房屋拆遷政策問答（一） 　　 　　1、問：拆遷條例適用于我市的哪些區域、哪些情況下的房屋拆遷？ 　　 答：凡在本市城市規劃區內的國有土地上，因建設需要拆除房屋及其附屬設施的，適用拆遷條例。 　　 前款規定的區域內因土地使用權出讓或市人民政府及嶗山區、黃島區、城陽區、各縣級市人民政府決定的其它搬遷項目需要遷讓房屋及其附屬設施的，適用拆遷條例。 　　 2、問：什么是拆遷人？什么是被拆遷人？ 　　 答：拆遷人是指依法取得拆遷許可證的單位。 　　 被拆遷人是指被拆遷房屋及其附屬設施的合法所有人（包括房屋所有權人、行政代管人、國家授權的國有房屋管理人，統稱被拆遷所有人）和被拆遷房屋的合法使用人（包括公有房屋承租人和私有房屋承租人，統稱被拆遷使用人）。 　　 3、問：城市房屋拆遷必須由具備什么資格的單位實施？目前我市具備這樣資格的單位共有哪幾個？從事城市房屋拆遷工作人員必須具備什么條件？ 　　 答：城市房屋拆遷必須由取得經市國土資源和房屋管理局核發的房屋拆遷資格證書的單位（簡稱拆遷承辦人）實施。 　　 目前，我市已取得市國土資源和房屋管理局核發的房屋拆遷資格證書的單位共有11個，它們分別是：市南房屋拆遷服務中心、市北房屋拆遷服務中心、四方房屋拆遷服務中心、李滄房屋拆遷服務中心、市房產置業集團公司、市城建綜合開發公司、市政建設集團公司、市房地產實業發展總公司、市地鐵公司、中房集團公司、省房公司。 　　 從事城市房屋拆遷工作的人員必須經業務培訓考核、取得由市國土資源和房屋管理局核發的崗位合格證書。 　　 4、問：哪些房屋應作為在本市有其它住房？ 　　 答：在市內四區拆遷的，被拆遷人本人及其配偶在該區域內國有土地上擁有自有房屋或承租公有房屋（私房以房屋所有權證為準，公房以計租表為準）的，為在本市有其它住房。 　　 拆遷通知發出后，被拆遷人或其配偶將其在本市的其它住房出售、贈與、析產、交換或變更、分立承租名義的，其處分房屋仍視為其在本市的其它住房。 　　 在嶗山區、城陽區、黃島區及各縣級市拆遷的，被拆遷人其它住房的認定，由當地區（市）人民政府根據本地實際情況確定。 　　 5、問：拆遷依法實施行政代管的房屋，或拆遷被拆遷所有人下落不明又無合法代理人的房屋，如何補償？ 　　 答：拆遷依法實施行政代管的房屋，由拆遷人按規定給予補償，拆遷補償金和住房改善費或補償的房屋由房產行政主管部門代管。拆遷補償協議須經公證機關公證，并辦理房屋的證據保全公證： 　　 一、拆遷行政代管房屋，拆遷人應與房產行政主管部門在辦理房屋拆除登記手續時簽訂補償協議，房產行政主管部門應對擬拆除的行政代管房屋予以實地勘估、拍照、攝像，做好證據保全。 　　 二、拆遷行政代管住宅房屋，對被拆遷使用人應按照拆遷條例關于公有出租住宅房屋的拆遷貨幣補償的規定予以補償，但扣除的按房改規定購買原房屋產權的價款由拆遷人留用；行政代管住宅房屋按拆遷時的市場價評估，并將評估價款或價值相當的房屋提交房產行政主管部門按有關政策處理。 　　 三、拆遷行政代管非住宅房屋，原則上實行房屋補償，補償房屋價款應相當于拆遷補償金，補償房屋由被拆遷使用人使用，產權由代管人代管。 　　 拆遷被拆遷所有人下落不明又無合法代理人的房屋，可比照拆遷依法實施行政代管的房屋的規定進行拆遷補償。 　　 5、問：關于閣樓、地下室、半地下室的拆遷如何補償？ 　　 