第一章　總則

　第一條　《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》（國發［１９９４］４３號，以下簡稱《決定》）是搞好住房制度改革的主要政策性文件，對鐵路的住房制度改革具有重要的指導意義，各單位必須堅決執行。
　　為認真貫徹落實《決定》，進一步完善鐵路住房制度改革方案，深化鐵路住房制度改革，加快鐵路住房建設步伐，結合鐵路實際情況，特制定本實施辦法。

　第二條　鐵路房改的根本目的是：建立與社會主義市場經濟體制相適應的住房制度，實現住房的商品化、社會化；加快住房建設，改善職工居住條件，滿足職工不斷增長的住房需求。

　第三條　鐵路住房制度改革的基本內容是：改變住房建設投資由國家、單位統包的體制為國家、單位、個人三者合理負擔的體制；改變各單位建設、分配、維修、管理住房的體制為社會化、專業化運行的體制；改變住房實物福利分配的方式為以按勞分配為主的貨幣工資分配方式；建立住房公積金制度；建立規范化的房地交易市場和發展社會化的房屋維修、管理市場，逐步實現住房資金投入產出的良性循環，加快鐵路住房建設和發展。

　第四條　鐵路住房制度改革要堅持“政策按中央，方案系統定，資金循環，交叉隨地方”的原則，實行配套改革、分階段推進。其近期任務是：全面推行住房公積金制度，建立企業住房基金；積極推進租金改革；穩步出售公有住房，建立規范化的住房交易市場；逐步實現住房管理、維修服務社會化；搞好房地產開發，支持房改；多渠道、多形式籌集建房資金，加快經濟適用住房建設；至本世紀末，初步建立起新的住房制度，使職工居住條件達到小康水平。

　　　　　　　　　第二章　住房公積金和企業住房基金

　第五條　建立住房公積金制度。所有企事業單位及其在職的固定職工、合同制職工者要按照“個人存儲、單位資助、統一管理、專項使用”的原則交納住房公積金。

　第六條　住房公積金歸職工個人所有，存入個人公積金帳戶，用于購、建、大修住房。職工離退休時，公積金本息余額一次結清，退休職工本人；調動工作時，轉入析單位該職工名下的住房公積金帳房；職工去世后，公積金本息余額由其合法繼承人或受遺贈人支取。
　　住房公積金存儲利率按國家有關規定執行。職工的住房公積金本息免征個人收入所得稅。

　第七條　目前個人交納和單位資助的住房公積金的繳交率分別為５％，已超過這個比例的可以不變。今后，隨著經濟發展和職工工資收入的增加，繳交率要相應提高。

　第八條　住房公積金由職工個人及其所在單位，各按上年度職工月平均工資的５％逐月交納，當月一并存入個人公積金帳戶。職工上一年的月平均工資按《鐵路勞動工資統計規則》（鐵計［１９９４］１３０號）計算。
　　企業單位提供的住房公積金，從企業的住房周轉金中解決，不足部分經財務部門核定，在成本、費用中列支。行政事業為職工提供的住房公積金，立足于原有住房資金的劃轉，不足部分，全額預算的事業單位由財政預算撥付；差額預算的事業單位按差額比例由財政預算撥付；自收自支事業單位比照企業開支渠道列支。

　第九條　按照責權利一致的原則，建立和完善住房公積金管理制度，加強住房公積金的管理。
　　鐵道部成立住房公積金管理中心，對全路住房公積金管理進行政策指導、檢查、監督和協調，同時管理在京有關單位的住房公積金。
　　部屬各單位住房公積金的管理機構和分工由各單位自行確定，既可設立專門機構管理，也可以由職能部門分工管理。
　　各單位要切實加強對住房公積金的管理，按照國家和鐵道部的有關政策和規定，管好用好住房公積金。

　第十條　各單位要繼續做好原有住房資金轉入企業住房基金的劃轉工作，按鐵道部有關文件的規定，建立企業住房基金，管好用好企業住房基金。
　　住房公積金和企業住房基金只能用于住房建設和住房制度改革，嚴禁挪作他用。

