杭州市物業維修基金和物業管理用房管理辦法

　　(2004年9月28日杭州市人民政府令第209號公布，根據2012年5月18日杭州市人民政府令第270號《杭州市人民政府關于修改<杭州市外商投資企業土地使用費征管暫行規定>等23件市政府規章部分條款的決定》修改)

　　第一章　總則

　　第二章　物業維修基金的籌集

　　第三章　物業維修基金的管理

　　第四章　物業維修基金的使用

　　第五章　物業管理用房的配置

　　第六章　物業管理用房的管理

　　第七章　法律責任

　　第八章　附則

第一章　總則

　　第一條　為規范物業維修基金的繳納、使用和管理以及物業管理用房的配置、使用和管理，維護業主和使用人的合法權益，促進物業管理的健康發展，根據國務院《物業管理條例》、《杭州市物業管理條例》的規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條　杭州市市區范圍內(不含蕭山區、余杭區)物業維修基金的繳納、使用和管理以及物業管理用房的配置、使用和管理，適用本辦法。

　　本辦法所稱的物業維修基金，僅指商品房物業維修基金。

　　第三條　本辦法所稱的物業共用部位和物業共用設施設備的范圍，按照《杭州市物業管理條例》的規定執行。

　　物業管理區域內屬于市政公用、市容環衛、綠化、供水、供熱、供電、通信、廣播電視等部門負責管理的城市道路、公共排水、環境衛生、公共綠地、城市供水、供氣、供熱、供電、通信管線、有線電視線路等設施設備，不屬于本辦法所稱的物業共用部位和共用設施設備。

　　第四條　新建物業應當設立物業共用部位、共用設施設備維修基金(以下簡稱物業維修基金)。物業維修基金屬于業主所有。

　　物業維修基金實行統一繳存、專戶存儲、專款專用、業主決策、政府監督的原則。

　　兩個或兩個以上產權人的新建物業應當依法配置物業管理用房。

　　第五條　杭州市房產行政主管部門是本市物業管理的行政主管部門，負責本辦法的組織實施。

　　杭州市房產行政主管部門所屬的市物業維修資金管理機構負責市區范圍內物業維修基金籌集、使用的監督和管理。

　　各區物業管理行政主管部門按照本辦法規定，負責本轄區物業維修基金和物業管理用房的相關監督管理工作。

　　建設、規劃、價格、財政等行政主管部門按照各自的職責，負責協同實施本辦法。

第二章　物業維修基金的籌集

　　第六條　新建物業的首期物業維修基金由購房人按建筑面積以不低于房屋建筑安裝造價5%的比例繳納，由建設單位在房屋銷售(預售)時向購房人代收。代收的物業維修基金不含在售房款內，雙方另有約定的除外。

　　前款所稱新建物業包括城市房屋拆遷時對私房實行產權調換的安置用房。

　　物業維修基金的具體繳納標準由市物業管理行政主管部門會同市價格行政主管部門根據杭州市實際建筑安裝造價進行測算，并定期公布。

　　第七條　建設單位應在辦理房屋產權初始登記之前，按物業總建筑面積將物業維修基金移交市物業維修資金管理機構；未售出的物業，由建設單位墊付相應的物業維修基金。

　　前款所稱物業總建筑面積是指依法具有測繪資質的測繪單位測繪的總建筑面積。

　　第八條　物業維修基金本金余額不足首期繳納維修基金的30%時，應當續籌維修基金。

　　續籌維修基金由相關業主按照所擁有的物業建筑面積比例分攤，續籌維修基金的標準由業主委員會擬訂，并經相關業主大會討論通過。尚未售出的物業的維修基金，按其建筑面積比例，由建設單位分攤。續籌后維修基金的余額不得少于首期維修基金。

　　維修基金的具體續籌工作由業主委員會或由業主委員會委托物業管理單位實施。業主委員會或其委托的物業管理單位應當及時將續籌的維修基金移交市物業維修資金管理機構。

第三章　物業維修基金的管理

　　第九條　物業維修基金由市物業維修資金管理機構存入銀行維修基金專戶，并以一個物業管理區域為管理單位，按幢設置，核算到戶。

　　第十條　物業維修基金閑置期間，市物業維修資金管理機構應將其存放于銀行，嚴禁挪作他用。

　　第十一條　市物業維修資金管理機構應當建立物業維修基金查詢制度，接受業主查詢。

　　第十二條　市物業維修資金管理機構應每年通過報刊、政府門戶網站及其子網站等媒體，公布上一年度物業維修基金的籌集和使用情況。公布的內容包括維修基金繳交、使用、增值收益、結余情況等。