答：一、已建立租賃關系且作為公有住宅使用的閣樓、地下室、半地下室的建筑面積小于計租面積的，拆遷時可按照計租面積（不再換算成建筑面積）計算拆遷補償金。 　　 二、房改售房以后產權人（原購房人）的房屋所有權證上載明的閣樓、地下室、半地下室的建筑面積小于房改售房以前的計租面積的，拆遷時可參照房改售房前的計租面積計算拆遷補償金。 　　 三、已購公有住房所有權證上載明的閣樓、地下室、半地下室的建筑面積小于房改售房以前的計租面積，但現所有權人是通過受贈與、析產、交易、置換等方式取得該房改已購房屋所有權的，拆遷時以房屋所有權證載明的閣樓、地下室、半地下室的建筑面積計算拆遷補償金。 　　 6、問：關于被拆遷房屋的建筑面積如何認定？ 　　 答：被拆遷房屋的建筑面積，私有房屋以房屋所有權證載明的建筑面積為準，公有房屋以房屋所有權證或計租表載明的建筑面積為準。無房屋所有權證或計租表、依法應予拆遷補償的房屋，或公有房屋計租表上載明的面積是使用面積的，其建筑面積以市房屋測繪部門實測的建筑面積為準。 　　 7、問：誰是本市的房屋拆遷行政主管部門？誰是本市的房屋拆遷行政管理部門？ 　　 答：青島市國土資源和房屋管理局是本市的房屋拆遷行政主管部門； 　　 青島市房屋拆遷管理辦公室是青島市房屋拆遷行政管理部門，具體負責本市市南、市北、四方、李滄四區內的城市房屋拆遷行政管理工作。 　　 各縣級市房產行政管理部門是本轄區城市房屋拆遷行政管理部門。 　　 8、問：拆遷房屋有權屬糾紛的如何處置？ 　　 答：拆遷房屋有權屬糾紛的，由當事人自行協商處理；在拆遷通告規定的期限內糾紛未解決的，由拆遷人提出拆遷補償方案，報房屋拆遷行政管理部門同意后實施拆遷。拆遷人應當依法辦理被拆遷房屋的證據保全公證和拆遷貨幣補償金及住房改善的提存公證。 　　 9、問：對拆遷違法建筑和臨時建筑是否應予補償？ 　　 答：一、違法建筑和逾期臨時建筑不予補償，由當事人在限期內自行拆除；逾期不拆除的，由拆遷人報請房屋拆遷行政管理部門批準拆除，以料抵工。 　　 拆除在批準期限內的臨時建筑，由拆遷人按房地產評估機構評估的價款對使用人給予適當的拆遷補償，但批準臨時建筑時規定不予補償的除外。 　　 二、自建自住的無照房屋符合下列條件的，可以給予補貼： 　　 1、在1981年7月9日《青島市城市建設管理辦法》施行前使用人自建，并由街道辦事處出具證明； 　　 2、房屋獨立且不依附于其它合法房屋； 　　 3、使用人在該房內有注冊登記的常住戶口； 　　 4、使用人實際居住滿五年且本人及其配偶在本市無其它合法房屋。 　　 在拆遷通告規定的簽訂協議期限內，拆遷人對使用人自建自住的無照房屋可根據該房屋的實測建筑面積和房屋所在類區的經濟適用住房銷售價格計算補貼，房屋實測建筑面積超過45平方米的，按照45平方米計算；房屋實測建筑面積低于45平方米的，按照實測建筑面積計算。 　　 超過拆遷通告規定的簽訂協議期限，拆遷人和使用人仍達不成協議的，按照以上第一條的規定辦理。 房屋拆遷問答（二） 　　1、拆遷補償多少錢？ 　　答：房屋拆遷后的補償金和改善費是每位拆遷戶最關心的問題。拆遷補償可以采用貨幣補償方式，也可以采用房屋補償方式。貨幣補償的，根據被拆房屋的建筑 面積和該房屋所在區域普通住宅商品房平均銷售價格，結算拆遷補償金。 　　 