　　　　　　　　　　　　　第三章　租金改革

　第十一條　要考慮租售比價的合理性，在職工家庭合理住房支出范圍內加大租金改革力度。租金提高的幅度和次數要與售房價格從標準價向成本價過渡的進度同步，要與職工收入水平相適應，并根據物價指數控制目標統籌安排。為此，提出２０００年前全路租金改革規劃；
　　第一步，１９９５年，租金水平要提高到占雙職工家庭平均工資的４％以上。
　　第二步，１９９６年，租金水平要不低于雙職工家庭平均工資的６％。
　　第三步，到２０００年，租金水平原則上應達到占雙職工家庭平均工資的１５％。按上述辦法測定，租金水平已達到或超過折舊費、維修費、管理費、貸款利息、房產稅等五項因素成本租金水平的，按成本租金計租。經濟發達地區的鐵路單位要力爭達到八項因素（上述五項、保險費、利潤、地租）市場租金水平。
　　各單位要按此目標和部的統一政策，制定２０００年前租金改革規劃和實施方案。

　第十二條　鐵路單位的租金，應不低于當地租金水平。有條件的單位，要結合實際情況，較快實現向成本租金和市場租金過渡。在租金水平達到成本租金以前，新建住房（包括騰空的舊住房）租金標準一般應高于同期現住房的租金標準，也可同時實行交納租賃保證金辦法。

　第十三條　租金調整后，離退休職工、政府民政部門確定的社會救濟對象和優扶對象，以及住房在規定標準之內的職工家庭，用規定的個人合理負擔部門加上原有全部住房補貼，仍不足支付房租的，可由單位適當給予困難補助。

　第十四條　租金統一按使用面積計算。超過住房標準的面積部分，實行超標加租。

　第十五條　租金改革后的租金收入，首先用于住房維修，節余部分納入單位住房基金，用于住房建設和房改。

　第十六條　按照交叉隨地方原則，鐵路職工承租非鐵路公房，非鐵路職工承租鐵路公房，執行地方房改實施方案。

　　　　　　　　　　　　第四章　公有住房出售

　第十七條　穩步向職工出售鐵路公有住房。除將來有可能影響鐵路改、擴建和地方政府規定或產權單位認為不宜出售的住房外，都可以向職工出售。
　　新建公有住房和騰空的舊房實行先售后租，并優先出售給住房困難戶。

　第十八條　購買公有住房要堅持自住、自愿的原則，每戶有城鎮常住戶口并符合購房條件的鐵路職工家庭，都可購買一套公有住房。

　第十九條　向高收入職工家庭出售鐵路公有住房實行市場價，向中低收入職工家庭出售鐵路公有住房實行成本價。目前以成本價購買住房確有困難的，可以先實行標準價，以后根據職工收入的提高和家庭經濟承受能力的加強，逐步過渡到成本價和市場價。

　第二十條　成本價應包括住房的征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費、管理費、貸款利息和稅金等七項因素。舊房的成本價按售房當年新房的成本價成新折扣（折舊年限一般為５０年）計算，使用年限超過３０年的，以３０年計算；經過大修式設備更新的舊房，按有關規定評估確定。

　第二十一條　標準價按負擔價和抵交價之和測定。一套５６平方米建筑面積標準新房的負擔價，１９９４年應為本單位或本地區（指市縣以上的地區，下同）雙職工年平均工資的３倍。雙職工年平均工資按本單位或本地區統計部門公布的（男３５，女３０）內積累的由單位資助的住房公積金貼現值的８０％計算。
　　舊房的負擔價按售房當年新房的負擔價乘新折扣（折舊年限一般為５０年）計算，使用年限超過３０年的，以３０年計算；經過大修或設備更新的舊房，按有關規定評估確定。舊房的抵交價，可以根據使用年限適當降低，但最多不能低于新房抵交價的８０％。

