
在現(xiàn)實(shí)生活中,商品房的買賣是比較常見的,如今人們生活條件好了,很多的家庭都希望能夠購買房屋,為的是自己將來生活更加的舒適,如果要購買房屋的話,大家要了解一下房屋購買的相關(guān)條件,那么商品房預(yù)售有哪些條件?下面律霸小編為大家具體的介紹一下。
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一、商品房預(yù)售有哪些條件
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(1)、商品房預(yù)售合同簽訂時(shí),承購人只獲得商品房的期待權(quán)。
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(2)、商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的國家干預(yù)性。為了保護(hù)預(yù)購人的權(quán)益,國家對商品房預(yù)售行為作出了相應(yīng)的限制,并實(shí)行預(yù)售許可制度。商品房的預(yù)售必須符合國家法律法規(guī)對預(yù)售條件、程序等的規(guī)定,否則不能預(yù)售商品房。
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(3)、商品房預(yù)售合同的承購人要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。在預(yù)售合同簽訂以后,可能出現(xiàn)某種原因會導(dǎo)致商品房無法建成或交付,或建成后的商品房存在各種質(zhì)量瑕疵,因而承購人也就無法實(shí)際獲得商品房的所有權(quán)。這對于預(yù)購人而言,就意味著要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。
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(4)、商品房預(yù)售合同經(jīng)過登記具有公示對抗第三人的效力。依據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款之規(guī)定,商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售合同簽訂以后,由于預(yù)購人僅僅為債權(quán)人而未取得商品房所有權(quán),因而,賦予經(jīng)過登記的預(yù)售合同對抗其他未經(jīng)登記的預(yù)售合同效力,以保護(hù)經(jīng)過登記的預(yù)售合同之預(yù)購人的合法利益。
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二、商品房預(yù)售條件有哪些
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房屋預(yù)售雖然是一種可行的銷售方式,但如果管理不善,極易導(dǎo)致投機(jī)行為,損害消費(fèi)者的正當(dāng)權(quán)益。為此,《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(以下全書簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》)專門對房屋預(yù)售的條件作出了規(guī)定。根據(jù)該法第四十四條第一款的規(guī)定,房屋預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件:
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第一,已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書。此項(xiàng)規(guī)定是商品房預(yù)售的基礎(chǔ)。因?yàn)橹挥?a href="http://m.6065bob.com/law/3025.html" target="_blank">土地使用權(quán)是合法的,在土地上所建的房屋才能合法地進(jìn)入流通領(lǐng)域,從而達(dá)到預(yù)售的目的。
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第二,持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。此項(xiàng)規(guī)定是房屋開工建設(shè)的前提。城市任何建設(shè)項(xiàng)目都得置于城市的總體規(guī)劃之下,房屋建設(shè)也不例外。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在其建設(shè)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃,領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能開工建設(shè)。
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第三,按提供預(yù)售的房屋計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。此項(xiàng)規(guī)定是房屋預(yù)售的關(guān)鍵性問題。
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第四,向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明。
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依據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定,商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在具備前三個(gè)條件的情況下,向市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政主管理部門申請《商品房預(yù)售許可證》,取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得者,不得進(jìn)行商品房預(yù)售活動。
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商品房銷售許可證是房地產(chǎn)在買賣房屋時(shí)必須持的一個(gè)證,這個(gè)證件是非常重要的,正因?yàn)榉浅V匾栽趯?shí)踐中,許多開發(fā)商是很難拿到的。商品房銷售許可證是房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)允許房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行現(xiàn)房銷售的標(biāo)志,否則房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售行為是無效的,所以在購房時(shí),一定要擦亮眼睛,看看開發(fā)商是否具備所有的證件,避免人財(cái)兩空。
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以上就是律霸小編為大家整理的關(guān)于商品房預(yù)售條件的相關(guān)法律規(guī)定。如果現(xiàn)實(shí)生活中您或您的家人朋友們遇到類似的問題,可以直接找所在地人民法院或公安機(jī)關(guān),或者在第一時(shí)間找律霸網(wǎng)律師在線圖文咨詢或電話咨詢。如果您還有其他法律問題的也可以咨詢律霸網(wǎng)相關(guān)律師。
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遼寧利金律師事務(wù)所副主任,行政法務(wù)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人。中國國民黨革命委員會黨員、中山區(qū)六支部組織委員,遼寧省律師協(xié)會成員,大連仲裁委員會仲裁員,遼寧省法學(xué)會憲法學(xué)行政法學(xué)研究會行政行為專業(yè)委員會委員。具有一級建造師(港工)、一級消防工程師資質(zhì)。現(xiàn)擔(dān)任多家政府、銀行、國企、大型私企法律顧問。提供民事、行政糾紛法律服務(wù),從業(yè)10年,積累了大量成功處理民商、行政案件的經(jīng)驗(yàn),法律基礎(chǔ)扎實(shí),實(shí)踐操作靈活,勝率高,竭誠為您提供最專業(yè)的法律服務(wù)。
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