(2012年10月31日福州市第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議通過(guò)2012年12月14日福建省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十四次會(huì)議批準(zhǔn))

　　福州市第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議決定對(duì)《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》作如下修改：

　　一、第一條修改為：“為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本規(guī)定。”

　　二、增加一條，作為第三條：“物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治、專(zhuān)業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)管相結(jié)合的原則，建立屬地管理、分級(jí)負(fù)責(zé)的工作機(jī)制。”

　　三、第三條改為第四條，修改為：“市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：(一)組織實(shí)施關(guān)于物業(yè)管理的法律、法規(guī)以及本規(guī)定;(二)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、行業(yè)協(xié)會(huì)等依法開(kāi)展與物業(yè)管理相關(guān)的工作;(三)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)管理;(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。”

　　四、增加一條，作為第五條：“城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)、市容、公安、民政、環(huán)保、物價(jià)、工商、園林、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，依法做好與物業(yè)管理有關(guān)的監(jiān)督管理工作。”

　　五、增加一條，作為第六條：“鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)履行下列職責(zé)：(一)組織、指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì);(二)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法開(kāi)展活動(dòng)，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常事務(wù);(三)協(xié)助有關(guān)行政主管部門(mén)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督;(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

　　村(居)民委員會(huì)根據(jù)有關(guān)規(guī)定對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，依法協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛。”

　　六、增加一條，作為第七條：“建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)處理業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)換屆、業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出、物業(yè)服務(wù)糾紛等物業(yè)管理中的問(wèn)題。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負(fù)責(zé)召集，由所在地的縣(市、區(qū))房地產(chǎn)、建設(shè)、市容、公安、環(huán)保等有關(guān)行政主管部門(mén)和有關(guān)村(居)民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成。”

　　七、第五條改為第九條，增加一項(xiàng)，作為第六項(xiàng)：“維修、養(yǎng)護(hù)危害安全、妨礙公共利益以及影響其他物業(yè)正常使用的物業(yè)專(zhuān)有部分”。

　　八、第六條改為第十條，并將第三款修改為：“已實(shí)施物業(yè)管理的不同物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。”

　　九、第七條改為第十一條，修改為：“市、縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)逐步組織對(duì)未實(shí)施物業(yè)管理的舊住宅區(qū)域?qū)嵤┚C合改造。

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織綜合改造后的住宅區(qū)域業(yè)主按照縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確認(rèn)的物業(yè)管理區(qū)域，確定管理方式，并推廣專(zhuān)業(yè)化物業(yè)服務(wù)。”

　　十、第八條改為第十二條，修改為：“在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域中，物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達(dá)到該區(qū)域總建筑面積的百分之五十以上，或者首套物業(yè)出售并交付使用已滿兩年的，在縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處會(huì)同村(居)民委員會(huì)、建設(shè)單位、業(yè)主代表組成首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　業(yè)主大會(huì)籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

　　召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)所需文件資料由建設(shè)單位提供，建設(shè)單位未能提供的，由業(yè)主大會(huì)籌備組書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處確認(rèn)，可以向房屋登記機(jī)構(gòu)等單位查閱、復(fù)制物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各業(yè)主獨(dú)立產(chǎn)權(quán)建筑面積等資料，各有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)予以配合。”

　　十一、第九條改為第十三條，增加一款，作為第一款：“同一物業(yè)業(yè)主超過(guò)一人的，物業(yè)共有人可以推選并委托一人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。”

　　十二、刪除第十條。

　　十三、增加一條，作為第十四條：“未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票，按照管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定確定。”

　　十四、第十一條改為第十五條，并將第三款修改為：“在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，與物業(yè)管理有關(guān)屬于全體業(yè)主權(quán)益的糾紛，經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主委員會(huì)可以代表全體業(yè)主依法行使訴訟權(quán)利。”

　　十五、增加一條，作為第十六條：“業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)每三個(gè)月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并接受業(yè)主的監(jiān)督。”

