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　　遼陽市人民政府令

　　第129號

　　《遼陽市住宅專項維修資金管理辦法》業經2013年7月1日遼陽市第十五屆人民政府第九次常務會議討論通過，現予公布，自2013年9月1日起施行。

　　市長 王正譜

　　2013年7月29日

　　遼陽市住宅專項維修資金管理辦法

　　第一條 為加強住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部第165號令)等有關法律、法規、規章的規定，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條 在我市行政區域內住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督適用本辦法。

　　第三條 本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后除日常運行維修養護范圍以外的維修和更新、改造的資金。

　　本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位。一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、外墻面、散水坡、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備。一般包括：電梯、天線、消防設施、照明、綠地、道路路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　第四條 住宅專項維修資金實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。

　　第五條 市、縣(市)住房和城鄉建設主管部門是我市住宅專項維修資金的主管部門(以下簡稱維修資金主管部門)，負責住宅專項維修資金管理的指導和監督工作。其所屬的住宅專項維修資金管理機構(以下簡稱維修資金管理機構)，具體負責住宅專項維修資金的歸集、使用和日常管理工作。

　　弓長嶺區住房和城鄉建設主管部門受市住房和城鄉建設主管部門委托負責轄區內住宅專項維修資金的歸集、使用和日常管理工作。

　　財政、審計等有關部門在各自職責范圍內，負責住宅專項維修資金管理的有關工作。

　　第六條 凡住宅區域內單幢房屋或者一個物業管理區域內有兩個或者兩個以上所有權的住宅、非住宅或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅等房屋均按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金。

　　第七條 商品房、房改房、拆遷安置房、保障性住房的維修資金由房屋產權人或者產權單位交存。

　　第八條 住宅、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為我市同類建筑安裝工程每平方米平均造價的7%。

　　維修資金主管部門根據我市情況合理確定建筑安裝工程每平方米平均造價，并適時調整。

　　第九條 出售公有住房的，按照下列規定交存住宅專項維修資金：

　　(一)業主按其所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為市、縣(市)政府確定的房改成本價的2%。

　　(二)公有住房售房單位按照多層住宅(七層以下含七層)售房款的35%、高層住宅(八層以上含八層)售房款的40%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

　　已售公有住房的住宅專項維修資金由業主在辦理購房手續時按上述標準統一交存和提取。

　　第十條 業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。

　　從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

　　第十一條 新建小區首期住宅專項維修資金，由開發建設單位在辦理房屋初始登記時，按照住房和城鄉建設主管部門測繪備案的建筑物總面積足額交存，并將資金分解到具體房號。房屋初始登記后，購房人應當向開發建設單位交納該住宅專項維修資金，并到維修資金管理機構辦理過戶手續。

　　本辦法實施前已辦理房屋初始登記的小區并辦理入住手續的住宅、非住宅業主憑開發建設單位開具的繳款通知單到維修資金管理機構交存住宅專項維修資金。尚未售出的房屋，由開發建設單位作為業主交存首期住宅專項維修資金。

　　第十二條 未按本辦法第十一條規定交存住宅專項維修資金的，房屋產權產籍管理機構不得向開發建設單位辦理房屋初始登記手續。

　　房屋產權產籍管理機構應當將住宅專項維修資金收據存入檔案，對未按規定交存住宅專項維修資金的業主，不得辦理產權登記和過戶手續。對不屬于交存住宅專項維修資金范圍的房屋須經維修資金管理機構核準確認，并向房屋產權產籍管理機構出具確認通知單。

　　業主在辦理房屋所有權過戶手續前，維修資金管理機構應對其此前交存的住宅專項維修資金進行核準與過戶。

　　第十三條 維修資金管理機構在收取住宅專項維修資金時，應當出具由省財政票據監管中心統一印制的《遼寧省住宅專項維修資金專用收據》。

　　第十四條 維修資金管理機構應當在所在地專戶管理銀行開立維修資金一級賬戶，用于住宅專項維修資金的歸集與存儲。

　　商品住宅、非住宅業主交存的住宅專項維修資金，以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬;未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

　　從已售公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金，按照售房單位設賬，業主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設分戶賬。

　　第十五條 業主大會成立前，業主交存的住宅專項維修資金由維修資金管理機構統一管理。

　　第十六條 業主大會成立后，住宅專項維修資金可以由業主委員會自行管理，也可以委托維修資金管理機構管理。

　　第十七條 業主大會要求自主管理住宅專項維修資金的，必須同時滿足以下條件：

　　(一)提交業主委員會成立的合法性文件。

　　(二)現任業主委員會全體成員任期必須滿兩年。

　　(三)業主委員會應在維修資金一級賬戶管理銀行建立二級賬戶，專項用于一級賬戶資金的劃轉及使用。

　　(四)業主委員會應在市維修資金管理機構指導下建立業主個人分戶賬，以供業主對賬查詢。

　　(五)住宅專項維修資金劃轉前，應召開全體業主大會，必須經資金劃轉范圍內90﹪以上的業主簽字同意。

　　(六)業主委員會全體人員必須在資金劃轉協議書上同時簽字同意，并對劃轉后住宅專項維修資金的安全及使用負全部責任。

　　(七)業主委員會換屆時，應按規定選舉產生新的業主委員會，并在市維修資金管理機構的監督下向下屆業主委員會履行專項維修資金交接手續。

　　第十八條 業主大會自行管理住宅專項維修資金的，應當按照下列程序劃轉業主交存的住宅專項維修資金：

　　(一)由業主委員會向維修資金管理機構提交劃轉資金申請書，并提供下列材料：

　　1.業主委員會成立的合法性文件;

