《我國(guó)將出臺(tái)《物權(quán)法》保護(hù)居民房屋產(chǎn)權(quán)》

來(lái)源: 律霸小編整理 · 2020-12-13 · 5372人看過(guò)
??? 20多年的改革開(kāi)放,是私有財(cái)產(chǎn)發(fā)育和積累的過(guò)程。而房屋在成為多數(shù)普通城市居民最大的私產(chǎn)的同時(shí),也是社會(huì)矛盾和沖突最集中的領(lǐng)域之一。剛剛經(jīng)人大常委會(huì)第二次審議的《物權(quán)法》(草案),被普遍認(rèn)為有助于確認(rèn)、保護(hù)老百姓的房屋財(cái)產(chǎn),也有助于解決買(mǎi)房、住房過(guò)程中的諸多糾紛。

  共有面積誰(shuí)所有???

  “《物權(quán)法》(草案)引進(jìn)了現(xiàn)行的法律中沒(méi)有的“區(qū)分所有”的提法,有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義”,華東政法學(xué)院民法專(zhuān)家高富平教授說(shuō),“在多數(shù)中國(guó)市民住的是成套商品房,所有權(quán)狀況比較復(fù)雜的時(shí)代,這種意義更加顯著?!?

  購(gòu)房合同中規(guī)定的住宅面積分為“套內(nèi)面積”和“分?jǐn)偯娣e”兩部分,因此,住宅小區(qū)業(yè)主對(duì)建筑物的權(quán)利是“獨(dú)有”和“共有”兩部分的復(fù)合。高富平認(rèn)為,《物權(quán)法》不僅要對(duì)所有權(quán)做出界定,也要對(duì)業(yè)主團(tuán)體行使管理的權(quán)利做出界定。

  在中國(guó)社科院法學(xué)所梁慧星研究員和中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院王利民教授分別牽頭起草的草案,以及后來(lái)的全國(guó)人大法工委確定的“征求意見(jiàn)稿”中,關(guān)于“區(qū)分所有”的內(nèi)容爭(zhēng)議極少。而在現(xiàn)實(shí)中,對(duì)建筑物的共有部分和小區(qū)內(nèi)的綠地、車(chē)庫(kù)和會(huì)所的權(quán)屬,卻聚訟不休。

  《物權(quán)法》(草案)規(guī)定:“建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)住宅用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán),對(duì)走廊、樓梯、外墻等共有部分享有共有的權(quán)利?!庇写饲逦姆山缍?,建筑物上比比皆是的外墻、電梯廣告,還有樓頂發(fā)射塔,以及由此引發(fā)的矛盾糾紛也可明晰化。

  同時(shí),草案規(guī)定小區(qū)業(yè)主“對(duì)該建筑物及其附屬設(shè)施的維護(hù)等享有共同管理的權(quán)利”,并且“對(duì)建筑單位聘請(qǐng)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu),建筑物區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議認(rèn)為不合適的,有權(quán)更換”。經(jīng)常抱怨“請(qǐng)不走管家”的業(yè)主們,也將運(yùn)用法律條文維護(hù)自己的權(quán)益。

  另一個(gè)現(xiàn)實(shí)中矛盾糾結(jié)的領(lǐng)域,是會(huì)所、車(chē)庫(kù)和綠地的歸屬。草案規(guī)定“會(huì)所、車(chē)庫(kù)、綠地等的歸屬,有約定的,按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的,除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外,屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有”。這一表述在法學(xué)界有不同看法。

  有學(xué)者認(rèn)為,開(kāi)發(fā)商或建設(shè)單位在建筑物首次轉(zhuǎn)讓的合同中,常約定住宅小區(qū)內(nèi)的綠地或法定停車(chē)位所有權(quán)或使用、占有、收益和管理的法律權(quán)利屬于賣(mài)方。此時(shí),依據(jù)《物權(quán)法》(草案)“依約定確權(quán)”的制度設(shè)計(jì),綠地和車(chē)庫(kù)所有權(quán)或法律權(quán)益將全部歸屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或建設(shè)單位。這會(huì)帶來(lái)嚴(yán)重的后果。因此應(yīng)該立法規(guī)定,小區(qū)綠地、法定強(qiáng)制規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的車(chē)庫(kù)的權(quán)利歸屬定為小區(qū)全體業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)。