第四章　物業維修基金的使用

　　第十三條　物業維修基金及其增值部分除去合理的管理費用以外，應專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后中修以上(含中修)的維修和更新，禁止挪作他用。

　　第十四條　物業共用部位、共用設施設備維修和更新需要使用物業維修基金的，由物業管理單位提出使用方案，經三分之二以上相關業主同意，并由業主委員會審核后，報市物業維修資金管理機構審定。

　　第十五條　物業維修基金的使用應當履行下列程序：

　　(一)物業管理單位持物業維修基金使用申請表和經業主委員會審核同意的使用方案，報市物業維修資金管理機構；

　　(二)市物業維修資金管理機構經核實后，撥付核實額度70%的維修費用；

　　(三)工程完工后，物業管理單位持下列資料報市物業維修資金管理機構，經核實后，撥付維修費用的余額：

　　1、經審計的工程決算單；

　　2、業主委員會審核簽章的施工承包合同；

　　3、維修、更新工程的發票；

　　4、業主委員會驗收合格證明。

　　第十六條　經房屋安全機構鑒定為危險房屋的，以及出現電梯故障、屋面漏水等嚴重影響物業正常使用的緊急狀況，需要立即進行維修的，在征得業主委員會同意后，市物業維修資金管理機構可先予撥款，確保及時維修。相關維修費用的核定手續在維修后再予以辦理。

　　第十七條　物業維修、更新費用按照下列規定在維修基金中支取：

　　(一)單幢物業共用部位、共用設施設備的維修、更新費用，在該幢物業的維修基金及其增值部分中列支；其中，一幢物業有兩個或者兩個以上單元的，每個單元內共用部位、共用設施設備的維修、更新費用，在該單元物業的維修基金及其增值部分中列支。

　　(二)物業管理區域內共用部位、共用設施設備的維修、更新費用，在整個物業管理區域的維修基金及其增值部分中列支。

　　第十八條　使用物業維修基金應當先使用其增值部分，增值部分不足以支付維修費用的，可以使用基金本金部分，但一次性使用基金本金額的最大比例不得超過首期維修基金的70%。

　　第十九條　物業維修基金增值部分及相應比例的本金仍不足以支付維修費用的，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例共同承擔。

　　第二十條　物業共用部位、共用設施設備的日常養護費用以及中修以下的維修和更新費用，從物業管理費、物業管理商業用房及物業共用部位、共用設施設備的經營性收入中列支，不得在物業維修基金中列支。

　　因人為損壞造成物業共用部位、共用設施設備的維修和更新的，其費用由責任人承擔，不得在物業維修基金中列支。

　　第二十一條　物業管理單位應每年在物業管理區域內公布物業維修基金的使用情況，接受業主的監督。

　　第二十二條　物業轉讓時，原業主繳納的物業維修基金剩余款額一并轉讓給物業受讓人。雙方當事人另有約定的除外。

　　因拆遷、自然災害或其他原因致使物業滅失的，業主可持有關證明材料，到市物業維修資金管理機構退回物業維修基金剩余款額。

第五章　物業管理用房的配置

　　第二十三條　建設單位應當將物業管理用房(包括物業管理辦公用房、公共活動用房和物業管理商業用房)納入建設配套項目計劃，與建設項目同步設計、同步施工。

　　第二十四條　物業管理用房的具體位置，由規劃行政主管部門在規劃圖紙中確定。

　　建設單位不得擅自變更規劃圖紙中所確定的物業管理用房位置，并不得擅自轉讓、抵押物業管理用房。

　　第二十五條　建設單位應在物業交付使用、辦理房屋產權證前，按照規劃圖紙中確定的位置，提供物業總建筑面積3‰的物業管理辦公用房(含公共活動用房)和總建筑面積4‰的物業管理商業用房，由市物業管理行政主管部門代為接收。

　　市物業管理行政主管部門接收物業管理用房后，將接收清單及相關資料交給物業管理用房所在地的區物業管理行政主管部門，由其負責日常監督管理。

　　建設單位辦理物業管理用房交接手續時，應提交物業管理用房測繪成果文件。

　　第二十六條　建設工程竣工時，規劃確定的物業管理用房實際建筑面積不足本辦法第二十五條規定面積標準的，建設單位應按照《杭州市物業管理條例》 和本辦法的規定補足；規劃確定的物業管理用房實際建筑面積超過本辦法第二十五條規定面積標準的，建設單位在提供不少于規定面積標準的物業管理用房后，在不 影響物業管理用房合理使用的情況下，可對剩余部分面積進行處置。