　　2.劃轉的業主名冊;

　　3.業主委員會確定的賬目管理單位的決議;

　　4.業主大會通過的專項維修資金管理制度;

　　5.需要提交的其他備案資料。

　　(二)維修資金管理機構自受理申請之日起10個工作日內，對申請劃轉的事項提出審核意見，報維修資金主管部門審批。

　　第十九條 業主大會成立后，要求由維修資金管理機構代管的，按照業主大會成立前住宅專項維修資金的相關規定管理。

　　第二十條 住宅專項維修資金劃轉后由業主委員會負責管理賬目，應當接受維修資金主管部門監督。

　　第二十一條 業主個人專項維修資金賬面余額不足首期交存專項維修資金總額的30%時，應當及時續交。續交應當按照現行標準交存。

　　(一)成立業主大會的，由業主委員會擬定續交辦法，并提交業主大會討論決定。續交辦法通過后，報維修資金管理機構備案。具體續交工作由業主委員會實施。

　　(二)未成立業主委員會的，按照本辦法規定標準續交維修資金。續交工作由管房單位、公有住房售房單位、街道辦事處或者社區委員會、相關業主共同組織實施。

　　第二十二條 住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第二十三條 住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

　　第二十四條 商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，相關業主有約定的,從其約定;無約定的，按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。其中：

　　1.用于全體業主共有的共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的，由全體業主按照各自擁有物業的建筑面積比例分攤。

　　2.用于單幢樓主體共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的，由單幢樓全體業主按照其擁有物業的建筑面積比例分攤。

　　3.用于本單元內共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的，由本單元內業主按照其擁有物業的建筑面積比例分攤。

　　用于單元內一側業主共用部位共用設施設備維修和更新、改造的，由單元內一側業主按照其擁有物業的建筑面積比例分攤。

　　4.屋頂、共用樓梯及樓梯間的維修，如為各層業主所擁有，其維修費用由維修覆蓋范圍下各層的房屋業主按所占的建筑面積比例分攤;如僅為若干層(戶)使用，其維修費用應由若干層(戶)的房屋業主按所占的建筑面積比例分攤。

　　5.共用走廊通道、天臺、天井、消防系統等共用設施設備的維修由共用業主按所占的建筑面積比例分攤。

　　6.共用房屋外墻的維修，由該樓共用的全體業主按照所占建筑面積的比例分攤;懸挑陽臺的維修由所擁有房屋的業主分攤。

　　7.與房屋結構相連車庫的維修，由車庫共用關系的業主按照各自擁有車庫的建筑面積比例分攤。

　　業主個人維修資金分戶賬余額不足支付所分攤維修工程費用的，差額部分由該業主自行承擔。

　　第二十五條 經業主自愿申請同意只使用本人分戶賬中住宅專項維修資金進行維修的，經維修資金管理機構核準后，可從該業主分戶賬中列支。

　　第二十六條 售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。其中應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

　　售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業。其中售后公有住房應分攤的費用，再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。

　　第二十七條 申請使用住宅專項維修資金的，應當按照以下程序辦理：

　　(一)業主委員會、物業服務企業、管房單位或者相關業主可根據需要維修、更新、改造的工程項目提出使用方案，并在工程涉及范圍的業主公共活動區域內予以公示，公示時間不少于7天。

　　公示內容包括：擬維修、更新、改造的項目，預算金額、列支范圍及分攤金額等。

　　(二)經工程項目涉及范圍內2∕3以上的業主簽字同意后，以業主委員會或者業主大會決議的形式報維修資金管理機構。由業主委員會、物業服務企業、管房單位或者相關業主組織實施，合理確定施工單位并簽訂施工合同。

　　(三)工程竣工后，由業主委員會、物業服務企業、管房單位及相關業主代表實施工程項目驗收，驗收合格后憑工程項目竣工驗收合格單，到維修資金管理機構辦理資金結算手續，并提供下列材料：

　　1.業主委員會決議或者業主書面意見書;

　　2.委托施工合同書;

　　3.維修工程決算書;

　　4.維修資金管理機構指定的其他材料。

　　維修資金管理機構自受理結算手續之日起15個工作日內對申請列支項目進行審核，檢查驗收工程項目并審核工程決算，將應劃撥資金劃轉至工程項目申請單位或者施工單位，并在項目涉及范圍內業主個人分戶賬中列支。

