告方的起訴、被告方的答辯，雙方無爭議的事實為：

二00五年七年二十五日，原告馮長友、被告馮文權簽訂《房屋買賣合同書》，將本縣梅子埡鄉場上原為梅子埡蠶繭收購站房屋三間（在該鄉計生服務站對面，“房屋邊界以現有地基為準，以西邊為準起共三間”）作價53800元賣與原告馮長友。原告馮長友已付清了房款，但被告馮文權并未按約定時間（即二00五年十月一日）交付房屋。本院對上列雙方無爭議事實，依法確認為本案法律事實。

原、被告雙方爭議的焦點在于：1、訴爭房屋現是否屬永鴻公司所有；2、被告馮文權賣房是否征得了家人同意。圍繞此爭議焦點，原、被告雙方進行了舉證、質證。

　　（一）原告方提供了以下書證：（1）永鴻公司出具的《關于申請撤銷第三方訴訟的請求》一份，載明：“我司所屬梅子埡蠶繭站的房地產已于2005年2月1日賣給馮文權，房款已付清，房地產權屬已歸馮文權所有。我司于2007年4月25日將房地產權證辦好，大約在2007年6月20日前已按合同約定由我司辦公室工作人員石子奎交給了馮文權之子馮海波，由馮文權自行到相關部門辦理過戶手續，并負責有關費用。為此，我司在梅子埡蠶繭站的房地產不存在任何所有權。之后，馮文權對房產的處置與我司無任何關系。”（2）永鴻公司與被告馮文權于二00五年二月一日簽訂的《房產買賣合同》一份，載明：“一、買賣標的物，甲方（永鴻公司）所屬梅子埡蠶繭站的房屋所有權、土地使用權，具體位置為：梅子埡鄉場上。……四、過戶手續的辦理，因本合同標的物的所有房產、地產手續由縣絲綢公司破產還債清算組過戶給甲方，故過戶手續不能立即完成。甲方承諾：在縣絲綢公司破產還債清算組將本合同標的物的所有房產、地產手續過戶給甲方后五日內，甲方將所有手續交與乙方（馮文權），由乙方自行到相關部門辦理，并負責有關費用。”（3）被告馮文權與原告馮長友于二00五年七月二十五日所簽訂的《房屋買賣合同書》一份，載明：“……甲方簽字：馮文權，乙方簽字馮長友，證明人（簽字）：何祖倫、李春、謝剛平。”（4）被告馮文權收取房款收據四份。其中№0083801收據載明：最后一次收款時間為“2006年9月10日”。被告方質證認為，原告方所提供的三份書證客觀屬實，無異議。

（二）被告方提供了下列證據：（5）彭水縣房地證2007字第251號房地產權證一份，載明：“權利人永鴻蠶業公司（即永鴻公司）、坐落梅子埡鄉梅花村一組（場上）、房地籍號PS-30-01-45”。（6）證人趙某（云）的書面證言（趙某系馮文權之妻），證言證明：“……馮文權與馮長友房屋買賣時，我們一家人根本不知道，他們把合同簽了后我們才知道的。知道后，我和兒子等全家都不允許將房屋賣給馮長友。這樣，我們就和馮長友鬧矛盾，不允許他搬進我的房子……。”（7）證人馮某的書面證言（馮某系馮文權之子），證言證明：“……我父親未經我們家庭成員任何一人同意就將房屋賣給了馮長友，我們都是事后知道的……。”原告方質證認為，對被告方所提供的房屋產權證的真實性不持異議，但所提供的兩位證人均為其家庭成員，其證言的真實性不可靠。同時，原告馮長友當庭陳述，簽訂協議時除何某、李某、謝某在場簽名外，“沒有簽字的有被告的妻子趙某、馮某（被告的二兒子）、馮某某（原告的父親）”；被告馮文權回答“是正確的”，當庭進行了承認。

本院根據雙方當事人的舉證、質證，以及當庭陳述，依照證據規定，對其爭議焦點綜合分析判定如下：

1、訴爭房屋是否屬永鴻公司所有？

圍繞此爭議焦點，原告方提供了（1）、（2）號證據，被告方提供了（5）號證據。由于雙方均提供的為書證，且對其真實性不持異議，本院依法采信。從雙方所提供的上列證據綜合分析看，雖然訴爭房屋的房地產權證載明其權利人為永鴻公司，但是永鴻公司與被告馮文權所簽訂的房屋買賣合同已明確約定，“甲方（永鴻公司）將所有手續交與乙方（馮文權），由乙方自行到相關部門辦理”。事實上，被告馮文權已向永鴻公司付清房款，永鴻公司不僅已將原梅子埡蠶收購繭站的房屋交付給被告馮文權實際居住、使用，而且已按約定將房地產權證交付給被告馮文權，雙方已按合同約定履行完畢。現房地產權證的戶名（權利人）是否變更、何時變更，其決定權在于被告馮文權。但是，房地產權證的戶名不予變更，從形式上講，僅是影響該房屋對外的公示效力，并不能夠以此確定該房屋現仍屬永鴻公司所有；從客觀事實上看，自被告馮文權付清房款，永鴻公司交付房屋起，已屬被告馮文權所有。

