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什么是土地流轉(zhuǎn)

來源: 律霸小編整理 · 2025-12-24 · 473人看過

什么是土地流轉(zhuǎn)?土地流轉(zhuǎn)的模式有哪些?2004年,國務(wù)院頒布《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定 》,其中有關(guān)于“農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”的規(guī)定。下面,律霸小編為大家介紹土地流轉(zhuǎn)相關(guān)法律知識

一、土地流轉(zhuǎn)的概念

土地流轉(zhuǎn)指的是土地使用權(quán)流轉(zhuǎn),即擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)(使用權(quán))轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織,保留土地承包權(quán),而轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。允許農(nóng)民以多種形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán),無疑將成為開啟城鄉(xiāng)一體化的一條新路徑。即保留承包權(quán),轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。土地流轉(zhuǎn)有利于促進(jìn)農(nóng)民獲得財產(chǎn)性增收。

二、土地流轉(zhuǎn)的背景

2004年,國務(wù)院頒布《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定 》,其中有關(guān)于“農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”的規(guī)定,強調(diào)“在符合規(guī)劃的前提下,村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)。”

同時,在中國廣東浙江江蘇上海安徽天津等地的農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)開始了局部或區(qū)域試驗,并發(fā)展出了重慶農(nóng)地入股、廣東海南出租農(nóng)地、北京郊區(qū)等地小產(chǎn)權(quán)房等模式。

三、土地流轉(zhuǎn)相關(guān)內(nèi)容

中國關(guān)于農(nóng)村土地使用權(quán)流動的政策剛出臺,上海就在積極實施了。據(jù)悉,上海農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)機制的思路框架基本形成:將按照“土地確權(quán)、兩權(quán)(所有權(quán)和使用權(quán))分離、價值顯化、市場運作、利益共享”方針,依據(jù)土地有償使用原則,對上海郊區(qū)農(nóng)業(yè)用地和建設(shè)用地使用權(quán)實行有償有期限流轉(zhuǎn)制度。農(nóng)業(yè)用地在土地承包期限內(nèi),可以通過轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、入股、合作、租賃、互換等方式出讓承包權(quán),鼓勵農(nóng)民將承包的土地向?qū)I(yè)大戶、合作農(nóng)場和農(nóng)業(yè)園區(qū)流轉(zhuǎn),發(fā)展農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營。

集體建設(shè)用地可通過土地使用權(quán)的合作、入股、聯(lián)營、轉(zhuǎn)換等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn),鼓勵集體建設(shè)用地向城鎮(zhèn)和工業(yè)園區(qū)集中。其要點是:在不改變家庭承包經(jīng)營基本制度的基礎(chǔ)上,把股份制引入土地制度建設(shè),建立以土地為主要內(nèi)容的農(nóng)村股份合作制,把農(nóng)民承包的土地從實物形態(tài)變?yōu)閮r值形態(tài),讓一部分農(nóng)民獲得股權(quán)后安心從事二、三產(chǎn)業(yè);另一部分農(nóng)民可以擴(kuò)大土地經(jīng)營規(guī)模,實現(xiàn)市郊農(nóng)業(yè)由傳統(tǒng)向現(xiàn)代轉(zhuǎn)型。

四、土地流轉(zhuǎn)的基本原則

1、堅持確保所有權(quán)、穩(wěn)定承包權(quán)、搞活使用權(quán)的原則;

2、維護(hù)農(nóng)民的權(quán)益,堅持“自愿、有償、依法”的原則;

3、堅持土地資源優(yōu)化配置和土地同其他生產(chǎn)要素優(yōu)化組合的原則;

4、堅持保護(hù)耕地重點保護(hù)基本農(nóng)田的原則。

五、土地流轉(zhuǎn)的模式

土地流轉(zhuǎn)具有以下五大模式:

1.模式一:土地互換

互換土地,是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的農(nóng)戶,為方便耕種和各自的需要,對各自土地的承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行的簡單交換,是促進(jìn)農(nóng)村規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化、集約化經(jīng)營的必由之路。

30年前,中國農(nóng)村實行土地聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制,農(nóng)民分到了土地。但由于土地肥瘦不一,大塊的土地被分割成條條塊塊。劃分土地時留下的種種弊病,嚴(yán)重制約著生產(chǎn)力的發(fā)展和產(chǎn)量的提高。如何讓土地集中連片,實現(xiàn)規(guī)模化、集約化經(jīng)營,于是互換這種最為原始的交易方式,進(jìn)入農(nóng)民視野。

2.模式二:出租

在市場利益驅(qū)動和政府引導(dǎo)下,農(nóng)民將其承包土地經(jīng)營權(quán)出租給大戶、業(yè)主或企業(yè)法人等承租方,出租的期限和租金支付方式由雙方自行約定,承租方獲得一定期限的土地經(jīng)營權(quán),出租方按年度以實物或貨幣的形式獲得土地經(jīng)營權(quán)租金。其中,有大戶承租型、公司租賃型、反租倒包型等。

3.模式三:入股

入股,亦稱“股田制”或股份合作經(jīng)營,是指在堅持承包戶自愿的基礎(chǔ)上,將承包土地經(jīng)營權(quán)作價入股,建立股份公司。在土地入股過程中,實行農(nóng)村土地經(jīng)營的雙向選擇(農(nóng)民將土地入股給公司后,既可繼續(xù)參與土地經(jīng)營,也可不參與土地經(jīng)營),農(nóng)民憑借土地承包權(quán)可擁有公司股份,并可按股分紅。該形式的最大優(yōu)點在于產(chǎn)權(quán)清晰、利益直接,以價值形態(tài)形式把農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營權(quán)長期確定下來,農(nóng)民既是公司經(jīng)營的參與者,也是利益的所有者,是當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機制的新突破。

4.模式四:宅基地?fù)Q住房,承包地?fù)Q社保

以重慶為例,去年被國家批準(zhǔn)為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)后,在土地改革領(lǐng)域率先進(jìn)行大膽探索,創(chuàng)造了土地流轉(zhuǎn)的九龍坡模式即宅基地?fù)Q住房、承包地?fù)Q社保。也就是說,農(nóng)民放棄農(nóng)村宅基地,宅基地被置換為城市發(fā)展用地,農(nóng)民在城里獲得一套住房。農(nóng)民放棄農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán),享受城市社保,建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的公共服務(wù)體制。

5.模式五:“股份+合作”

中國山東省寧陽縣探索土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)新機制,建立起“股份+合作”的土地流轉(zhuǎn)分配方式。這種模式是,農(nóng)戶以土地經(jīng)營權(quán)為股份共同組建合作社。村里按照“群眾自愿、土地入股、集約經(jīng)營、收益分紅、利益保障”的原則,引導(dǎo)農(nóng)戶以土地承包經(jīng)營權(quán)入股。合作社按照民主原則對土地統(tǒng)一管理,不再由農(nóng)民分散經(jīng)營。合作社掛靠龍頭企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營。合作社實行按土地保底和按效益分紅的方式,年度分配時,首先支付社員土地保底收益每股(畝)700元,留足公積公益金、風(fēng)險金,然后再按股進(jìn)行二次分紅。

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