第一章　總則

　　第二章　貸款對象與條件

　　第三章　貸款幣種、限額、期限與利率

　　第四章　貸款申請與審批

　　第五章　貸款擔保與保險

　　第六章　貸款發放與償還

　　第七章　借款合同的變更和終止

　　第八章　債權保護

　　第九章　貸款管理與考核

　　第十章　附則

各省、自治區、直轄市分行，深圳市分行：

　　為加強個人住房貸款管理，規范業務操作，根據住房市場變化和業務發展需要，總行對原《中國銀行個人住房貸款管理實施細則（試行）》進行了修改和完善，現將修改后的《中國銀行個人住房貸款業務操作辦法》印發各行，請遵照執行。

　　特此通知。

中國銀行個人住房貸款業務操作辦法

　　第一章　總則

　　第一條　為規范個人住房貸款管理，維護借貸雙方權益，根據《中華人民共和國商業銀行法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國擔保法》，特制定本操作辦法。

　　第二條　本辦法所稱個人住房貸款是指貸款人用自有資金向借款人發放的用于購買各類住房的商業性貸款；本辦法所稱貸款人是指中國銀行開辦此項業務的分支機構，借款人是指具有完全民事行為能力的自然人。

　　第三條　商業性個人住房貸款實行“部分自籌、有效擔保、專款專用、按期償還”的原則。借貸雙方應依法簽訂有關法律合同。

　　第四條　本辦法適用于中國銀行（海外分支機構除外）向個人發放的各類商業性住房貸款，不適用于住房公積金等政策性住房貸款。

　　第二章　貸款對象與條件

　　第五條　個人住房貸款的對象為具有完全民事行為能力的自然人。

　　第六條　申請個人住房貸款的借款人必須同時具備下列條件：

　　（一）在中國境內具有常住戶口或有效居留身份；

　　（二）具有穩定的職業和經濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；

　　（三）已經簽署購買住房的合同或協議。購買外銷住房的合同或協議必須辦理公證，購買期房（多層住宅主體結構必須封頂、高層住宅必須完成總投資的三分之二）或尚未確權的房屋應提供手續齊全的房屋建設和銷售證明文件；

　　（四）必須支付不低于所購住房全部價款20％以上的首期購房款。購買外銷房必須支付不低于所購住房全部價款的50％以上的首期購房款；

　　（五）提供經貸款人認可的有效擔保；

　　（六）貸款人規定的其他條件。

　　第三章　貸款幣種、限額、期限與利率

　　第七條　貸款幣種：個人住房貸款幣種為人民幣和外幣。申請外幣的借款人應是具有外匯還款來源的華僑、港澳同胞、外企工作人員等。

　　第八條　貸款限額：個人住房貸款的最高限額不得超過所購住房價值或評估價值的80％。

　　第九條　貸款期限：人民幣個人住房貸款最長期限不得超過30年，外幣個人住房貸款最長期限不超過8年。

　　第十條　貸款利率：人民幣個人住房貸款執行中國人民銀行規定的同檔次住房貸款利率。外幣個人住房貸款執行中國銀行規定的同檔次外匯貸款利率。貸款期限在一年以內的，遇法定利率調整，按原合同利率計息。貸款期限在一年以上的，遇法定利率調整，于下年1月1日開始執行新的利率。

　　第四章　貸款申請與審批

　　第十一條　申請個人住房貸款時，借款人應提出書面申請，并提供以下資料：

　　（一）借款申請書；

　　（二）具有法律效力的身份證件（居民身份證、戶口本、軍官證，或其他有效居留證件）；

　　（三）支付所購住房首期購房款的證明；

　　（四）貸款人認可的經濟收入證明（包括借款人家庭經濟收入證明、納稅證明、銀行對賬單、銀行儲蓄簿等的原件及復印件）；

　　（五）購買住房的合同、協議或其他有效文件；

　　（六）借款擔保的抵（質）押物清單、權屬證明、有處分權人同意抵（質）押的證明及抵押物估價文件；

　　（七）保證人同意為其提供借款擔保的書面文件及其資信證明；

　　（八）開發商證明借款人所購期房（多層住宅主體結構必須封頂、高層住宅必須完成總投資的三分之二）或尚未確權房屋的建設和銷售文件資料；

　　（九）貸款人要求提供的其他證明文件或資料。

　　第十二條　個人住房貸款實行審貸分離和盡職調查制度。對借款金額小的貸款，應在信貸業務部門內部實行審貸分離和事后盡職調查；對借款金額大的貸款應實行跨部門審貸分離和事前盡職調查。對超權限貸款，應送同級風險管理部門盡職調查后審批或雙線拉直報上級行零售業務部門和風險管理部門審批。