  高富平認(rèn)為,如果開(kāi)發(fā)商或建設(shè)單位不能提供產(chǎn)權(quán)證,就不能約定為其所有。而建在房底下的車(chē)庫(kù),開(kāi)發(fā)商是不可能拿到產(chǎn)權(quán)證的。但房產(chǎn)市場(chǎng)目前供不應(yīng)求,開(kāi)發(fā)商處于強(qiáng)勢(shì),售房格式合同中的不合理約定,常常很難避免。因此“約定確權(quán)”難說(shuō)合理。

  但上海四維律師事務(wù)所律師熊立民則認(rèn)為,《物權(quán)法》不應(yīng)該強(qiáng)制界定綠地和車(chē)庫(kù)、會(huì)所等的歸屬?!胺慨a(chǎn)開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)不是像電信、郵電等行業(yè)那樣由壟斷造成,而是市場(chǎng)供求關(guān)系決定的。法律和行政不應(yīng)該過(guò)多干預(yù)市場(chǎng)。如果今天房產(chǎn)市場(chǎng)高漲,《物權(quán)法》立法干預(yù)市場(chǎng)行為,照此邏輯,明天房產(chǎn)市場(chǎng)低迷,豈不要修改法律刺激市場(chǎng)?”熊立民說(shuō),法律扮演著守夜人的角色,如此干預(yù)市場(chǎng)將有損法律的權(quán)威。

  物權(quán)糾紛何其多

  《物權(quán)法》(草案)第七章中規(guī)定,“建筑物的屋檐滴水不得直接滴注于相鄰的不動(dòng)產(chǎn);安裝空調(diào)等設(shè)施,不得因滴水、噪音對(duì)相鄰的權(quán)利人造成損害”,在全國(guó)人大常委會(huì)審議時(shí),有委員認(rèn)為法律做出這樣的規(guī)定太過(guò)細(xì)化。但不少法學(xué)家卻認(rèn)為,《物權(quán)法》應(yīng)該但還不夠細(xì),某些規(guī)定尚嫌粗放。 #p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

  實(shí)際上,高富平說(shuō),在最常見(jiàn)的兩類(lèi)物權(quán)糾紛:買(mǎi)賣(mài)糾紛和相鄰糾紛中,細(xì)化解決糾紛的條文,有明確規(guī)定可以給司法實(shí)踐提供依據(jù)和便利。

  “就相鄰關(guān)系而言,獨(dú)有部分使用會(huì)影響到他人,獨(dú)有部分的使用就會(huì)受到限制。像裝修中拆承重墻,改變結(jié)構(gòu),造成危險(xiǎn);或者改變衛(wèi)生間或廚房的位置,將衛(wèi)生間安排在樓下的臥室上方,影響樓下的休息等等,這些小事影響著千家萬(wàn)戶(hù)的生活。”

  《物權(quán)法》的主要起草者、中國(guó)社科院法學(xué)所的梁慧星研究員提到過(guò)物權(quán)糾紛中的極端案例:開(kāi)發(fā)商將100套房子賣(mài)給了500個(gè)人。“一房多賣(mài)”屬于典型的買(mǎi)賣(mài)糾紛,但房產(chǎn)市場(chǎng)高熱、開(kāi)盤(pán)瘋漲和開(kāi)發(fā)商唯利是圖,并非“一房多賣(mài)”的唯一原因,它更多折射出中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的作用。如果不動(dòng)產(chǎn)登記制度獨(dú)立、統(tǒng)一、完備,房屋交易和交易糾紛,可依據(jù)登記內(nèi)容做出判定。