　　十六、第十二條改為第十七條，并將第一款修改為：“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)的成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約及業(yè)主委員會(huì)委員名單等材料向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案，縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)出具備案證明。”

　　十七、增加一條，作為第十八條：“尚未成立業(yè)主大會(huì)或者尚未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的住宅區(qū)域，可以由所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織業(yè)主確定物業(yè)管理方式。”

　　十八、第十三條改為第十九條，修改為：“在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)村(居)民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)。”

　　十九、第十六條改為第二十二條，修改為：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本義務(wù)：(一)履行物業(yè)服務(wù)合同，按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)，建立重大事項(xiàng)匯報(bào)制度，接受業(yè)主咨詢(xún)和監(jiān)督;(二)執(zhí)行物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn);(三)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)事項(xiàng);(四)每月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布共用設(shè)施設(shè)備費(fèi)用分?jǐn)偟任飿I(yè)服務(wù)代收代支費(fèi)用情況;(五)合同終止之日起十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或者有關(guān)單位結(jié)清債權(quán)債務(wù)，并移交物業(yè)管理用房及有關(guān)資料、設(shè)施、設(shè)備;(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。”

　　二十、第十七條改為第二十三條，修改為：“物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定下列基本內(nèi)容：(一)房屋及其附屬設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù);(二)衛(wèi)生保潔及公共花木綠地管護(hù);(三)道路維護(hù)，車(chē)輛停放秩序管理;(四)安全防范和維護(hù)公共生活秩序;(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他應(yīng)當(dāng)約定的事項(xiàng)。”

　　二十一、第十八條改為第二十四條，并將第一款修改為：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，并按照規(guī)范簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。”

　　二十二、第二十三條改為第二十九條，增加一款，作為第一款：“業(yè)主委員會(huì)經(jīng)營(yíng)物業(yè)共用部位應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)同意。”

　　增加一款，作為第四款：“業(yè)主委員會(huì)經(jīng)營(yíng)物業(yè)共用部位的收支情況應(yīng)當(dāng)每三個(gè)月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并報(bào)送鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，接受業(yè)主和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的監(jiān)督。拒不公布的，經(jīng)業(yè)主提議，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處可以組織業(yè)主代表對(duì)其收支情況進(jìn)行審查并公布。”

　　二十三、第二十四條改為第三十條，并將第一款修改為：“車(chē)輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共停車(chē)場(chǎng)所的停放和管理事項(xiàng)，前期物業(yè)管理期間，可以在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照價(jià)格主管部門(mén)的規(guī)定執(zhí)行;業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主對(duì)車(chē)輛停放有特殊保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。”

　　將第二款修改為：“治安、消防、搶險(xiǎn)、衛(wèi)生、市政、市容等特種車(chē)輛在執(zhí)行公務(wù)時(shí)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無(wú)償停放。”

　　二十四、第二十五條改為第三十一條，并將第一款修改為：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者建設(shè)單位可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，采取包干制。”

　　二十五、第二十六條改為第三十二條，并將第一款修改為：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)每年公布一次政府指導(dǎo)價(jià)及其構(gòu)成，推行分級(jí)分類(lèi)服務(wù)，明碼標(biāo)價(jià)。”

　　二十六、增加一條，作為第三十五條：“物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿兩個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿兩個(gè)月前書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)。”

　　二十七、第二十九條改為第三十六條，修改為：“物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主委員會(huì)與新、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導(dǎo)下成立移交小組，負(fù)責(zé)處理物業(yè)管理的相關(guān)事務(wù)，監(jiān)督原物業(yè)服務(wù)企業(yè)清理債權(quán)債務(wù)、移交物業(yè)管理用房、設(shè)施設(shè)備、檔案資料及國(guó)家規(guī)定的其他必須移交的項(xiàng)目。移交完畢后原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)退出該物業(yè)管理區(qū)域，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決等為由拒絕退出。”