　　第十三條　信貸業務部門受理借款人的住房貸款申請后，應對借款人提供的資料進行認真調查核實，并對借款人的還款能力以及保證人的擔保能力進行審查評估。重點調查內容為：借款人和保證人的身份與資格是否真實有效；借款人和保證人提供資料是否真實合法；借款用途是否符合規定要求；借款人的家庭經濟收入是否真實，是否具有按期償還貸款本息的能力；借款保證人是否具有擔保能力，提供的抵（質）押物是否足額有效。

　　在辦理貸款手續時，貸款人可委托律師事務所代辦有關貸款手續和承辦相關法律事宜，以保證有關資料和貸款手續的合法性。主要法律事宜包括：驗證房產的合法性、借款人身份及所提供資料的真實性、完整性以及其他法律事宜等。

　　第十四條　信貸業務部門應對借款人的借款申請寫出能否貸款的初步審查意見，送信貸評審部門審查，并對審查報告的真實性負責。信貸評審部門對信貸業務部門的初審報告要進行認真復審，重點審查貸款手續及文件資料的合規性和合法性，評價借款人償還貸款的能力和保證人的擔保能力。對符合貸款條件的借款申請寫出審查報告送有權批準人審批；對不符合條件的借款申請退回信貸業務部門重新調查。

　　第十五條　貸款經審批同意后，信貸業務部門應及時通知借款人和保證人簽署《借款合同》與《抵／質押合同》或《保證合同》，填寫借款借據、抵（質）押登記等申請表，辦理抵押物保險，一次性繳付抵押登記、評估、保險、公證等有關費用。合同中應約定貸款種類、貸款用途、貸款金額、貸款利率、還款期限、還款方式、違約責任和雙方認為需要約定的其他事項。對不同意貸款的，信貸評審部門應出具不批準貸款的書面意見，并及時通知信貸業務部門，由信貸業務部門向借款人說明不予貸款的理由，并退回有關申請資料。

　　第五章　貸款擔保與保險

　　第十六條　個人住房貸款的擔保方式為：抵押擔保、質押擔保、保證擔保、履約保證保險（亦稱還款責任險）。借貸雙方可根據具體情況協商選擇擔保方式。原則上個人住房貸款只能選擇一種擔保方式。如接受兩種擔保方式，貸款人應要求保證人對全部債務提供擔保，并明確表示放棄其抗辯權。

　　第十七條　以抵押方式申請貸款的，抵押權人和抵押人應當以書面形式訂立抵押合同。抵押物和抵押合同應當符合《中華人民共和國擔保法》中的有關規定。抵押物首先應是抵押人所擁有的房屋或預購房屋；其次可以用抵押人依法取得的國有土地使用權及貸款人認可的其他有效財產。

　　（一）以房屋設定抵押權的，應分別辦理抵押登記手續

　　1.以期房抵押的，多層住宅主體結構必須封頂、高層住宅必須完成總投資的三分之二，抵押人和抵押權人應持依法生效的預購房屋合同到期房坐落的房地產登記機關辦理抵押登記備案手續；同時由售房單位提供擔保，待該期房竣工交付使用后持《房屋所有權證》辦理正式抵押登記。

　　2.以現房抵押的，抵押人和抵押權人應持《房屋所有權證》到房屋所在地的房地產登記機關辦理抵押登記，以取得《房屋他項權證》。

　　（二）以土地使用權設立抵押權的，抵押權人和抵押人應在抵押合同簽訂后15日內持所抵押土地的土地使用證、抵押合同、地價評估及確認報告，以及抵押人和抵押權人的身份證及有關資料，到土地所在地的土地管理部門申請抵押登記，以取得《土地他項權利證明書》。

　　（三）抵押權設定后，所有能夠證明抵押物權屬的證明文件（原件）及抵押物的保險單（正本）等，均由抵押權人執管并承擔保管責任。抵押權人收到上述文件單證后，應出具保管證明。抵押物由抵押人占管。抵押貸款本息未清償前，未經抵押權人同意，抵押人不得將抵押物再次抵押、出租、變賣、贈予或以其他方式處置，并保證抵押物的安全、完整，并隨時接受抵押權人的監督檢查。

