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寧波
房地產銷售糾紛一審代理聲明及二審批復
案件簡介：深圳一家實業公司委托一家房地產公司買賣房屋。委托機構負責開發客戶并協助簽訂合同。不過，具體的簽字和收款仍由工業公司負責。該房地產公司接受委托后，濫用代理權，擅自與數百名購房者簽訂認購書，收受首期款。得知后，工業公司拒絕與買家簽訂房地產銷售合同，導致許多買家將工業公司和房地產公司作為共同被告起訴
我接受了工業公司的委托，并擔任一、二審案件的代理人。法院裁定，房地產公司應承擔全部責任，買方應承擔部分責任。現在，我將一、二審代理詞和回復與您分享
代理意見書（一審）
尊敬的審判長和法官：
除了我公司向法院提交的回復意見書和補充回復意見外，結合本案的具體審理情況和原告的主要辯論意見，我公司增加以下代理意見：
I我公司未給予深圳**實業咨詢有限公司（以下簡稱“B”）
“特別代理權”，且乙方無權代表我公司簽署房地產認購書，因此該房地產認購書屬于根據我公司與乙方簽署的《a>房產銷售代理合同》第6條尚未成立的合同，“甲方負責審核并簽署認購書、補充協議、房地產銷售合同、收取定金和建筑款、開具收款收據和發票、辦理銀行抵押貸款和房地產證，乙方應配合甲方的上述工作”，可見，我公司未就影響我公司重大實體權利的事項授予特別代理權。根據“a物業”銷售代理合同的內容，我公司授予B的代理權限為銷售策劃的總代理權限，宣傳和一些輔助工作
原告認為我公司與B公司構成了一種隱匿的代理關系（當然，我公司不承認原告的觀點，見
見“補充回復意見一”），因此認為B與原告簽署的認購書的效力應由我公司承擔，混淆了“代理人”和“代理權限”的概念。因此，從合同本身的角度來看，B與原告簽署的認購書（無訂約權和收款權）自然無效：（1）合同的訂立必須是雙方就合同內容進行協商并達成協議的過程。本案中，我公司未與原告進行任何協商；（2） 認購書未經我公司簽字蓋章；（3） 認購書第六條規定：“本認購書自買賣雙方簽字之日起生效。本認購書一式四份，買方一份，賣方一份，代理一份。”從規定可以看出，認購書必須經買賣雙方簽字方可生效，賣方應持有兩份。從本案的實際情況可以看出，認購書純粹是原告和B私下簽署的。賣方事后既沒有蓋章，也沒有向賣方交付兩份合同副本。這顯然是惡意行為，因此訂閱表單應該無效
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