　　第二十七條　因分期開發等原因，不能足額提供當期物業管理商業用房的，建設單位應向物業管理單位支付同類地段、同等面積的商業用房的市場租金作為經濟補償，并在后期開發中及時補足物業管理商業用房。

　　經濟補償收入視作物業管理商業用房的經營收益，專項用于物業共用部位、共用設施設備的維修和養護，不得挪作他用。

第六章　物業管理用房的管理

　　第二十八條　物業管理用房的所有權屬于該物業管理區域內的全體業主，其所有權不得分割、轉讓和抵押，其用途不得擅自改變。

　　第二十九條　業主委員會成立之前，物業管理用房由物業管理單位使用和經營。業主委員會成立之后，由各區物業管理行政主管部門將物業管理用房全部移交給業主委員會，業主委員會在保留必要的辦公場所后，全部提供給物業管理單位使用和經營。

　　第三十條　業主委員會成立之前，前期物業管理單位出租物業管理商業用房時，其與承租方簽定的租賃合同約定的租賃期限最長不得超過業主委員會成立后3個月。

　　業主委員會成立之后，物業管理單位出租物業管理商業用房的，租賃合同應當經業主委員會同意。物業管理單位與承租方簽定的租賃合同中，約定的租賃期限最長不得超過物業管理服務合同中約定的物業管理單位受聘期限。

　　物業管理商業用房的使用必須符合消防、環保、衛生等方面的要求。

　　第三十一條　物業管理商業用房的經營性收入歸全體業主所有，由物業管理單位在銀行建立專戶儲存，專項用于物業共用部位、共用設施設備的維修和養護，不得挪作他用。

　　第三十二條　物業管理單位應每半年在物業管理區域內公布物業管理商業用房出租和經營收益等情況，接受業主的監督。

　　第三十三條　物業管理服務合同終止時，物業管理單位應及時將物業管理辦公用房(含公共活動用房)和物業管理商業用房移交給業主委員會。

　　第三十四條　因拆遷致使物業管理用房滅失的，應當根據房屋拆遷方面的有關規定，由業主大會或業主代表大會決定補償安置的方式。拆遷安置用房或貨幣補償金額屬于業主所有。

第七章　法律責任

　　第三十五條　業主不繳納或續籌應分攤的物業維修基金的，業主委員會或其委托的物業管理單位可按法律法規或業主公約的規定采取相應的催繳措施。

　　經業主委員會或物業管理單位催繳，業主仍不繳納或續籌應分攤的物業維修基金的，由市物業管理行政主管部門責令其限期繳納。

　　第三十六條　建設單位不按規定代收或代繳物業維修基金的，由市物業管理行政主管部門責令其限期代收或代繳。

　　第三十七條　物業管理單位違反本辦法規定，不公布物業維修基金和物業管理商業用房的相關情況的，由市物業管理行政主管部門責令其限期公布。逾期仍不公布的，可處以500元以上2000元以下的罰款。

　　第三十八條　建設單位未按規定面積標準配置物業管理用房的，由市物業管理行政主管部門按照國務院《物業管理條例》第六十四條的規定進行處罰。

　　第三十九條　建設單位不按本辦法規定時間交付物業管理用房的，由市物業管理行政主管部門責令其限期交付。逾期仍不交付的，可處以5000元以上50000元以下的罰款。

　　第四十條　建設單位擅自變更規劃確定的物業管理用房的位置，或者擅自轉讓、抵押物業管理用房或采取其他手段擅自處分物業管理用房的所有權或使用權的，由市物業管理行政主管部門責令其限期改正，并可處以10000元以上50000元以下的罰款。

　　第四十一條　物業管理單位擅自改變物業管理用房用途的，由市物業管理行政主管部門按照國務院《物業管理條例》第六十五條的規定進行處罰。

　　第四十二條　物業管理行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊或截留、挪用、侵占物業維修基金的，由其所在單位或上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八章　附則

　　第四十三條　物業管理區域內的單一產權物業，在變更為兩個或兩個以上多元產權時，應當按規定繳納物業維修基金。

　　第四十四條　蕭山區、余杭區及各縣(市)物業維修基金的繳納、使用和管理以及物業管理用房的配置、使用和管理，可參照本辦法執行。

　　第四十五條　本辦法自2004年11月1日起施行。