岳陽市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)岳陽市物業(yè)專項維修資金管理辦法的通知(岳政辦發(fā)[2012]28號)

　　湖南省岳陽市人民政府辦公室

　　各縣、市、區(qū)人民政府，岳陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、城陵磯臨港產(chǎn)業(yè)新區(qū)、南湖風景區(qū)、屈原管理區(qū)，市直各單位，中央、省屬駐岳各單位：

　　《岳陽市物業(yè)專項維修資金管理辦法》已于2012年9月24日市人民政府第74次常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。

　　二○一二年十月二十九日

　　岳陽市物業(yè)專項維修資金管理辦法

　　第一章 總 則

　　第一條 為了加強對物業(yè)專項維修資金的管理，保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護物業(yè)專項維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》(國務(wù)院令第504號)、《住宅專項維修資金管理辦法》(建設(shè)部、財政部令第165號)等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本市范圍內(nèi)的物業(yè)專項維修資金的交存、使用和監(jiān)督管理，適用本辦法。

　　第三條 本辦法所稱物業(yè)專項維修資金，是指專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

　　本辦法所稱物業(yè)共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢物業(yè)內(nèi)業(yè)主共有的部位，一般包括：基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、水泵間、電表間、管道井、電梯前庭、鍋爐房、發(fā)電間、配電間、線路分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內(nèi)天井等。

　　本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括共用電梯、共用天線、共用照明、消防設(shè)施、中央空調(diào)設(shè)施、樓宇對講系統(tǒng)、避雷裝置、水箱、水泵、鍋爐、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、管網(wǎng)設(shè)施、給排水系統(tǒng)、景觀設(shè)施、小區(qū)圍欄、監(jiān)控報警系統(tǒng)、車輛進出管理系統(tǒng)、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

　　第四條 物業(yè)專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。

　　第五條 市房地產(chǎn)局負責指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督本市物業(yè)專項維修資金的交存、使用、管理等工作。其所屬的市物業(yè)管理辦公室(以下稱管理機構(gòu))具體負責日常管理工作。

　　財政、審計、監(jiān)察等相關(guān)部門依據(jù)各自職責對全市物業(yè)專項維修資金的管理進行監(jiān)督。

　　第二章 交 存

　　第六條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，非單一產(chǎn)權(quán)的住宅(含商品房、經(jīng)濟適用住房、拆遷安置房等)和非住宅(含商業(yè)用房、寫字樓、儲物間、車庫、車位等)，其業(yè)主應(yīng)當交存物業(yè)專項維修資金。

　　廉租住房和公共租賃住房物業(yè)專項維修資金的交存和管理依相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第七條 業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存物業(yè)專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期物業(yè)專項維修資金的數(shù)額標準由市房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)本地建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%分類確定，并適時調(diào)整和公布。

　　第八條 業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金屬于業(yè)主所有，使用時由業(yè)主共同決定。

　　第九條 管理機構(gòu)應(yīng)當按照相關(guān)程序擇優(yōu)選定商業(yè)銀行作為物業(yè)專項維修資金的專戶存儲銀行，并設(shè)立物業(yè)專項維修資金專戶。

　　第十條 物業(yè)專項維修資金應(yīng)當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)總帳，以幢為單位設(shè)分幢帳，并按房屋戶室號設(shè)分戶帳。

　　第十一條 購房人應(yīng)當在房屋預(yù)告登記前將首期物業(yè)專項維修資金交存至物業(yè)專項維修資金專戶。開發(fā)建設(shè)單位不得代收首期物業(yè)專項維修資金。

　　未辦理房屋預(yù)告登記的物業(yè)，購房人應(yīng)當在辦理房屋交付手續(xù)前將首期物業(yè)專項維修資金交存至物業(yè)專項維修資金專戶。

　　開發(fā)建設(shè)單位在辦理房屋初始登記時一并將其自留和未售部分物業(yè)的首期物業(yè)專項維修資金交存至物業(yè)專項維修資金專戶。房屋售出后，購房人向開發(fā)建設(shè)單位交納該物業(yè)的專項維修資金，并變更相應(yīng)帳戶。

　　第十二條 開發(fā)建設(shè)單位出售物業(yè)時，應(yīng)提示購房人物業(yè)專項維修資金的交存時間及標準，并在房屋買賣合同中約定。

　　購房人未按照本辦法規(guī)定交存首期物業(yè)專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位不得將房屋交付購買人。

