岳陽市人民政府辦公室關于印發岳陽市物業專項維修資金管理辦法的通知(岳政辦發[2012]28號)

　　湖南省岳陽市人民政府辦公室

　　各縣、市、區人民政府，岳陽經濟技術開發區、城陵磯臨港產業新區、南湖風景區、屈原管理區，市直各單位，中央、省屬駐岳各單位：

　　《岳陽市物業專項維修資金管理辦法》已于2012年9月24日市人民政府第74次常務會議討論通過，現印發給你們，請認真遵照執行。

　　二○一二年十月二十九日

　　岳陽市物業專項維修資金管理辦法

　　第一章 總 則

　　第一條 為了加強對物業專項維修資金的管理，保障物業共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護物業專項維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》(國務院令第504號)、《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部令第165號)等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本市范圍內的物業專項維修資金的交存、使用和監督管理，適用本辦法。

　　第三條 本辦法所稱物業專項維修資金，是指專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

　　本辦法所稱物業共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢物業內業主共有的部位，一般包括：基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、水泵間、電表間、管道井、電梯前庭、鍋爐房、發電間、配電間、線路分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井等。

　　本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由物業管理區域內業主共有的附屬設施設備，一般包括共用電梯、共用天線、共用照明、消防設施、中央空調設施、樓宇對講系統、避雷裝置、水箱、水泵、鍋爐、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、管網設施、給排水系統、景觀設施、小區圍欄、監控報警系統、車輛進出管理系統、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　第四條 物業專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。

　　第五條 市房地產局負責指導、協調、監督本市物業專項維修資金的交存、使用、管理等工作。其所屬的市物業管理辦公室(以下稱管理機構)具體負責日常管理工作。

　　財政、審計、監察等相關部門依據各自職責對全市物業專項維修資金的管理進行監督。

　　第二章 交 存

　　第六條 同一物業管理區域內，非單一產權的住宅(含商品房、經濟適用住房、拆遷安置房等)和非住宅(含商業用房、寫字樓、儲物間、車庫、車位等)，其業主應當交存物業專項維修資金。

　　廉租住房和公共租賃住房物業專項維修資金的交存和管理依相關規定執行。

　　第七條 業主按照所擁有物業的建筑面積交存物業專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期物業專項維修資金的數額標準由市房地產行政主管部門根據本地建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%分類確定，并適時調整和公布。

　　第八條 業主交存的物業專項維修資金屬于業主所有，使用時由業主共同決定。

　　第九條 管理機構應當按照相關程序擇優選定商業銀行作為物業專項維修資金的專戶存儲銀行，并設立物業專項維修資金專戶。

　　第十條 物業專項維修資金應當以物業管理區域為單位設總帳，以幢為單位設分幢帳，并按房屋戶室號設分戶帳。

　　第十一條 購房人應當在房屋預告登記前將首期物業專項維修資金交存至物業專項維修資金專戶。開發建設單位不得代收首期物業專項維修資金。

　　未辦理房屋預告登記的物業，購房人應當在辦理房屋交付手續前將首期物業專項維修資金交存至物業專項維修資金專戶。

　　開發建設單位在辦理房屋初始登記時一并將其自留和未售部分物業的首期物業專項維修資金交存至物業專項維修資金專戶。房屋售出后，購房人向開發建設單位交納該物業的專項維修資金，并變更相應帳戶。

　　第十二條 開發建設單位出售物業時，應提示購房人物業專項維修資金的交存時間及標準，并在房屋買賣合同中約定。

　　購房人未按照本辦法規定交存首期物業專項維修資金的，開發建設單位不得將房屋交付購買人。

　　開發建設單位、購房人未按本辦法規定交存首期物業專項維修資金的，房地產行政主管部門不予辦理房屋權屬登記手續。

　　第十三條 管理機構應當使用省財政廳統一監制的《湖南省物業專項維修資金專用收據》，此收據是業主交存物業專項維修資金的合法憑據。

　　第十四條 業主分戶帳面物業專項維修資金余額不足首期應交存額30%的，應當及時續交至首期應交金額。

　　已成立了業主(業主代表)大會的，續交方案由業主(業主代表)大會決定。

　　未成立業主(業主代表)大會的，續交的具體辦法由管理機構商相關部門另行制定。

　　第十五條 本辦法實施前，物業已經出售但未建立物業專項維修資金的，應當補建。

　　本辦法實施前已代收但未交存到物業專項維修資金管理專戶的相關單位，應按要求及時交存到管理機構。否則，房地產行政主管部門可依法查處。

　　業主未按規定交存首期和續交物業專項維修資金的，業主委員會應當督促其交存，拒不交存者，業主(業主代表)大會可決定限制其在物業管理區域內的共同管理權，并可向人民法院提起民事訴訟。

　　第十六條 物業專項維修資金自存入物業專項維修資金專戶之日起第一個結息年度按照國家規定的活期利率計息，以后按季度掛牌利率結息。

　　第三章 使 用

　　第十七條 物業專項維修資金的使用應同時滿足以下條件：

　　(一)應當專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。

　　(二)占受益范圍內建筑物總面積和總業主人數均在三分之二以上的業主簽名同意。

　　使用申請人對申請資料的真實性、合法性、有效性負責。申請人隱瞞真實情況或提供虛假材料的，依法承擔相應法律責任。

　　第十八條 物業專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

　　第十九條 物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用分攤，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤，相關業主有約定的，從其約定。

