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寧波
十七屆三中全會有望定調農村宅基地流轉
十七屆三中全會有望定調農村宅基地流轉
http://sd.house.sina.com.cn 2008年10月09日08:09 21世紀經濟報道
十七屆三中全會，將把中國的農村改革推向一個新里程。
10月8日，一位參與此輪農村改革的核心人士向本報記者透露，農村改革的核心——農地改革有望在宅基地流轉領域得以突破，即放開宅基地流轉的界限。
在18億畝耕地“紅線”卡得越來越緊的背景下，作為農村非農用地，宅基地的處置問題，為各級政府騰挪用地指標、增加建設用地方面開辟了一個潛力巨大的空間。
這直接體現在各地不斷涌現的“宅基地置換”這個敏感的關鍵詞上。但與此同時，近年來，宅基地置換也催生了一些新的不容忽視的矛盾。
所以，上述人士透露，此次新一輪農村土地改革，盡管沒有列出細致的宅基地流轉新政，但規范宅基地合理流轉議題已進入決策層視野，并被納入土地新政的啟動范疇內。
顯然，在明確了農地改革大方向后，中央有望推出一系列圍繞宅基地流轉的相關配套政策。
宅基地置換：新增建設用地突破口？
該人士透露，新一輪農村土地改革的重大突破將集中在農村非農建設用地領域。而宅基地作為非農建設用地的重要組成部分，有望獲得制度性突破。
其中，通過規劃、引導農民集中居住——宅基地“置換”將被認可。
所謂宅基地置換，是指將分散居住的農民集中起來，搬入新建多層或規劃合理的住宅中，“騰出來”的農村非農建設用地可以從事其他用途，包括復耕、工業用地。當然，新建住宅用地仍在原來的宅基地上。
此舉“有利于節約集約利用土地資源，有利于基礎設施和公共服務設施集約配套，方便農民生活。”上述人士分析，通過宅基地置換機制的建立，可以達到合理歸并自然村落、盤活市郊建設用地存量的目的，也確保了土地資源的可持續利用。
據本報記者多方了解，此次農地改革集中在存量農村非農建設用地制度創新領域，即盤活更多農村集體建設用地，包括改善宅基地置換方式，并使得其有和城市土地同樣的權益。
國研中心：當下宅基地置換陷入困境
事實上，通過宅基地置換，增加用地指標在地方上已有很多探索。但從目前實施狀況看，還存在諸多問題。
“現在地方上普遍存在對農民房產、宅基地補償不足的問題。”國務院發展研究中心農村經濟發展研究部博士張云華稱。
張所在機構的“中國土地改革研究”課題中，就對目前各地進行的宅基地置換現狀作了專門的調研分析，發現補償過低成為普遍現象。
如只對農民“合法確權”的房屋面積給予安置補償，對超出的面積僅僅按成本價補償，有的甚至不給予補償。
還有，宅基地置換的一個前提是，相比之前宅基地住房，農民新搬入的住宅地，具備了完善的公共基礎配套設施，如道路、引用水管道等，而這些公共服務配套設施需要大量資金。該課題組發現，資金不足已成為引導農民集中居住的突出難題。
如課題組在浙江、上海、四川等地的調研發現，資金不足已成為引導農民集中居住的突出難題。
課題組在浙江余姚市調查時發現，對一個村進行綜合環境整治一般需要1000萬元，拆遷一個村需要3000萬～5000萬元，這些地方政府、村級組織以及農民自己都沒有足夠的資金來支撐。
再如，早在2004年就啟動的上海市15個鄉鎮宅基地置換試點中，也面臨資金平衡難題。課題組發現，目前上海試點中，最多的一個試點缺2.8億元，最少的一個缺3000萬元。
“由于置換資金存在缺口及無法落實社會保障，出現了參與置換的農民特別是老年農民生活得不到保障等現實問題。”課題組得出了這樣的結論。
而這個結論，折射的正是各地風起云涌的宅基地置換，所面臨的進退兩難的尷尬處境。
賦予農民完整物權？
除上述問題外，各地的宅基地置換還面臨著一個核心難題：農民宅基地安置房產權問題存在制度空白。
按現行土地法規，無論是農民之前的宅基地還是被重新調整的安置房，仍是集體土地產權證，不能直接上市交易，相應權益難以保證。因此，宅基地流轉面臨著產權破題要求。
“在給農民補償時，只考慮房屋價值，未考慮宅基地的財產價值。宅基地征用后的級差收益增加與原住集體組織成員無關。”國務院發展研究中心農村經濟研究部劉守英對記者分析。
他認為，在發達地區農村進行的“以新房換舊房”試點，事實上已承認了農民的房屋具有財產的性質。
因此，他建議，“農民宅基地及其房屋所有人依照法律規定享有占有、使用、收益和處分的權利”，應加到此次土地改革創新中。即盡快結束現行法律限定農民宅基地“一戶一宅”、轉讓限于本村的狀況，賦予農民宅基地及其房屋所有人以完整的物權。
這一觀點，已達成學界共識。經濟學家厲以寧最近就表示，一座房子按照一平方米600塊到1000塊算，中國農民宅基地房子估值，高估有20萬億，少估一點也有15-18萬億，20萬億農民沒有房產證是不合理的。
對此，劉守英建議，要積極試點、探索宅基地入市的流轉辦法，賦予宅基地完整的使用權，發放統一的、具有法律效力的宅基地證書，進一步完善農民宅基地的統計和登記工作。 記者 王世玲
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