市內四區普通住宅商品房平均價格：一類區3450元／平方米、二類區3000元 ／平方米、三類區2490元／平方米、四類區1960元／平方米、五類區1750元／平 方米、六類區1430元／平方米。經濟適用住房平均價格：一、二、三類區均為 1850元／平方米、四類區1800元／平方米、五類區1580元／平方米、六類區1420 元／平方米。這些價格內不含集中供熱集資和管道燃氣集資及民用戶管道安裝 費。 　　 拆遷住宅房屋，被拆遷人原房屋的建筑面積不足45平方米的，拆遷人應根據 其差額面積，按所在區域的經濟適用住房銷售價格來結算對受補償的被拆遷人的 補貼住房改善費，差額面積不足6平方米的按6平方米補貼住房改善費。原房屋建 筑面積在45平方米以上的，按6平方米補貼住房改善費。實行房屋補償的，拆遷 人應當按照貨幣補償方式結算的拆遷補償金和住房改善費總額提供價款相當的房屋給被拆遷人。 　　 2、拆遷房屋面積怎么算？ 　　 答：既然補償金和改善費的主要指標是原房屋的建筑面積，那么面積的計算方法也是最受關注的話題。 　　 有關規定指出，成套房屋建筑面積由套內房屋的使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成。共有共用面積包括共用的房屋建筑面積和共用的房屋用地面積。 　　 3、房產評估怎么辦理？ 　　 答：涉及國家征收稅費、由政府給予當事人補償或賠償費用的房地產買賣、租賃、贈與和拆遷補償，其估價必須由當地人民政府房地產行政主管部門的估價機構承辦。房地產評估應執行價格標準和估價程序，實行現場證估，按質論價。 　　 房地產市場估價應依照下列程序進行：先向評估機構遞交估價申請書，估價申請書應當附有標的物的產權證書和有關的圖紙、資料或影印件。 　　 估價機構收到估價申請書后，對所有資料進行審查，每個項目的估價，不得少于兩名估價人員。承辦人員進行現場勘估，核對各項數據和有關資料，綜合各種因素進行全面分析提出估價結果。房地產評估的當事人應當向承辦單位交納估價費，估價人員如與申辦估價項目的當事人有直接利害關系，應當主動回避。 　　 4、有產權糾紛的房屋如何拆遷？ 　　 答：拆除有產權糾紛房屋，在房屋拆遷主管部門公布的規定期限內糾紛未解決的，由拆遷人提出補償安置方案，報縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門批準后實施拆遷。拆遷前房屋拆遷主管部門應當組織拆遷人對被拆遷房屋作勘察記錄，并向公證機關辦理證據保全。 　　 5、自建房屋如何拆遷？ 　　 答：自建自住的無照房屋如果符合下列條件，可以給予補貼：在1981年7月9日《青島市城市建設管理辦法》施行以前使用人自建；房屋獨立不依附于其它合法房屋；使用人在該房內有注冊登記的常住戶口；使用人居住滿五年且本人及其配偶在本市無其它合法房屋。這種自建房屋可根據該房屋的實測建筑面積和房屋所在類區的經濟適用住房銷售價格計算補貼，房屋實測建筑面積超過45平方米的，按照45平方米計算；房屋實測建筑面積低于45平方米的，按照實測建筑面積計算。 　　 6、問：房屋拆遷過程中，辦理房屋分戶有什么條件？ 　　 答：分立各方為同一戶籍，但是經濟上已分開生活；房屋可以分間單獨使用且分立后不致造成使用方便，戶均房屋使用面積不低于13.8平方米；分立各方及同住人協商一致；無欠租。成套住房和原設計為單戶使用的住房，不予分立承租名義。 　　 ----載自“青島新聞網” ?