重慶市第一中級人民法院

民事判決書

　　（2005）渝一中民終字第3090號

　　上訴人（原審被告）重慶銀昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地重慶市沙坪壩區(qū)雙碑街88號附3號。

　　法定代理人周榮昌，該公司董事長。

　　委托代理人張戈，男，該公司法律顧問。

　　被上訴人（原審原告）仲曼佳，女，1975年12月16日出生，漢族，住重慶市沙坪壩區(qū)六洞村14號3－1.

　　委托代理人周昌剛，重慶博凱律師事務(wù)所律師。

　　委托代理人陳霞，重慶博凱律師事務(wù)所律師。

　　上訴人重慶銀昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱銀昌公司）因與被上訴人仲曼佳商品房買賣合同糾紛一案，不服重慶市沙坪壩區(qū)人民法院（2005）沙民初字第1032號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審法院認為，雙方簽訂的商品房買賣合同是有效合同。訟爭房屋已具備合同約定的交房條件。被告承認逾期交房，且不能證明其在房屋竣工驗收后通知原告接房。因此確定一審宣判之日為違約期限的截止日，對雙方比較公平。本案合同簽訂于2003年10月，重慶受“非典‘’影響是在2003年4月至6月，因此 ”非典“影響不能成為被告免責的事由。對逾期交房的違約金，應(yīng)當以不超過同地段房屋租金的百分之三十為衡量標準，經(jīng)比較，原告要求按每日按萬分之五計算違約金確實過高，被告要求調(diào)減違約金可予支持。關(guān)于水、電、電話配套費，雙方在合同中的相關(guān)約定比較明確，即被告承諾安裝獨立水、電、氣表，電話線安至入戶門處，故有關(guān)水、電、電話基礎(chǔ)設(shè)施的安裝費用屬于被告的房地產(chǎn)開發(fā)成本，不宜向原告再行收取相關(guān)額外費用。綜上，被告逾期交房違約責任成立，原審判決： 1、由被告銀昌公司于本判決發(fā)生法律效力后立即給付原告仲曼佳逾期交房違約金，該違約金以訟爭房屋評估月租金528元的130％為計算標準，從2004年 8月31日起至2005年6月17日按日計付，共計6254.68元。2、訟爭房屋的水、電、電話配套費包含于房款內(nèi)，原告無需向被告另行支付此項費用。宣判后，銀昌公司不服，上訴稱：案涉房屋已于2004年9月22日通過了竣工驗收，被上訴人起訴時必然知曉該情況，且上訴人已于2004年12月書面通知被上訴人接房，故一審確認的違約期限有誤；原審判決由上訴人承擔水、電、電話配套費不合理。為此，請求二審依法改判。

　　經(jīng)審理查明，雙方于 2003年10月10日簽訂了商品房買賣合同，約定上訴人將其開發(fā)的沙坪壩區(qū)雙碑街66－1號A棟4－2號房屋預(yù)售給被上訴人，房屋套內(nèi)面積66.36平方米，單價每平方米1804元，總價款119713元。出賣人（上訴人）應(yīng)當在2004年8月31日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將經(jīng)竣工驗收合格并符合本合同約定的商品房交付買受人（被上訴人）使用。合同第九條出賣人逾期交房的違約責任：“ （1）逾期不超過90日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之三的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過90日后，買受人有權(quán)解除合同，……買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際支付之日止，出賣人按日向買受人支付房價款萬分之五的違約金。”合同第十條第（3）項約定：“每戶設(shè)獨立水、電、氣表。”第十一條約定：“商品房達到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。……”第十四條：“出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達到使用條件：于2004年8月31日前通水、通電；于2004年8月31日前天然氣管道安裝到戶、電話線路安裝到入戶門處、有線電視線路安裝到入戶門處。” 合同簽訂后，被上訴人按約支付了購房款。上訴人曾通知被上訴人于2004年8月31日接房，但被上訴人認為房屋尚未竣工驗收，予以拒絕。

　　一審?fù)徶校显V人出示房屋竣工驗收意見書，證明其開發(fā)的鼎盛時代大廈于2004年9月22日通過了竣工驗收。被上訴人則認為所謂的竣工驗收意見書未獲得建設(shè)行政主管部門的認可，系單方行為，沒有法律效力。被上訴人并出示沙坪壩區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站2004年11月25日公示一份，文字內(nèi)容為：“該工程已基本完工，即將竣工驗收，為了減少工程竣工驗收及備案后業(yè)主對工程質(zhì)量或相關(guān)問題的一些反映，我們在工程竣工驗收及備案前公示7日……在公示時間內(nèi)，如有工程質(zhì)量或相關(guān)問題，請各位業(yè)主及時反映，便于協(xié)調(diào)處理。”被上訴人據(jù)此認為該工程至少在2O04年11月25日前尚未通過竣工驗收。

　　另，在舉證期限內(nèi)，上訴人申請對訟爭房屋的月租金進行評估，被上訴人所購房屋租金評估為540元／月。

　　上述事實，有商品房買賣合同、購房收據(jù)、抵押貸款合同、竣工驗收意見書、接房通知書、評估報告，以及雙方當事人的陳述等證據(jù)在案佐證。

　　本院認為，上訴人、被上訴人簽訂的商品房買賣合同是雙方真實意思表示，內(nèi)容不違反國家法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)為有效。雙方當事人均應(yīng)按約履行。雙方在合同中約定房屋交付的條件為房屋竣工驗收合格，國家有關(guān)法律法規(guī)并無開發(fā)商必須進行了竣工驗收登記備案后才能交付房屋的規(guī)定，故應(yīng)當確認訟爭房屋已具備合同約定的交房條件。原審針對上訴人的不同交房時間，其在竣工驗收之前交付房屋的，違約期限計算至竣工驗收時為止；在竣工驗收之后交付房屋的，違約期限計算至實際交接房屋為止；對已經(jīng)實際交房但無法查明交房時間的，違約期限計算至一審起訴時為止；尚未交房的，違約期限計算至一審宣判為止，既符合合同的約定，又兼顧了雙方利益的平衡，原審判決并無不當。

　　本案合同簽訂于2OO3年10月，重慶受“非典”影響是在20O3年4月至6月，因此“非典”影響不能成為上訴人免責的事由。

　　關(guān)于水、電、電話配套費，根據(jù)雙方合同的約定，交付的房屋應(yīng)當具備水、電、電話基礎(chǔ)設(shè)施，故該筆安裝費用已包含在購房價款里，上訴人不應(yīng)向被上訴人再行收取額外的費用。

　　綜上，上訴人逾期交房違約責任成立，原審判決對證據(jù)、事實的分析認定正確，處理恰當。上訴人的上訴請求本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款（一）項之規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費275元，其他訴訟費170元，合計445元由重慶銀昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔。

　　本判決為終審判決。

　　審　判　長　張　偉

　　代理審判員　樊仕瓊

　　代理審判員　申　威

　　二00五年十二月九日

　　書　記　員　呂劍濤