　第二十二條　售房價格要逐步從標準價過渡到成本價。當年的標準價要根據職工上年平均工資增長的水平、單位發給住房補貼和資助職工建立住房公積金年增長水平確定，一年一定；新房負擔價與雙職工家庭年平均工資的倍數要逐年提高，２０００年以前達到３．５倍。各單位要根據實際情況，加快由標準價向成本價過渡。

　第二十三條　出售公有住房，應堅持先評估后出售的原則。住房的實際售價應根據所處地段、結構、層次、朝向、設施和裝修標準等因素區別計價。現行售房價格已高于規定的標準價起步水平的，不應于降低價格。

　第二十四條　對購房職工在建立住房公積金以前的工作年限給予工齡折扣。每年工齡折扣的數額，按抵交價除以６５（男職工３５年，女職工３０年）計算。離退休職工購房計算工齡折扣的時間，按國家規定的離退休年齡計算。

　第二十五條　職工購買現已住用的公有住房，可以適當給予折扣，１９９４年的折扣率為負擔價的５％，今后要逐年減少，２０００年前全部取消。

　第二十六條　職工購房可以一次付款，也可以分期付款。售房單位可對一次付款的購房職工給予一次付款折扣，折扣率參考當地購房政策性貸款利率與銀行儲蓄存款利率的差額，以及分期付款的控制年限確定。實行分期付款的，首期付款不得低于實際售價的３０％，分期付款的期限一般不超過１０年。分期交付的部分要計收利息，單位不得貼息，利率按政策性抵押貸款利率確定。職工在交清全部購房款后，才能獲得住房產權證書。
　　受委托經辦政策性金融業務的銀行，應對職工購房提供政策性抵押貸款，單位對符合購房條件和貸款條件的職工申請購房抵押貸款時可給予擔保。

　第二十七條　職工以市場價購買的住房，產權歸個人所有，可以依法進入市場，按規定交納有關稅費后，收入歸個人所有。
　　職工以成本價購買的住房，產權歸個人所有，一般住用５年后可以依法進入市場，在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費后，收入歸個人所有。
　　職工以標準購買的住房，擁有部分產權，即占有權、使用權、有限的收益權和處分權，可以繼承。產權比例按售房當年標準價占成本價的比重確定。職工以標準價購買的住房一般住用５年后才可依法進入市場，在同等條件下，原產權單位有優先購買權、租用權。售、租房收入在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費后，單位和個人按各自的產權比例進行分配。

　第二十八條　職工按標準價、成本價購買住房，每個職工家庭只能享受一次。職工調轉工作，在把住房售給原產權單位后，到新單位可優先購置標準價、成本價住房。

　第二十九條　職工購買住房，超過國家規定的住房面積標準的部分，按市場價計價。

　第三十條　從１９９５年１月１日起，鐵路單位出售公有住房必須嚴格按《決定》和本《辦法》執行，原有關文件規定的標準價和最低價一律停止。
　　對１９９５年１月１日以前出售的公有住房，一律按本《辦法》規定的售房政策進行規范，按照售房當年的售價占成本價的比重明確個人擁有的產權比例。經購房人同意，也可以按成本價補足房價款及利息后，原購住房產權歸個人所有。
　　部屬各單位出售鐵路公有住房必須根據部統一政策，參照當地政府的售房方案，制定具體辦法，報部房改領導小組批準。其他單位的房改辦法報部房改領導小組備案。

　第三十一條　無論是擁有全部產權還是部分產權，都有責任保障住房的住用安全和正常使用，不得隨意拆、改。
　　職工購買的住房，室內各項維修開支由購房人負擔。樓房出售后，應建立共用部位、共用設施設備的維修基金。購房人按住房建筑面積向售房單位交納維修基金。維修基金的利息用于住房共用部位、共用設施設備的維修費用，不足時，由產權人按各自占有房屋建筑面積比例分攤。購房人出售所購住房或住房拆除時退還個人交納本金。共用部位、共用設施設備的維修養護責任，可由售房單位承擔；也可逐步由物業管理企業或社會化的房屋維修服務單位承擔。
　　各單位應結合建立現代企業制度，在住房制度改革中，逐步把住房維修、管理分離出來，發展多種所有制形式的物業管理企業和社會化的房屋維修、管理服務。

