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房屋租賃糾紛法律規定處理方法

來源: 律霸官方 · 2020-01-16 · 475人看過

一、房屋租賃合同效力的認定

(一)房屋租賃合同有效一般應具備的條件是：

1、《民法通則》規定的民事法律行為應具備的條件;

2、租賃房屋領有出租許可證;

3、合同約定的租賃用途與租賃許可證上載明的房屋用途一致;

4、辦理租賃合同的登記備案手續。

(二)從嚴格意義上講，同時具備上述四個條件的房屋租賃合同才是有效合同。但考慮到實際情況以及《租賃條例》的地方性法規的性質，我市法院在認定房屋租賃合同的效力時，在遵循上述法律法規的原則基礎上，結合上級法院的有關精神，具體情況具體處理：

1、出租人一直未能領取房屋租賃許可證的，無論雙方是否已實際履行，合同均應確認為無效;

2、簽訂房屋租賃合同時出租人未領取房屋租賃許可證，但在合同履行期間或訴訟期間已補領許可證，且雙方已對合同實際履行的，合同應確認為有效;

3、簽訂房屋租賃合同時出租人未領取房屋租賃許可證，簽約后雙方未實際履行，一方或雙方又無意愿履行的，按無效合同處理;

4、簽訂合同時，合同約定的房屋用途與出租房屋的實際使用功能不相符，但出租人在履約期間辦理了改變房屋功能的手續，房屋具備了合同約定用途的條件的，合同應確認為有效;

5、領有租賃許可證，租賃合同又已實際履行，但未向房屋租賃管理部門辦理登記的，應確認合同有效，同時責令當事人補辦登記手續;

6、租賃合同作有效處理，責令當事人補辦租賃登記手續及補交有關稅費的，應在向當事人送達法律文書時，送交一份法律文書給當地房屋租賃管理部門備案。

二、有效房屋租賃合同糾紛的處理

(一)合同不解除，出租人起訴僅要求承租人償付欠租并支付滯納金的，法院應予支持，滯納金從合同約定的標準計算;若合同約定的滯納金標準過高而顯失公平，應以中國人民銀行規定的金融機構計收逾期付款的違約金標準(日萬分之四)確定承租人應付之滯納金。

(二)合同解除時有關問題的實體處理

1、如承租人欠租超過合同約定期限，合同應予解除;合同未約定期限的，欠租達三個月以上，合同亦應解除。

2、雙方均同意解除合同的，房屋可先行交還給出租人。承租人對房屋有裝修的，可待評估單位評估完結后交還;未進行裝修的，逕行交付。

3、承租人對房屋有裝修時，對裝修的處理。合同有約定按約定處理;合同未約定的，能拆除的動產部分由承租人拆走，不能拆除的固定裝修，對出租人可用部分予以評估折舊，由出租人酌情承頂，給予承租人相應補償。對于不能承頂部分造成的損失，因承租人過錯導致合同解除的，裝修損失由承租人自己承擔;因出租人過錯導致合同解除的，裝修損失由出租人承擔;雙方均有過錯的，由雙方按過錯大小分別承擔。

4、因承租人過錯導致合同解除時的違約賠償問題。承租人應向出租人承擔的違約責任是：

(1)所欠租金及其它費用的逾期付款違約金(即滯納金);

(2)簽約時所交租賃定金由出租人沒收;

(3)當上述違約金及租賃定金不足以彌補出租人因解除合同所受的損失時，承租人還應向出租人另行支付損失賠償金。

三、處理房屋租賃糾紛案件的法律依據

(一)普遍適用的法律規范有《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國擔保法》。

(二)特別法及地方性規范有《中華人民共和國城市房地產管理法》(簡稱《房地產管理法》)、《深圳經濟特區房屋租賃條例》(簡稱《租賃條例》)、《深圳經濟特區房屋租賃條例實施細則》(簡稱《實施細則》)。

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