隨著土地、房產價值的不斷升值，以不動產作為資本投資參股的越來越多，不動產投資稅收問題也相應的受到人們的關注。那么不動產與普通資金投資參股在稅收政策上有沒有不同。以不動產投資參股需要繳納哪些稅呢?我們看一下不動產投資稅收政策是怎樣過的。

一、營業稅

《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》財稅[2002]191號規定：以無形資產、不動產投資入股，接受被投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。同時規定對于該部分股權轉讓所得也不征收營業稅。

二、土地增值稅

《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》財

稅[1995]48號規定：對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。

然而需要提請納稅人注意的是，并非是所有企業都可以享受暫免土地增值稅的政策，《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》財稅[2006]21號第五條規定：對于以土地(房地產)作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》財稅字[1995]48號第一條暫免征收土地增值稅的規定。

根據以上法規，我們可以得出結論：若投資方的投資行為同時符合以下條件便可享受暫免征收土地增值稅的優惠政策：

1、貴公司不是房地產開發公司;

2、所投資對象也不是房地產開發公司;

3、貴公司接受被投資方利潤分配，共同承擔投資風險，而不是約定每年收取固定收益。

三、印花稅

根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》的規定，納稅人所進行的不動產投資，在轉讓時所書立的轉讓書據，按印花稅“產權轉移書據”稅目依法納稅。由簽訂“產權轉移書據”的雙方按萬分之五的稅率繳納。

四、契稅

根據《中華人民共和國契稅暫行條例細則》第八條規定：以土地、房屋權屬作價投資、入股，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅。但是契稅是由被投資方繳納的。

五、資產評估增值時個人所得稅及企業所得稅的稅務處理

在現實生活中，投資方投入的不動產基本上都實現了資產評估增值，

對于投入資產評估增值的稅務處理，筆者為方便讀者理解，按投資者性質分為兩類來說明：

1、個人以不動產對外投資時評估增值所得的稅務處理

《國家稅務總局關于非貨幣性資產評估增值暫不征收個人所得稅

的批復》國稅函[2005]319號文中規定：個人投資者在投資時發生的評估增值所得，暫不征收個人所得稅，而在投資收回、轉讓或清算股權時如有所得時再按規定征收個人所得稅，其“財產原值”為資產評估前賬面價值。

該法規存在很多不足的地方，首先，對于個人以非貨幣性資產對外投資的個人所得稅處理原則上沒有和企業所得稅保持一致，即沒有分為按公允價值出售非貨幣性資產和對外投資兩項部分進來處理;另外，由于投資時點與該投資收回、轉讓時點存在很長的時間間隔，納稅人往往借此實現延遲納稅的目的;最后，該法規沒有嚴格規定投資收回、轉讓或清算股權時核定收入標準，而是提到在投資收回、轉讓或清算股權時“如”有所得時再按規定征收個人所得稅，由于我國資本市場關聯交易、內部操作股價等不規范事件頻繁發生，投資者往往可以通過人為調低股價規避個人所得稅。

正是由于上述文件的種種弊端，國家稅務總局專門針對個人投資資產評估增值所得的個人所得稅征收辦法重新發布了一份文件，即《關于資產評估增值計征個人所得稅問題的通知》國稅發[2008]115號，文中規定：個人(自然人，下同)股東從被投資企業取得的、以企業資產評估增值轉增個人股本的部分，屬于企業對個人股東股息、紅利性質的分配，按照“利息、股息、紅利所得”項目計征個人所得稅;個人以評估增值的非貨幣性資產對外投資取得股權的，對個人取得相應股權價值高于該資產原值的部分，屬于個人所得，按照“財產轉讓所得”項目計征個人所得稅。以上稅款均由被投資企業在個人取得股權時代扣代繳。

2、企業法人以不動產對外投資時評估增值所得的稅務處理。

根據《國家稅務總局關于企業股權投資業務若干所得稅問題的通知》(國稅發[2000]118號)的規定，企業以經營活動的部分非貨幣性資產對外投資，包括股份公司的法人股東以其經營活動的部分非貨幣性資產向股份公司配購股票，應在投資交易發生時，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理，并按規定計算確認資產轉讓所得或損失。上述資產轉讓所得如數額較大，在一個納稅年度確認實現繳納企業所得稅確有困難的，報經稅務機關批準，可作為遞延所得，在投資交易發生當期及隨后不超過個納稅年度內平均攤轉到各年度的應納稅所得中。

從上文不動產投資稅收政策的介紹，我們可以看到不動產投資稅收稅種主要包括營業稅、土地增值稅、印花稅、契稅、個人所得稅或企業所得稅五個稅種。并給出了這些稅種是否免征的政策解答。營業稅不征收，土地增值稅分情況征收，印花稅在股權轉讓時收取，契稅由被投資繳納，個稅或企業所得稅在不動產增值時收。