宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村居民及少數(shù)城鎮(zhèn)居民為建造自有房屋對集體土地所享有的占有、使用的權(quán)利。宅基地使用權(quán)可以分為兩種：即農(nóng)村宅基地使用權(quán)和城鎮(zhèn)宅基地使用權(quán)。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的權(quán)利主體包括農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員和符合一定條件的城鎮(zhèn)居民。新修訂的《土地管理法》沒有確認城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民在農(nóng)村建房、對集體土地享有宅基地使用權(quán)。城鎮(zhèn)宅基地使用權(quán)的主體是解放以后因歷史的原因形成的城鎮(zhèn)私房所有者及經(jīng)批準在城鎮(zhèn)建房的城鎮(zhèn)居民。
城鎮(zhèn)宅基地現(xiàn)狀　　

由于農(nóng)村宅基地與集體經(jīng)濟組織成員的資格是聯(lián)系在一起的，宅基地在一定程度上具有福利和社會保障的功能，而城鎮(zhèn)宅基地則不具有這一特點。因此在物權(quán)立法時，是否可以將宅基地使用權(quán)限定為農(nóng)村居民因建造自有住宅對集體所有土地占有使用的權(quán)利。至于城鎮(zhèn)居民因歷史原因?qū)λ接蟹课莸恼厝〉玫耐恋厥褂脵?quán)，應當通過立法將其納入到土地使用權(quán)制度中進行調(diào)整。今后城鎮(zhèn)居民取得宅基地的使用權(quán)，應當通過

城鎮(zhèn)宅基地發(fā)展　　

關(guān)于宅基地使用權(quán)的性質(zhì)，我國學者大都認為，宅基地使用權(quán)本質(zhì)上屬于土地使用權(quán)。據(jù)此，也有一些學者認為，將來農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度也應當納入到土地使用權(quán)制度的調(diào)整之中，從而沒有必要在法律上設立單獨的宅基地使用權(quán)制度。筆者認為，這一看法是不正確的。因為，一方面，土地使用權(quán)在我國具有特定的含義，它主要是指國有土地使用權(quán)，除了劃撥的土地以外，土地使用權(quán)的取得必須通過出讓、轉(zhuǎn)讓、出租的方式進行。這些方式在本質(zhì)上都是一種等價交換的交易方式。而農(nóng)村宅基地使用權(quán)，不僅具有物權(quán)的屬性，而且在一定程度上，與集體經(jīng)濟組織的成員資格和福利是聯(lián)系在一起的，這就決定了它不可能作為交易對象自由轉(zhuǎn)讓。另一方面，國有土地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)在管理機構(gòu)、管理方式以及基本規(guī)則等方面也是不同的。例如，根據(jù)法律規(guī)定，一戶農(nóng)戶只能申請一處宅基地的使用權(quán)，而土地使用權(quán)則沒有這樣的限制。我們還應當注意到，宅基地使用權(quán)主要發(fā)生在農(nóng)村，它是廣大農(nóng)民的基本生活資料，在將土地使用權(quán)作為一種特定的用益物權(quán)形式在物權(quán)法中規(guī)定后，它就應當和土地使用權(quán)區(qū)別開來。因此，不能以土地使用權(quán)替代宅基地使用權(quán)。