　　開發(fā)建設(shè)單位、購房人未按本辦法規(guī)定交存首期物業(yè)專項維修資金的，房地產(chǎn)行政主管部門不予辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。

　　第十三條 管理機構(gòu)應(yīng)當使用省財政廳統(tǒng)一監(jiān)制的《湖南省物業(yè)專項維修資金專用收據(jù)》，此收據(jù)是業(yè)主交存物業(yè)專項維修資金的合法憑據(jù)。

　　第十四條 業(yè)主分戶帳面物業(yè)專項維修資金余額不足首期應(yīng)交存額30%的，應(yīng)當及時續(xù)交至首期應(yīng)交金額。

　　已成立了業(yè)主(業(yè)主代表)大會的，續(xù)交方案由業(yè)主(業(yè)主代表)大會決定。

　　未成立業(yè)主(業(yè)主代表)大會的，續(xù)交的具體辦法由管理機構(gòu)商相關(guān)部門另行制定。

　　第十五條 本辦法實施前，物業(yè)已經(jīng)出售但未建立物業(yè)專項維修資金的，應(yīng)當補建。

　　本辦法實施前已代收但未交存到物業(yè)專項維修資金管理專戶的相關(guān)單位，應(yīng)按要求及時交存到管理機構(gòu)。否則，房地產(chǎn)行政主管部門可依法查處。

　　業(yè)主未按規(guī)定交存首期和續(xù)交物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其交存，拒不交存者，業(yè)主(業(yè)主代表)大會可決定限制其在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共同管理權(quán)，并可向人民法院提起民事訴訟。

　　第十六條 物業(yè)專項維修資金自存入物業(yè)專項維修資金專戶之日起第一個結(jié)息年度按照國家規(guī)定的活期利率計息，以后按季度掛牌利率結(jié)息。

　　第三章 使 用

　　第十七條 物業(yè)專項維修資金的使用應(yīng)同時滿足以下條件：

　　(一)應(yīng)當專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。

　　(二)占受益范圍內(nèi)建筑物總面積和總業(yè)主人數(shù)均在三分之二以上的業(yè)主簽名同意。

　　使用申請人對申請資料的真實性、合法性、有效性負責。申請人隱瞞真實情況或提供虛假材料的，依法承擔相應(yīng)法律責任。

　　第十八條 物業(yè)專項維修資金的使用，應(yīng)當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

　　第十九條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用分攤，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤，相關(guān)業(yè)主有約定的，從其約定。

　　維修資金個人分戶帳不足使用時，不足部分由該業(yè)主承擔。

　　第二十條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造，涉及尚未售出的物業(yè)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當按照尚未售出物業(yè)的建筑面積，分攤維修、更新和改造費用。

　　第二十一條 使用物業(yè)專項維修資金的，按照以下程序辦理：

　　(一)業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)(聘請物業(yè)服務(wù)人員的社區(qū)居委會)根據(jù)維修、更新和改造項目向管理機構(gòu)提出使用申請。

　　(二)管理機構(gòu)外勘查驗，確認維修項目并界定受益范圍。

　　(三)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示維修方案：包括擬維修、更新和改造的項目、維修單位選擇方式、費用預(yù)算、列支范圍等，公示期不少于5個工作日。

　　(四)受益范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占業(yè)主總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用申請并確定維修方案。

　　(五)業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)(聘請物業(yè)服務(wù)人員的社區(qū)居委會)組織實施維修方案;維修費用在5萬元以上的，須經(jīng)具備相應(yīng)資質(zhì)的工程造價咨詢機構(gòu)審核，審核費用列入維修、更新和改造成本。

　　(六)工程完工驗收合格后維修方案的組織實施人應(yīng)當對維修、更新和改造項目的決算、業(yè)主意見表、分攤明細等進行公示，公示期不少于5個工作日。

　　(七)管理機構(gòu)根據(jù)維修合同和工程進度付款。管理機構(gòu)對公示情況進行審核后，按維修合同約定留存質(zhì)保金，將維修費用余額劃轉(zhuǎn)至維修單位，并從相應(yīng)業(yè)主個人物業(yè)專項維修資金帳戶中扣除。

　　第二十二條 使用物業(yè)專項維修資金應(yīng)向管理機構(gòu)提交的備案資料：

　　(一)申請人的身份證明和授權(quán)委托書。

　　(二)使用物業(yè)專項維修資金的申請報告。

　　(三)受益業(yè)主簽名表。

　　(四)維修工程預(yù)(決)算書、超過5萬元的維修項目的審價報告、維修合同、維修單位營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書、項目負責人的職業(yè)資格證書。