　第三十二條　要加強鐵路公有住房出售收入的管理，售房款必須納入單位住房基金，用于住房建設和房改，不得挪用。

　　　　　　　　　　　第五章　經濟適用住房建設

　第三十三條　把住房建設投資由國家、單位統包的體制改變為國家、單位、個人三者合理負擔的體制，發揮國家、單位和職工個人投資建房的積極性。
　　要多渠道、多形式籌集建房資金，發展集資建房和合作建房，加快經濟適用住房建設和危舊住房改造。

　第三十四條　集資建房應明確職工出資部分，是單位借款還是職工投資。如屬單位借款，所建住房產權歸單位所有，對職工集資款，單位應還本付息；如屬職工投資，則應嚴格按職工出資額界定職工所占產權比例，并保障出資各方的合法權益。
　　職工投資達到或超過標準價的，可按出售住房各項規定辦理，使集資建房穩步向售房過渡。
　　部屬各單位要根據部的統一政策和本單位實際情況制定和完善集資建房辦法，將集資建房納入住房建設規劃和房改總體方案。

　第三十五條　對居住偏遠、分散的鐵路職工家庭，可采取以職工自建為主、單位適當給予幫助的形式建設住房。住房的建筑標準由單位制定。

　第三十六條　要充分利用已有土地資源，取得級差收益，加快危舊住房改造和經濟適用住房建設，改善職工居住條件。

　第三十七條　有條件的單位可以建立住房合作社，開展合作建房。各單位對合作建房組織要給予支持，要按國家有關規定進行規范和管理。住房合作社要在本單位統一規劃下進行住房建設。

　　　　　　　　　　　　 第六章　審計和監督

　第三十八條　各單位要嚴肅房改紀律，嚴格執行《決定》和本《辦法》的各項政策規定。審計部門要加強對住房公積金和企業住房基金的審計。

　第三十九條　監察部門要加強紀律監督、檢查，對不執行《決定》和鐵道部的統一政策、低價售房、變相增加優惠和以權謀私等違法、違紀行為，要嚴肅查處。

　　　　　　　　　　　　　第七章　組織領導

　第四十條　住房制度改革涉及面廣、政策性強、操作復雜，關系到每個職工的切身利益，必須加強領導，統籌規劃，穩步推進，不斷深化。推進房改，加快住房建設，是各級領導的重要職責，要把房改納入工作日程，住房建設和住房制度改革必須統籌考慮。各單位必須建立健全工作機構，按《決定》和部的統一政策，在部房改領導小組的宏觀指導下開展工作。

　第四十一條　各單位的各有關部門要密切配合，相互支持，制定和完善各項改革配套措施。要結合建立現代企業制度、轉換企業經營機制和勞動工資制度改革，把住房開發建設、分配、管理和維修服務等職能逐步從企業中分離出去，加快實現住房的商品化、社會化，建立起新的住房制度。當前，首先要逐步做到職工住房與生產房屋分開管理，為進一步深化房改打下基礎。同時選擇有條件的單位，進行住房補貼，理入工資、住房物業管理的試點，探索經驗，逐步實現住房商品化、社會化。

　第四十二條　各單位要認真做好房改宣傳工作，使鐵路房改的目的、意義、政策、實施步驟家喻戶曉、深入人心，引導廣大職工、家屬轉變觀念、提高認識，積極關心房改、支持房改、參與房改。

　第四十三條　各單位在房改中要加強與地方政府的聯系，搞好與地方的關系，積極爭取地方的支持和幫助。鐵路單位的房改進度不應滯后于地方，要支持地方房改。

　　　　　　　　　　　　　　第八章　附則

　第四十四條　本辦法適用于鐵路企、事業單位。原有房改政策和規定，凡與本辦法不一致的，一律以本辦法為準。

　第四十五條　本辦法自發布之日起實行。由鐵道部房改領導小組負責解釋。