　　（四）抵押物發生繼承、遺贈的，繼承人和受遺贈人必須提供有關法律文件并與貸款人簽訂有關補充文件，承擔原合同一切未履行的責任。

　　（五）以房屋所有權和土地使用權設定抵押的，抵押合同自抵押物登記之日起生效；以其他有效資產抵押，當事人自愿辦理抵押登記的，抵押合同自簽訂之日起生效。

　　第十八條　以質押方式申請貸款的，質押方式可以是動產質押或權利質押，質權人和出質人必須簽訂書面質押合同。采取權利質押的，質物一般為銀行存單、國債、金融債券、國家重點建設債券和AAA級企業債券等，股票暫不接受質押。需要辦理質押登記的，應當按照《中華人民共和國擔保法》的有關規定辦理登記。質押合同的有關內容和生效日期應當符合《中華人民共和國擔保法》的有關規定。貸款人認為需要公證的，借款人（或質押人）應當辦理公證。

　　（一）對出質人提交的質物，貸款人應進行查詢和認證。出質人應將確認后的權利憑證交貸款人執管。質押期間，貸款人不得擅自處分質物，如造成質物損壞、遺失，貸款人應承擔責任并賠償損失。

　　（二）質押期間，出質人未經質權人同意，不得轉移或重復質押已被質押的財產，不得以任何理由掛失。

　　（三）以有價證券作質押的，在質押期內，有價證券到期時，可以選擇以下處理方式：

　　1.借款人與貸款人共同兌現，并償還貸款或轉換為儲蓄存單繼續用于質押；

　　2.借款人用貸款人認可的等額有價證券替換到期的有價證券。

　　第十九條　用于抵（質）押的財產，需要估價的，可以由貸款行進行評估，也可委托貸款人認可的資產評估機構進行估價。以貸款所購房屋抵押的，抵押率不得超過抵押物價值的80％，以其他房產抵押的，抵押率不得超過70％；以相同期限的銀行存單和憑證式國債質押的，質押率不得超過質押物價值的90％；以其他有價證券質押（暫不接受股票質押）的，質押率需視質物價值從嚴確定質押率。

　　第二十條　以保證方式申請貸款的，借款人應提供貸款人可接受的第三方連帶責任保證。第三方提供的保證為不可撤銷的承擔連帶責任的全額有效擔保，且必須符合《中華人民共和國擔保法》的規定，保證人與債權人應以書面形式訂立保證合同。保證人失去保證能力、保證人破產或保證人分立的，借款人應及時通知貸款人，并重新提供足額擔保和重新簽訂《保證合同》。

　　（一）采取保證方式的，保證人和債權人必須簽訂由保證人承擔連帶責任的書面保證合同。保證人發生變更時，必須按照規定辦理變更擔保手續，未辦理變更擔保手續，原保證合同不得撤銷。

　　（二）保證人是法人的，必須有代為償還全部貸款本息的能力，且在貸款行開立存款賬戶。保證人是自然人的，應當有穩定的經濟來源，具有足夠的代償能力，在銀行存有一定的保證金，不從事冒險行業和高風險活動。

　　（三）保證期應延續到借款合同規定的貸款到期之后兩年。借款合同變更時應按《擔保法》的規定處理有關事項。

　　第二十一條　借款人以購買保險公司履約保證保險（亦稱還款責任險）申請貸款的，保險單應注明貸款人為該項保險的第一受益人，并由貸款人執管保險合同。購買保險金額不得低于貸款本金和利息之和，保險期不得短于貸款期限。

　　第二十二條　貸款人可與選定的保險公司商議代理開辦個人購房貸款保險事宜，并簽訂代理保險協議。以房產作為抵押的，借款人必須在合同簽訂前向貸款人指定的保險公司按指定的險種為抵押物辦理房屋保險，也可委托貸款人代辦有關房屋保險手續。投保金額不得低于抵押貸款本息額，投保期應長于貸款期，同時保險單必須注明貸款人作為該項保險的第一受益人。抵押期內，保險單正本由貸款人保管。

　　第二十三條　抵押期內，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險。為防止保險中斷，借款合同應規定，貸款人可以代替借款人投保，保險費用由借款人承擔，保險權益屬貸款人；在保險期內，如發生保險責任范圍以外的因借款人過錯的毀損，由借款人負全部責任。

　　第六章　貸款發放與償還

　　第二十四條　借款申請獲得批準后，信貸業務部門或委托律師事務所應通知借款人（包括財產共有人）、保證人及其他有關當事人在指定的時間到貸款銀行簽訂有關法律合同和辦理用款手續，并開立貸款賬戶。

　　第二十五條　貸款發放。在《抵／質押合同》或《保證合同》生效之日起5個工作日內，貸款人應按《借款合同》約定將貸款一次或分次劃至借款人在貸款銀行開立的賬戶，也可直接劃至借款人指定購買住房的開發商或售房單位的專用賬戶，由貸款人監管使用。