　　二十八、第三十二條改為第三十九條，并將第二款、第三款修改為：“物業(yè)買(mǎi)受人繳交的專(zhuān)項(xiàng)維修資金，由市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指定的銀行專(zhuān)戶代為儲(chǔ)存;業(yè)主大會(huì)成立后，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)移交專(zhuān)項(xiàng)維修資金銀行賬戶。

　　專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用，由業(yè)主大會(huì)決定，并受市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的監(jiān)督。維修資金專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。”

　　刪除第四款。

　　二十九、增加一條，作為第四十條：“市人民政府應(yīng)當(dāng)建立專(zhuān)項(xiàng)維修資金緊急使用制度。

　　業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)專(zhuān)項(xiàng)維修資金緊急使用制度，按照業(yè)主大會(huì)確定的使用范圍和金額進(jìn)行申請(qǐng)，用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的緊急維修。”

　　三十、第三十三條改為第四十一條，增加一款，作為第一款：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房或者出租給他人從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。”

　　三十一、第三十四條改為第四十二條，修改為：“在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)有下列違法行為之一的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻制止;對(duì)不聽(tīng)勸阻的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政主管部門(mén)書(shū)面報(bào)告：

　　(一)違法建設(shè)、擅自改變建筑物及其配套設(shè)施(含架空層、地下停車(chē)場(chǎng)、幼兒園、共有綠地等)使用功能的;

　　(二)擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)的;

　　(三)擅自占用公共消防通道的;

　　(四)未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的;

　　(五)破壞小區(qū)園林綠化的;

　　(六)商業(yè)經(jīng)營(yíng)、文化娛樂(lè)場(chǎng)所邊界噪聲及超標(biāo)排放有害氣體、污水的。

　　有關(guān)行政主管部門(mén)接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)按照市人民政府確定的職責(zé)及時(shí)查處。”

　　三十二、第三十五條改為第四十三條，修改為：“違反本規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未結(jié)清債權(quán)債務(wù)、移交物業(yè)管理用房及有關(guān)資料、設(shè)施設(shè)備，擅自撤出小區(qū)物業(yè)管理的，或者原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出該物業(yè)管理區(qū)域，妨礙該物業(yè)管理區(qū)域正常物業(yè)管理的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期仍不改正的，處以一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款，并提請(qǐng)?jiān)l(fā)證機(jī)關(guān)降低其資質(zhì)等級(jí)或者吊銷(xiāo)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。”

　　三十三、第三十六條改為第四十四條，修改為：“違反本規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依法備案物業(yè)服務(wù)合同，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期報(bào)送備案;逾期不報(bào)送備案的，處以五千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。”

　　三十四、第三十八條改為第四十六條，修改為：“違反本規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期仍不改正的，處以五千元以上五萬(wàn)元以下的罰款。”

　　三十五、增加一條，作為第四十七條：“違反本規(guī)定，建設(shè)單位未按要求提供首次業(yè)主大會(huì)成立所需的文件資料，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期仍不改正的，處以一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款。”

　　三十六、增加一條，作為第四十八條：“市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和其他監(jiān)督管理部門(mén)的工作人員有下列行為之一的，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

　　(一)不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)的;

　　(二)對(duì)舉報(bào)、投訴等的違法行為不予查處或者查處不力的;

　　(三)有其他濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊行為的。”

　　三十七、第三十九條改為第四十九條，修改為：“違反本規(guī)定其他規(guī)定的，依照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定予以處罰。”

　　三十八、根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，將“物業(yè)管理企業(yè)”、“業(yè)主公約”、“業(yè)主臨時(shí)公約”等物業(yè)管理專(zhuān)用名詞分別修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”、“管理規(guī)約”、“臨時(shí)管理規(guī)約”。

　　此外，對(duì)部分條文的文字作相應(yīng)修改并對(duì)條文順序作相應(yīng)調(diào)整。

　　本決定自公布之日起施行。

　　《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》根據(jù)本決定作相應(yīng)的修正，重新公布。