　　(五)公示維修方案、維修決算、分攤明細等相關(guān)資料。

　　(六)工程維修驗收合格證明及維修發(fā)票。

　　(七)其他相關(guān)資料。

　　第二十三條 發(fā)生危及房屋使用安全等緊急情況時，業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)(聘請物業(yè)服務(wù)人員的社區(qū)居委會)應(yīng)立即組織維修并報請管理機構(gòu)現(xiàn)場查勘，工程完工后申請人持第二十二條中除第三項外的有關(guān)材料報管理機構(gòu)備案，維修費用從受益業(yè)主的物業(yè)專項維修資金賬戶中列支。

　　第二十四條 第二十三所稱緊急情況包括：

　　(一)屋面、外墻防水局部損壞，滲漏嚴重影響使用的。

　　(二)樓體單側(cè)外墻飾面脫落，圍護欄斷裂、管道脫落等危及人身安全的。

　　(三)發(fā)生供水管道嚴重漏水、水泵泵體漏水、泵電機燒毀等情況，導(dǎo)致供水中斷的;專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的。

　　(四)電梯發(fā)生沖頂、蹲底或意外災(zāi)害危及人身安全的;定期檢驗時被責令停梯整改的。

　　(五)消防系統(tǒng)、電力系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或部分設(shè)備損壞嚴重等重大安全隱患或緊急情況，經(jīng)相關(guān)資質(zhì)單位檢測、鑒定要求整改的。

　　(六)其他嚴重影響房屋使用和安全的緊急情況。

　　第二十五條 下列費用不得從物業(yè)專項維修資金中列支：

　　(一)依法應(yīng)當由建設(shè)單位或者施工單位承擔的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用。

　　(二)依法應(yīng)當由相關(guān)單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用。

　　(三)應(yīng)當由責任人承擔的因人為損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用。

　　(四)根據(jù)法律規(guī)定或物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當由相關(guān)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護費用。

　　第二十六條 管理機構(gòu)可以通過公開招標方式選擇一批具有相應(yīng)資質(zhì)、有固定辦公場所的維修單位和工程造價咨詢機構(gòu)，建立備選名錄。備選名錄由管理機構(gòu)定期公布并結(jié)合申請人和業(yè)主的意見對備選單位開展動態(tài)考評，建立準入和退出機制，實行優(yōu)勝劣汰。

　　第四章 監(jiān)督管理

　　第二十七條 物業(yè)專項維修資金的管理經(jīng)費，由管理機構(gòu)依照規(guī)定編制預(yù)算報同級人民政府財政部門核準后，在物業(yè)專項維修資金的增值收益中列支。

　　除管理機構(gòu)經(jīng)費外的增值收益轉(zhuǎn)入物業(yè)專項維修資金滾存使用。

　　第二十八條 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，該房屋分戶帳中結(jié)余的物業(yè)專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。受讓人應(yīng)當持本人身份證明及相關(guān)材料到管理機構(gòu)辦理變更手續(xù)，需要續(xù)交的，應(yīng)當續(xù)交。

　　第二十九條 房屋滅失的，業(yè)主持本人身份證件、房產(chǎn)權(quán)證注銷證明等材料，到管理機構(gòu)辦理個人物業(yè)專項維修資金賬戶注銷手續(xù)并提取剩余金額。

　　第三十條 管理機構(gòu)應(yīng)當每年向社會公布物業(yè)專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存金額等信息。業(yè)主對公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核。

　　第三十一條 管理機構(gòu)應(yīng)當建立便捷的物業(yè)專項維修資金查詢平臺，確保業(yè)主知情權(quán)。

　　第五章 法律責任

　　第三十二條 開發(fā)建設(shè)單位違反本辦法第十二條規(guī)定將房屋交付買受人的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處以3萬元以下罰款。

　　第三十三條 違反本辦法規(guī)定，挪用物業(yè)專項維修資金的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的物業(yè)專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款;涉嫌犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用物業(yè)專項維修資金，情節(jié)嚴重的，除按前款規(guī)定予以處罰外，還應(yīng)由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

　　房地產(chǎn)行政主管部門挪用物業(yè)專項維修資金的，由上一級房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的物業(yè)專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;涉嫌犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第三十四條 開發(fā)建設(shè)單位未按本辦法規(guī)定分攤維修、更新和改造費用的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。

　　第六章 附 則

　　第三十五條 本辦法自發(fā)布之日起30日后施行。

　　湖南省岳陽市人民政府辦公室