　　第二十六條　貸款使用。借款人必須按合同規定使用貸款。違反借款合同規定使用貸款，貸款人有權停止貸款和提前收回部分或全部貸款。對不按合同規定用途使用貸款的部分，按中國人民銀行的有關規定加收利息。

　　第二十七條　貸款償還。貸款人與借款人應在借款合同中明確約定還款方式和還本付息計劃，授權貸款人可在約定的還款日主動從借款人指定的賬戶中扣收貸款本息。如采取企事業單位代扣現金還貸的，可以簽訂委托代扣協議。貸款期限在1年以內（含1年）的，可按月償還貸款本息或到期一次償清貸款本息。貸款期限在1年以上的，借款人應按月并自使用貸款后第二個月開始按月償付貸款本息。

　　第二十八條　還款方式。償還貸款本息的方式可選擇一次性還本付息法、等額本息還款法和等額本金還款法。在等額本息還款法下可采取月均還款法、等額累進還款法、等比累進還款法；在等額本金還款法下可采取等額遞減還款法和等比遞減還款法。借款人可與貸款人協商選擇還款方式。一筆借款只能選擇一種還款方式，合同簽訂后，未經貸款人同意不得擅自改變還款方式。

　　為方便操作起見，主要采取一次性還款法和月均還款法。計算公式如下：

　　（一）一次性還款法。

　　到期還本付息額＝本金＋本金×利率

　　（二）月均還款法。

　　　　　　　　　還款月數

　　　　　　　　　貸款本金×月利率×（1＋月利率）

　　月均還款額＝————————————————————

　　　　　　　　　　　　還款月數

　　　　　　　　　（1＋月利率）　　　－1

　　第二十九條　提前還款處理。借款人在借款合同生效后，若有足夠的資金來源，可提前15個工作日向貸款人提出部分或全部提前還款申請，貸款人可視情況按提前還款金額收取一定比例的違約金。

　　第三十條　貸款重整處理。借款人因正當理由不能按原計劃償還貸款本息，可提前30個工作日向貸款人申請進行債務重整，即調整貸款期限和每期還款數額。貸款重整原則上不超過一次。重整后的貸款金額應小于原借款金額，貸款利率執行原貸款發放日至重整后的貸款到期日的同檔次期限利率。

　　第三十一條　展期貸款處理。貸款期限在一年以內并采用一次性歸還貸款本息方式的，借款人不能按照合同規定的期限償還貸款本息，應提前30個工作日向貸款人申請展期，具體展期條件按中國銀行的有關文件規定執行。展期申請經貸款人審查批準后，借貸雙方應簽訂展期協議。展期協議須經抵（質）押人、保證人書面認可，并辦理延長抵（質）押登記、保險手續；對以分期付款方式償還貸款的，不得辦理展期，但借貸雙方可協商進行貸款重整。

　　第三十二條　逾期貸款處理。貸款逾期的，貸款人應將逾期部分及時轉入逾期貸款科目核算，并向借款人加收逾期貸款利息。具體逾期時間計算和加收利息標準按中國銀行的有關文件規定執行。如貸款出現連續三個月逾期或累計六個月未能如數還款，貸款人應向保證人追償或處分抵（質）押物，直到償清全部貸款本息為止。

　　第三十三條　呆滯、呆賬貸款處理。貸款逾期（含展期后到期）超過規定年限仍未歸還的貸款，貸款人應按中國銀行的有關文件規定及時將此部分貸款轉入呆滯、呆賬貸款科目核算，并按規定程序進行核銷。對已核銷的呆賬貸款，貸款人應保留追索權利，繼續向借款人或保證人催收。

　　第七章　借款合同的變更和終止

　　第三十四條　借款合同需要變更的，必須經借貸雙方協商同意，并依法簽訂變更協議。涉及第三方擔保的，變更條款還應征得第三方保證人同意。協議未達成之前，原借款合同繼續有效。

　　第三十五條　借款人在還款期間內經有權部門宣告死亡或失蹤，借款人財產的合法繼承人或受贈人應繼續履行借款人簽訂的借款合同。如借款人喪失民事行為能力或無繼承人和受饋贈人拒絕履行借款合同，貸款人有權依據抵（質）押合同的規定處理抵押物或質物。

　　第三十六條　保證人失去擔保資格和能力，或發生合并、分立或破產時，借款人應變更保證人并重新辦理擔保手續。

　　第三十七條　借款人在清償全部貸款本息及相關費用后，借款合同自行終止。在合同終止30日內，貸款人應約同有關當事人前往有關部門辦理注銷抵押登記（或備案）或出質登記的手續，返還權利憑證及保險單，通知保證人，借貸關系、抵押／質押擔保或連帶責任保證關系即告終止。

