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上海房屋租賃合同律師-上海房屋租賃合同糾紛“買賣不破租賃”案例
上海經濟合同律師|上海房屋租賃合同律師-上海房屋租賃合同糾紛“買賣不破租賃”案例
案情回放：凱妮女士系一美資公司派駐上海辦事處執行副理，2007年10月份經與劉女士商議后，雙方簽訂了就劉女士所有的位于浦東新區別墅一套的租賃合同。合同明確約定了租賃期限、租金支付、保證金、優先續租等條款。合同在履行至08年6月份時，凱妮女士租住別墅突然來一趙姓女士表明自己是該別墅現在產權人，前段時間剛從原權利人劉女士那里買了這套別墅，并在出示了該別墅權利憑證、身份證等證件后，要求凱妮女士將房租由原來每月4000美金增加至每月6000美金或從該別墅搬出另住。未果之下，趙女士以自己是該不動產物權人，對該不動產享有完全的占有使用處分權，且自己本人亦和凱妮女士并無直接任何合同關系，要求法院依法判決凱妮女士從該別墅搬出并賠償自己相應損失。法院最終判決駁回趙女士訴訟請求。
法理分析：本律師團隊接受凱妮女士委托后，提出如下法理觀點：1，凱妮女士不存在非法侵占該別墅，其是基于合法有效的租賃合同居住占有該別墅；2，合法有效的租賃關系是在該別墅產權變更買賣以前形成的；3，租賃物已交付并為承租人現實占有；故根據“買賣不破租賃”的法律原則要求法院駁回原告訴訟請求。何謂“買賣不破租賃”這里不在展開，作以簡要分析，所謂“買賣不破租賃”是指租賃關系成立后，出租人又將出租物轉賣給第三人，而原已存在的租賃關系仍對買受人有效。該原則的適用需具備如下法定條件：（1），須存在有效的租賃合同；（2），須租賃物已交付并為承租人現實占有；（3），須出租人將租賃物所有權讓與第三人。同時，該原則不僅只對標的物之所有權取得人適用，還對地上權、典權之去的人亦有適用。
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