  高富平認(rèn)為,登記制度是程序法,它確認(rèn)、保護(hù)物權(quán),并確認(rèn)物權(quán)流轉(zhuǎn)秩序,因此是《物權(quán)法》制度設(shè)計(jì)的核心和基礎(chǔ)。

  目前,全國(guó)只有少數(shù)地方如上海已將土地、房屋登記機(jī)關(guān)合二為一,多數(shù)地方房屋登記和土地登記分別歸屬于不同部門(mén),而且查閱限制很多,導(dǎo)致當(dāng)事人不能從登記機(jī)關(guān)即時(shí)得到準(zhǔn)確的信息,這是“一房多賣(mài)”的怪現(xiàn)狀的一個(gè)重要根源。

  中國(guó)設(shè)有各種級(jí)別的登記機(jī)關(guān),造成同一不動(dòng)產(chǎn)可能在不同級(jí)別登記機(jī)關(guān)登記不同權(quán)屬狀況,扭曲了市場(chǎng)交易信息。此外,各種不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)還常常借登記設(shè)置不合理的高額登記費(fèi),或者設(shè)置不合理的登記期限,讓當(dāng)事人反復(fù)登記,部門(mén)利益人為加高了登記和市場(chǎng)交易成本。因此,梁慧星認(rèn)為,法律應(yīng)該規(guī)定在區(qū)縣級(jí)法院設(shè)立獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān),將現(xiàn)在分散在各個(gè)行政部門(mén)的登記職能統(tǒng)一到這個(gè)獨(dú)立機(jī)關(guān)中來(lái)。

  梁慧星的這一方案沒(méi)有為人大法律委員會(huì)所采納。高富平表示,登記機(jī)關(guān)設(shè)在法院的出發(fā)點(diǎn)在于維護(hù)私權(quán),而行政機(jī)關(guān)登記制度借重了行政機(jī)關(guān)的權(quán)威,但是出發(fā)點(diǎn)是便于管理,因此帶有濃厚的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)“民無(wú)私產(chǎn)、房屋屬公”的時(shí)代色彩。雖然送交人大常委會(huì)審查的《物權(quán)法》草案對(duì)登記程序、費(fèi)用和登記機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍做出規(guī)定,新創(chuàng)設(shè)的異議登記和預(yù)告登記制度,可能會(huì)遏制“一房多賣(mài)”現(xiàn)象,但多級(jí)別、多部門(mén)的登記體制沒(méi)有根本改變。從根本來(lái)說(shuō),這種改變涉及到的是政治體制方面的變革。

  高富平承認(rèn),雖然我們提出轉(zhuǎn)變政府機(jī)關(guān)的職能,但設(shè)立獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)缺乏現(xiàn)實(shí)可能,只能寄望于政府機(jī)關(guān)按照物權(quán)法的規(guī)定進(jìn)行登記。像上海市的房地產(chǎn)登記條例,背后與《物權(quán)法》的立法思想一致,可以算一個(gè)改良。

  70年后何處去

  城市土地歸國(guó)家所有,按照土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定,土地使用權(quán)的最高年限為70年。如果沒(méi)有制度安排,最多70年后,市民的私有房產(chǎn)將變成沒(méi)有土地的空中樓閣。在媒體的關(guān)注下,“70年后房子怎么辦”的問(wèn)題,受到越來(lái)越多市民重視,《物權(quán)法》草案沒(méi)有解決這一問(wèn)題,高富平認(rèn)為,這是這部突破性法律最大的遺憾。

  中國(guó)城鎮(zhèn)土地歸國(guó)家所有。《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定,土地使用權(quán)出讓的最高年限為70年。高富平稱(chēng),1990年代初出臺(tái)土地出讓制度,借鑒自香港和英國(guó)的土地批租制度,但未考慮居住權(quán)和土地使用年限的沖突。當(dāng)時(shí)規(guī)定,土地使用權(quán)到期后需重新申請(qǐng),因此存在批和不批兩種可能。一旦不批,依據(jù)條例第四十條規(guī)定:“土地使用權(quán)期滿(mǎn),土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物由國(guó)家無(wú)償取得?!?