　　維修資金個人分戶帳不足使用時，不足部分由該業主承擔。

　　第二十條 物業共用部位、共用設施設備維修、更新和改造，涉及尚未售出的物業，開發建設單位應當按照尚未售出物業的建筑面積，分攤維修、更新和改造費用。

　　第二十一條 使用物業專項維修資金的，按照以下程序辦理：

　　(一)業主委員會、相關業主、物業服務企業(聘請物業服務人員的社區居委會)根據維修、更新和改造項目向管理機構提出使用申請。

　　(二)管理機構外勘查驗，確認維修項目并界定受益范圍。

　　(三)在物業區域內公示維修方案：包括擬維修、更新和改造的項目、維修單位選擇方式、費用預算、列支范圍等，公示期不少于5個工作日。

　　(四)受益范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占業主總人數三分之二以上的業主討論通過使用申請并確定維修方案。

　　(五)業主委員會、相關業主、物業服務企業(聘請物業服務人員的社區居委會)組織實施維修方案;維修費用在5萬元以上的，須經具備相應資質的工程造價咨詢機構審核，審核費用列入維修、更新和改造成本。

　　(六)工程完工驗收合格后維修方案的組織實施人應當對維修、更新和改造項目的決算、業主意見表、分攤明細等進行公示，公示期不少于5個工作日。

　　(七)管理機構根據維修合同和工程進度付款。管理機構對公示情況進行審核后，按維修合同約定留存質保金，將維修費用余額劃轉至維修單位，并從相應業主個人物業專項維修資金帳戶中扣除。

　　第二十二條 使用物業專項維修資金應向管理機構提交的備案資料：

　　(一)申請人的身份證明和授權委托書。

　　(二)使用物業專項維修資金的申請報告。

　　(三)受益業主簽名表。

　　(四)維修工程預(決)算書、超過5萬元的維修項目的審價報告、維修合同、維修單位營業執照及資質證書、項目負責人的職業資格證書。

　　(五)公示維修方案、維修決算、分攤明細等相關資料。

　　(六)工程維修驗收合格證明及維修發票。

　　(七)其他相關資料。

　　第二十三條 發生危及房屋使用安全等緊急情況時，業主委員會、相關業主、物業服務企業(聘請物業服務人員的社區居委會)應立即組織維修并報請管理機構現場查勘，工程完工后申請人持第二十二條中除第三項外的有關材料報管理機構備案，維修費用從受益業主的物業專項維修資金賬戶中列支。

　　第二十四條 第二十三所稱緊急情況包括：

　　(一)屋面、外墻防水局部損壞，滲漏嚴重影響使用的。

　　(二)樓體單側外墻飾面脫落，圍護欄斷裂、管道脫落等危及人身安全的。

　　(三)發生供水管道嚴重漏水、水泵泵體漏水、泵電機燒毀等情況，導致供水中斷的;專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的。

　　(四)電梯發生沖頂、蹲底或意外災害危及人身安全的;定期檢驗時被責令停梯整改的。

　　(五)消防系統、電力系統出現功能障礙或部分設備損壞嚴重等重大安全隱患或緊急情況，經相關資質單位檢測、鑒定要求整改的。

　　(六)其他嚴重影響房屋使用和安全的緊急情況。

　　第二十五條 下列費用不得從物業專項維修資金中列支：

　　(一)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的物業共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用。

　　(二)依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用。

　　(三)應當由責任人承擔的因人為損壞物業共用部位、共用設施設備所需的修復費用。

　　(四)根據法律規定或物業服務合同約定，應當由相關單位或物業服務企業承擔的物業共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

　　第二十六條 管理機構可以通過公開招標方式選擇一批具有相應資質、有固定辦公場所的維修單位和工程造價咨詢機構，建立備選名錄。備選名錄由管理機構定期公布并結合申請人和業主的意見對備選單位開展動態考評，建立準入和退出機制，實行優勝劣汰。

　　第四章 監督管理

　　第二十七條 物業專項維修資金的管理經費，由管理機構依照規定編制預算報同級人民政府財政部門核準后，在物業專項維修資金的增值收益中列支。

　　除管理機構經費外的增值收益轉入物業專項維修資金滾存使用。

　　第二十八條 房屋所有權轉讓時，該房屋分戶帳中結余的物業專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。受讓人應當持本人身份證明及相關材料到管理機構辦理變更手續，需要續交的，應當續交。

　　第二十九條 房屋滅失的，業主持本人身份證件、房產權證注銷證明等材料，到管理機構辦理個人物業專項維修資金賬戶注銷手續并提取剩余金額。

　　第三十條 管理機構應當每年向社會公布物業專項維修資金交存、使用、增值收益和結存金額等信息。業主對公布的情況有異議的，可以要求復核。

　　第三十一條 管理機構應當建立便捷的物業專項維修資金查詢平臺，確保業主知情權。

　　第五章 法律責任

　　第三十二條 開發建設單位違反本辦法第十二條規定將房屋交付買受人的，由縣級以上房地產行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處以3萬元以下罰款。

　　第三十三條 違反本辦法規定，挪用物業專項維修資金的，由縣級以上房地產行政主管部門追回挪用的物業專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款;涉嫌犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　物業服務企業挪用物業專項維修資金，情節嚴重的，除按前款規定予以處罰外，還應由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

　　房地產行政主管部門挪用物業專項維修資金的，由上一級房地產行政主管部門追回挪用的物業專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;涉嫌犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第三十四條 開發建設單位未按本辦法規定分攤維修、更新和改造費用的，由縣級以上房地產行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。

　　第六章 附 則

　　第三十五條 本辦法自發布之日起30日后施行。

　　湖南省岳陽市人民政府辦公室