　　第二十八條 需要對工程項目的必要性進行鑒定及工程決算進行審價的，可委托專業機構進行鑒定和審價并出具報告，費用計入本次工程成本。

　　第二十九條 發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規定使用住宅專項維修資金：

　　(一)已實施物業管理的，由物業服務企業預先墊付維修費用，并到維修資金管理機構登記備案。

　　(二)未實施物業管理但有管房單位的，由管房單位預先墊付維修費用，并到維修資金管理機構登記備案。

　　(三)未實施物業管理也沒有管房單位的，經維修資金管理機構核準后，可先從專項維修資金凈收益中預先墊付。

　　(四)工程項目竣工后，經維修資金管理機構核準并報維修資金主管部門審批后，在項目涉及范圍內業主分戶賬中列支。

　　本條所稱的緊急情況一般包括：

　　1.屋面防水損壞造成滲漏影響業主正常生活的;

　　2.下水管線堵塞、出戶井污水外溢影響業主正常生活的;

　　3.電梯故障危及人身安全的;

　　4.樓體外墻面(含屋檐、陽臺)鼓裂有脫落危險的;

　　5.消防系統出現功能障礙或部分設備、部件損壞嚴重，消防管理部門要求對消防設施設備維修和更新、改造的;

　　6.其他危及房屋安全，影響業主正常生活的。

　　第三十條 發生本辦法第二十九條情況后，在2個工作日內未按規定實施維修和更新、改造的，統一由維修資金主管部門組織代修，維修費用可直接從相關業主維修資金分戶賬中列支。

　　第三十一條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

　　(一)依法依規應當由建設單位或施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用。

　　(二)依法依規應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用。

　　(三)應當由當事人承擔的人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用。

　　(四)根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

　　第三十二條 下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：

　　(一)住宅專項維修資金存儲利息和利用住宅專項維修資金按照國家有關規定購買國債的增值收益。

　　(二)利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的所得收益，但業主大會另有決定的除外。

　　(三)住宅共用部位共用設施報廢后回收的殘值。

　　第三十三條 住宅專項維修資金自存入專戶之日起，按照國家規定的城鄉居民活期存款利率計取利息，定期計入業主分戶賬內。

　　住宅專項維修資金存儲利息的凈收益在全市城區范圍內統籌管理使用，專項用于住宅共用部位共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。

　　第三十四條 住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。

　　第三十五條 房屋所有權轉讓時，房屋出讓人應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶，原業主交存的住宅專項維修資金賬面余額，由房屋受讓人向出讓人支付。如房屋轉讓合同或者轉讓當事人另有約定的，從其約定。

　　房屋受讓人持房屋權屬證書、房屋交易審批手續、雙方身份證和專項維修資金收據到維修資金管理機構辦理業主個人分戶賬過戶手續。

　　第三十六條 因房屋拆遷或者其他原因造成房屋滅失的，按照以下規定返還住宅專項維修資金：

　　(一)業主交存的維修資金分戶賬余額返還業主。業主可持住宅專項維修資金專用收據、業主身份證、房屋所有權證書、產權滅籍證明和動遷協議書等相關材料辦理退還手續。

　　(二)售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還公有住房售房單位;公有住房售房單位不存在的，按照公有住房售房單位財務隸屬關系，上繳同級財政。

　　第三十七條 維修資金管理機構及業主委員會每年一次與專戶管理銀行核對維修資金賬目，并向業主、公有住房售房單位公布下列情況：

　　(一)住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額。

　　(二)發生列支的項目、費用和分攤情況。

　　(三)業主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額。

　　(四)其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。

　　業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以根據要求復核。

　　第三十八條 專戶管理銀行每年至少一次向維修資金管理機構及業主委員會發送維修資金對單。

　　第三十九條 維修資金管理機構應當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

　　第四十條 開發建設單位或者公有住房售房單位未按本辦法第八條、第九條、第十一條規定交存住宅專項維修資金的，由維修資金主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。

　　第四十一條 違反本辦法規定，挪用住宅專項維修資金的，由維修資金主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，并處挪用金額2倍以下罰款;構成犯罪的，依法追究責任人的刑事責任。

　　開發建設單位、物業服務企業挪用住宅專項維修資金，情節嚴重的，除按前款規定予以處罰外，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

　　第四十二條 對違反住宅專項維修資金專用票據管理規定的行為，按照《財政違法行為處罰處分條例》的有關規定追究法律責任。

　　第四十三條 維修資金主管部門、財政部門及其工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予以查處的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第四十四條 在一個物業管理區域內，凡單獨依法登記權屬的車庫(包括專用車庫和共用車庫內的車位)，應當按照本辦法規定建立住宅專項維修資金。

　　第四十五條 本辦法實施前，老舊小區及已出售的住宅、非住宅和已售公有住房的業主，未交住宅專項維修資金的，應當按本辦法規定交存。

　　第四十六條 業主或者開發建設單位、業主委員會、物業服務企業、公有住房售房單位之間就住宅專項維修資金發生糾紛的，當事人可以通過協商、協調解決，協商、協調不成的，可以向市仲裁機構申請仲裁或者依法向當地人民法院起訴。

　　第四十七條 本辦法自2013年9月1日起施行。市政府2004年5月8日發布的《遼陽市住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(遼陽市人民政府令第75號)同時廢止。