  《物權(quán)法》草案對(duì)此規(guī)定,“國(guó)有土地使用權(quán)期滿(mǎn),出讓方未收回土地使用權(quán)的,土地使用權(quán)人可以繼續(xù)使用土地并應(yīng)當(dāng)支付出讓金。出讓方收回土地使用權(quán)的,應(yīng)當(dāng)提前六個(gè)月通知土地使用權(quán)人?!边@一規(guī)定沒(méi)有突破原有框架。學(xué)者們傾向于相信,居者有其屋是是人權(quán)和生存權(quán)最基本的內(nèi)容,也是任何一個(gè)政府的義務(wù),因此未來(lái)解決這一問(wèn)題的思路作樂(lè)觀想象,可能是國(guó)家開(kāi)征相關(guān)稅收。但多年后的城市發(fā)展可能會(huì)帶來(lái)不同地塊之間的差價(jià)問(wèn)題,國(guó)家作為唯一地主,仍然足可警醒。 #p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

  與此問(wèn)題相關(guān),高富平認(rèn)為,《物權(quán)法》(草案)的另一遺憾是沒(méi)有將多種土地使用權(quán)歸并。

  現(xiàn)有的房屋土地使用權(quán)包括三種狀況:宅基地——法律對(duì)土地使用權(quán)屬?zèng)]有明確規(guī)定,不需要繳納土地轉(zhuǎn)讓金,可以無(wú)限期延續(xù);公轉(zhuǎn)私房——有房屋所有權(quán),沒(méi)有土地使用權(quán);商品房——土地使用權(quán)有期限,需繳納土地轉(zhuǎn)讓金。這三種房屋土地使用權(quán)并存,造成多種不公平:花錢(qián)拿到土地使用權(quán)的有使用期限,不花錢(qián)的反而沒(méi)有期限,沒(méi)有土地使用權(quán)的公房在市場(chǎng)中也可以賣(mài)到高價(jià)。高富平認(rèn)為,《物權(quán)法》本應(yīng)該將不同的土地使用權(quán)統(tǒng)一起來(lái),但它沒(méi)有很好地吸收房地產(chǎn)法的規(guī)則,也沒(méi)有將房地產(chǎn)法中已出現(xiàn)的問(wèn)題解決掉。中國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)法規(guī)大多根據(jù)1990年代初期的社會(huì)現(xiàn)實(shí)制定,如果《物權(quán)法》將房地產(chǎn)權(quán)屬統(tǒng)一一致,將大大簡(jiǎn)化人們對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬的認(rèn)識(shí),以便于交易。

  “當(dāng)然”,高富平說(shuō),“要制定一個(gè)規(guī)則是容易的,但是要改變既有的制度現(xiàn)狀,需要大量的調(diào)研,協(xié)調(diào)各種利益,獲得人們的認(rèn)同,這是一個(gè)非常復(fù)雜的過(guò)程?!?

  物權(quán)為何要立法

  《物權(quán)法》(草案)將“物”規(guī)定為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn),而將“物權(quán)”定義為“自然人、法人直接支配特定物的權(quán)利”。物權(quán)的核心是所有權(quán),指權(quán)利人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)活動(dòng)產(chǎn),依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

  高富平認(rèn)為“《物權(quán)法》確認(rèn)了私人已擁有的財(cái)產(chǎn),因此確認(rèn)了誰(shuí)在市場(chǎng)里有發(fā)言權(quán),它是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的根基:有財(cái)產(chǎn),并且可以買(mǎi)賣(mài),就產(chǎn)生了市場(chǎng)。物權(quán)法是今后中國(guó)社會(huì)發(fā)展的基石”。

  《物權(quán)法》立法使得法學(xué)專(zhuān)家歡欣鼓舞,普通市民卻不了解,這一在法學(xué)界和鋼筋水泥構(gòu)筑了房屋地基一樣構(gòu)筑了我們私有財(cái)產(chǎn)地基的法律,和已有的法律有何不同。