　　第八章　債權保護

　　第三十八條　借款人、保證人必須嚴格履行《借款合同》、《抵／質押合同》和《保證合同》的條款，如發生如下情況之一者均構成違約行為：

　　（一）借款人未能或拒絕按《借款合同》的條款規定，及時足額償還貸款本息和應支付的其他費用；

　　（二）借款人和保證人未能履行有關合同所規定的義務，包括借款人未按《借款合同》規定的用途使用貸款；

　　（三）借款人和保證人在有關合同中的陳述與保證發生重大失實，或提供虛假文件資料，或隱瞞重要事實，已經或可能造成貸款損失的；

　　（四）抵押物受毀損導致其價值明顯減少或貶值，以致全部或部分失去了抵押價值，足以危害我行權利的，而借款人未按我行要求重新落實抵押、質押或保證的；

　　（五）抵押人、出質人未經貸款人書面同意擅自、贈予、出租、拆遷、轉讓、重復抵（質）押或以其他方式處置抵押物或質物的；

　　（六）出質人轉讓質物執管收據及未經貸款人同意而掛失所質押的權利憑證；

　　（七）繼承人或受遺贈人拒絕履行原合同中未履行的義務；

　　（八）借款人拒絕或阻撓貸款人監督檢查貸款使用情況的；

　　（九）借款人、保證人在貸款期間的其他違約行為。

　　第三十九條　借款人、保證人在貸款期間發生任何上述違約事件，貸款人可采取以下任何一項或全部措施：

　　（一）要求限期糾正違約行為；

　　（二）要求增加所減少的相應價值的抵（質）押物或更換保證人；

　　（三）停止發放尚未使用的貸款；

　　（四）在原貸款利率基礎上計收罰金；

　　（五）提前收回部分或全部貸款本息（包括有權直接從借款人賬戶中扣收）；

　　（六）向保證人追償；

　　（七）依據有關法律及規定處分抵（質）押物；

　　（八）向仲裁機關申請仲裁或向人民法院起訴。

　　第四十條　借款人、保證人因發生下列特殊事件而不能正常履行償還貸款本息時，貸款人有權采取停止發放尚未使用的貸款和提前收回貸款本息等措施。

　　（一）借款人、保證人（自然人）死亡或宣告失蹤而無繼承人或遺贈人；

　　（二）借款人、保證人（自然人）破產、受刑事拘留、監禁，以至影響債務清償的；

　　（三）保證人（非自然人）經營和財務狀況發生重大的不利變化或已經法律程序被宣告破產，影響債務清償或喪失了代為清償債務能力；

　　（四）借款人、保證人對其他債務有違約行為或因其他債務的履行，影響貸款人權利實現的。

　　第九章　貸款管理與考核

　　第四十一條　貸款人要加強對個人住房貸款的管理，嚴格按照規定程序做好貸前調查、貸時審查、貸后檢查和貸款收回與總結工作。

　　第四十二條　貸款發放以后，貸款人要經常檢查貸款的償還情況，檢查貸款抵（質）押品有無變化，檢查借款人的財務經濟狀況和第三方保證人的償債能力。

　　第四十三條　貸款人要建立和完善貸款質量考核制度，對不良貸款按規定進行分類、登記、考核、催收和核銷。在全面推行貸款風險分類法之前，目前主要考核貸款逾期率、貸款呆滯率、貸款收息率。

　　第四十四條　貸款人應建立貸款臺賬和加強臺賬管理。臺賬的內容包括：借款人姓名、貸款合同號、還款賬號、借款金額、期限、利率、還款方式等。

　　第四十五條　貸款人應加強貸款檔案管理，定期對檔案的情況進行檢查，防止檔案的損壞、丟失，特別要檢查貸款合同、借款借據等重要法律文件的完整性。

　　第四十六條　個人住房貸款單設會計科目核算和統計科目統計。

　　第十章　附則

　　第四十七條　個人住房貸款辦理過程中所發生的抵押登記費、保險費、律師費、合同公證費、鑒證費、評估費、契稅、印花稅等有關稅費均由借款人承擔。

　　第四十八條　個人住房貸款的借款合同、保證合同和抵（質）押合同均應包括內容詳盡、表述明確的法律條款。

　　第四十九條　本操作辦法由總行負責解釋和修改。各一級分行和直管分行根據此辦法制定操作實施細則。

　　第五十條　本操作辦法自頒布之日起生效。原《中國銀行個人住房貸款實施細則》同時廢止。