2、被告馮文權賣房是否已征得家人同意？

圍繞此爭議焦點，原告所提供的（3）、（4）號證據，被告無異議，本院依法予以采信。被告方所提供的（6）、（7）號證據，因其證人與被告馮文權分別為夫妻、父子關系，不僅原告方對其證人證言內容持有異議，而且本院對其證人證言在無其他證據相互印證的情況下，對其真實性也持有疑慮，也難以采信。本院根據簽訂協議時，除有雙方當事人外，還有雙方當事人的家人在場，以及雙方早于二00五年七月二十五日簽訂協議，至遲于二00六年九月十日被告馮文權最后一次收取房款這些均無異議的事實，不僅能夠證明被告方所舉示的兩份證人證言不具有真實性，而且足以證明被告馮文權賣房已取得家人同意。

綜上所述，本院認為，被告馮文權在實際取得原屬永鴻公司位于本縣梅子埡鄉梅花村一組（場上）的房屋財產所有權后，與原告馮長友簽訂書面房屋買賣協議，將其中房屋三間賣與原告馮長友，其《房屋買賣合同書》不僅訂立程序合法、內容具體真實，而且訂立時有其家人及其他在場人見證，有雙方當事人簽名確認，應當合法有效。合同訂立后，原告馮長友按照約定已付清房款，但被告馮文權卻不按約定時間交付房屋，顯然應當承擔相應的違約責任，即應當繼續履行，限期交付房屋。另外，對于永鴻公司是否為本案第三人。因永鴻公司與被告馮文權之間的房屋買賣，雙方均按協議約定履行完畢，其房地產權變更（過戶）也應由被告馮文權自行辦理，且永鴻公司已向本院書面明確表示，“我司在梅子埡蠶繭站的房地產已經不存在任何所有權，之后馮文權對房產的處置與我司無任何關系。”鑒于此，本院依照《最高人民法院關于在經濟審判工作中嚴格執行〈中華人民共和國民事訴訟法〉的若干規定》所列不應作為第三人之情形“4、已經履行義務，或者依法取得了一方當事人的財產，并支付了相應對價的原、被告之間法律關系以外的人”之規定，不應將永鴻公事司作為本案第三人。據此，依照《中華人民共和國民法通則》第四條、第五十五條、第八十五條、第八十八條第一款，《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第四十四條第一款、第六十條、第一百零七條之規定，判決如下：

一、原告馮長友與被告馮文權于二00五年七月二十五日所簽訂的《房屋買賣合同書》有效；

二、由被告馮文權將位于本縣梅子埡鄉梅花村一組（場上，該鄉計生服務站斜對面）的房屋三間（“房屋邊界以現有地基為準，以西邊為準起共三間”）交付給原告馮長友，限本判決生效后十日內履行完畢。

本案案件受理費1145元，由被告馮文權負擔（此訴訟費用已由原告馮長友預交，被告馮文權在執行本生效判決時，應當一并向原告馮長友支付）。

如不服本判決，可在本判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于重慶市第四中級人民法院。

雙方當事人在法定上訴期內均未提出上訴或僅有一方上訴后又撤回的,本判決發生法律效力,當事人應自覺履行判決所確定的全部義務。一方不履行的，權利人可以向本院申請強制執行。申請執行的期限，雙方或一方當事人是自然人的為一年，雙方是法人或其他組織的為六個月，該期限從法律文書規定履行期間的最后一日起計算；法律文書規定分期履行的，從規定的每次履行期間的最后一日起計算。同時，雙方當事人未按期交納所負擔的訴訟費用，本院將依法強制執行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　審 判 長　 庹德鴻

　　　　　　　　　　　　　　　　　審 判 員 謝光澤

　　　　　　　　　　　　　　　　　人民陪審員員 郁永久

　　　　　　　　　　　　　　　　　　二00七年十月十日

　　　　　　　　　　　　　　　　　書 記 員　 張維仲

來源：中國法院網重慶站點