法制網(wǎng)銀川10月18日電 記者 申東 據(jù)不完全統(tǒng)計，2010年銀川市房屋租賃備案情況顯示：非住宅租賃房屋有3.4萬余套，已備案6031套，備案率僅為18%;住宅3.15萬套，已備案331套，備案率為1.05%。隱形房屋租賃市場在整個租賃市場中所占的比重，遠遠超過了經(jīng)過在房地產(chǎn)部門登記備案的公開租賃市場。

　　目前，在銀川市房屋租賃市場上，由于利益的驅(qū)動，有相當(dāng)一部分房主為了追求高額租金，既不向房地產(chǎn)管理部門申請辦理登記手續(xù)，也不與承租人簽訂《房屋租賃合同》。有的甚至層層轉(zhuǎn)租，將違章建筑和法律規(guī)定禁止出租的房屋租給各類身份來歷不明的人員;還有部分房主，將購買的住宅房出租給營業(yè)場所用作集體宿舍，嚴重影響附近居民生活。

　　10月18日，記者從銀川市房屋產(chǎn)權(quán)交易管理中心租賃管理科了解到，今年新修訂的《銀川市房屋租賃管理條例》(以下簡稱“新《條例》”)已于10月9日起施行。

　　出租房所有權(quán)人應(yīng)提交房屋租賃登記備案證明

　　據(jù)銀川市房屋產(chǎn)權(quán)交易管理中心租賃管理科科長袁文彪介紹，新《條例》結(jié)合銀川市實際情況呈現(xiàn)三方面亮點：出租房屋的所有權(quán)人在辦理他項權(quán)利登記時，應(yīng)當(dāng)提交房屋租賃登記備案證明。房屋轉(zhuǎn)租必須經(jīng)產(chǎn)權(quán)人書面同意。依據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第二十一條規(guī)定：“以出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。”在實踐中，大多數(shù)承租人在不知所承租的房屋已被抵押的情況下，又層層轉(zhuǎn)租，使租賃關(guān)系復(fù)雜化，一旦發(fā)生債務(wù)糾紛，勢比給債權(quán)及承租人造成不必要的損失。

　　新《條例》的這一規(guī)定，徹底根除了二房東轉(zhuǎn)租行為，房主辦理房屋轉(zhuǎn)讓、抵押手續(xù)時，如果房屋已出租，則必須出示房地產(chǎn)主管部門出具的房屋租賃登記備案證明，否組不予以辦理，這樣避免了租賃關(guān)系復(fù)雜化，給承租人造成不必要的經(jīng)濟損失。

　　對分割出租行為進行規(guī)范

　　出租人將房屋分割出租的情況比較突出，已經(jīng)成為一個各方面反映比較強烈集中的問題。主要表現(xiàn)為：分割出租中的出租人擅自改變房屋構(gòu)造結(jié)構(gòu)，改變水、電、氣線路等行為，影響房屋使用安全、防火安全及公共衛(wèi)生安全;分割出租行為不僅因居住密度大而無法保障承租人的基本生活條件，還因承租人過度占用公共資源侵害其他業(yè)主的合法權(quán)益，容易導(dǎo)致矛盾和糾紛。

　　新《條例》對分割出租行為進行規(guī)范，不能片面的理解為禁止群租。合理的合租行為仍然受到保護。新《條例》旨在規(guī)范侵害當(dāng)事人合法權(quán)益的分割出租行為，對以原設(shè)計為居住空間的房間為最小出租單位的合租行為并未禁止，承租人仍可在《條例》規(guī)定的前提下，選擇適合自己的房屋進行合租。此外，中低收入人群租房問題可通過廉租房和公共租賃房解決。“十二五”期間，銀川市計劃建設(shè)廉租房和公共租賃房12470套，確保租賃住房的供給穩(wěn)定充足，惠及中低收入人群。中低收入人群可以結(jié)合自身實際情況，向銀川市住房保障局申請廉租房、公共租賃房居住。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代為辦理房屋租賃登記備案

　　物業(yè)企業(yè)、居民委定期上報房屋租賃信息。新《條例》充分管控各種信息渠道，維護租賃市場的健康發(fā)展，確保房屋租賃信息的渠道暢通，發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)有的公共安全作用。住宅租賃房出租登記備案，今后主要有三種渠道：通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)平臺交易的約占60%，成交后其應(yīng)當(dāng)代為備案;通過物業(yè)企業(yè)與居民委招租交易的約占25%，成交后其要上報信息;出租人在小區(qū)門口張貼小廣告及媒體招租交易的約占15%，這部分要靠銀川市房屋產(chǎn)權(quán)交易管理中心租賃管理科去查。這樣就大大減少了業(yè)主不經(jīng)房屋登記備案，擅自出租房屋或發(fā)生群租擾民的現(xiàn)象。