  法學(xué)學(xué)者認(rèn)為,中國(guó)改革開(kāi)放的過(guò)程,實(shí)際上是一個(gè)社會(huì)成員私有財(cái)產(chǎn)發(fā)育的過(guò)程,涉及到房屋尤其如此。從前大多數(shù)城鎮(zhèn)居民住在公房里,現(xiàn)在很多人擁有自己的房產(chǎn),中國(guó)人的財(cái)產(chǎn)形態(tài)有了根本性的變化。高富平認(rèn)為,憲法作為上位法和基本法,對(duì)“公民財(cái)產(chǎn)不可侵犯”做出了規(guī)范,而1986年制定的《民法通則》,由于時(shí)處經(jīng)濟(jì)改革初期,立法者認(rèn)識(shí)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和商品經(jīng)濟(jì)之間搖擺不定,方向不明確,法律對(duì)財(cái)產(chǎn)的保護(hù)更多傾向于保護(hù)國(guó)有財(cái)產(chǎn)。所謂“國(guó)有財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯”的提法給人一個(gè)印象,就是私有財(cái)產(chǎn)似乎并沒(méi)有得到有效的保護(hù)。起草《民法典》,保護(hù)改革開(kāi)放中成長(zhǎng)起來(lái)的社會(huì)成員私人財(cái)富,已成當(dāng)務(wù)之急。

  對(duì)操持法律實(shí)務(wù)的律師和法官而言,《物權(quán)法》將散見(jiàn)全國(guó)的各種地方執(zhí)行法規(guī)中有關(guān)規(guī)定抽取出來(lái),形成“物權(quán)”的法律原則,并以明晰的成文法條文固定下來(lái),是一個(gè)重要進(jìn)步。多年以來(lái),相關(guān)規(guī)定不乏含糊不清甚至相互抵觸之處,判決高度受限于基層法官水平,即使對(duì)法理理解無(wú)誤,也常常因?yàn)樾姓块T(mén)利益或行業(yè)利益對(duì)司法的干預(yù)歪曲判決?!段餀?quán)法》出臺(tái),可以有效遏制這種現(xiàn)象。

  因此,雖然法學(xué)界對(duì)《物權(quán)法》(草案)的部分內(nèi)容尚有爭(zhēng)議,也有人認(rèn)為它回避了某些重要議題。但多數(shù)法學(xué)界人士認(rèn)為,一部法律不可能解決所有的問(wèn)題。雖然,《物權(quán)法》立法本來(lái)可以吸收更多的意見(jiàn)建議,可以將草案的內(nèi)容公布于眾,讓利益相關(guān)又寄望甚重的百姓也來(lái)討論——這或許可將很多問(wèn)題提前暴露出來(lái),勝于“閉門(mén)立法”之后再“組織學(xué)習(xí)”。(?文章原載新民周刊)

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國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類(lèi)交易場(chǎng)所的實(shí)施意見(jiàn)

2012-07-12

女職工勞動(dòng)保護(hù)特別規(guī)定

2012-04-28

國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)安全監(jiān)管總局等部門(mén)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)煙花爆竹安全監(jiān)督管理工作意見(jiàn)的通知

2010-11-08

國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步支持甘肅經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展若干意見(jiàn)重點(diǎn)工作分工方案的通知

2010-10-17

國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加大節(jié)能減排力度加快鋼鐵工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的若干意見(jiàn)

2010-06-04

國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見(jiàn)的通知

2010-05-27

國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)醫(yī)藥衛(wèi)生體制五項(xiàng)重點(diǎn)改革2010年度主要工作安排的通知

2010-04-06

基礎(chǔ)測(cè)繪條例

2009-05-12

國(guó)務(wù)院關(guān)于開(kāi)展第六次全國(guó)人口普查的通知

2009-05-04

關(guān)于加強(qiáng)中央企業(yè)班組建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)

2009-03-30

國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)關(guān)于地震災(zāi)區(qū)恢復(fù)生產(chǎn)指導(dǎo)意見(jiàn)的通知

2008-06-16
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