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房屋是住人或存放東西的建筑物，是家庭的基體，是人類(lèi)生存的寄托，在這里人們可以避開(kāi)外界一切干擾，和自己的親人享受自由自在的生活。這種以房屋為本的思想深深的影響著人們，人們都為擁有自己的房屋而努力。隨著房產(chǎn)交易數(shù)量的增長(zhǎng)，有房產(chǎn)引發(fā)的相關(guān)糾紛也愈來(lái)愈多。其中最多的，要屬這類(lèi)糾紛——開(kāi)發(fā)商在售樓宣傳時(shí)稱(chēng)所售房屋為學(xué)區(qū)房，但最終卻未能兌現(xiàn)，那么，開(kāi)發(fā)商責(zé)任將如何承擔(dān)？以下為某知名律師給出的解答。

本文標(biāo)題之所以用“宣傳未兌現(xiàn)”而非“承諾未兌現(xiàn)”，是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商往往耍小聰明——我對(duì)某學(xué)區(qū)房的宣傳廣告不是承諾。的確，宣傳和承諾還有兩步之遙——該宣傳是否構(gòu)成要約，買(mǎi)房人是否承諾。此外，這個(gè)問(wèn)題還涉及格式合同（條款）的效力、主張違約責(zé)任的合同依據(jù)、損失金額的確定等問(wèn)題。

一、違反“學(xué)區(qū)房”的宣傳，開(kāi)發(fā)商需承擔(dān)違約責(zé)任

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。” 開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售商品房時(shí)往往以該小區(qū)為某重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房作為重點(diǎn)宣傳，該宣傳（說(shuō)明）具體確定，應(yīng)當(dāng)視作要約。《合同法》第十三條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，采取要約、承諾方式。”第二十五條規(guī)定：“承諾生效時(shí)合同成立。”買(mǎi)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售合同》（注：該合同書(shū)中一般不會(huì)有關(guān)于學(xué)區(qū)房的條款）即是承諾，該合同（既包括合同里載明的條款，也包含該學(xué)區(qū)房的約定）即成立。《合同法》第四十四條第一款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。” 即買(mǎi)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售合同》時(shí)，合同書(shū)及學(xué)區(qū)房的約定即生效。開(kāi)發(fā)商違反該學(xué)區(qū)房的約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

二、開(kāi)發(fā)商免責(zé)的失敗

《合同法》第四十條規(guī)定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。”《商品房預(yù)售合同》往往會(huì)有類(lèi)似“廣告宣傳不列為本合同條款，甲方（開(kāi)發(fā)商）對(duì)此不承擔(dān)責(zé)任”的條款，合同書(shū)是開(kāi)發(fā)商提供，該條款屬于格式條款，且免除了開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，該約定無(wú)效。

三、賠償金額的確定

《合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。” 買(mǎi)房人要想向開(kāi)發(fā)商主張違約責(zé)任就要有明確的依據(jù)。比如，買(mǎi)房人向開(kāi)發(fā)商主張違約金，要有明確的合同依據(jù)（即某個(gè)合同條款約定開(kāi)發(fā)商違反學(xué)區(qū)房的約定要承擔(dān)多少違約金），但是這樣的合同約定基本不會(huì)有。

“繼續(xù)履行”和“采取補(bǔ)救措施”（即開(kāi)辦其宣傳的小學(xué)）基本沒(méi)希望，就只能要求開(kāi)發(fā)商“賠償損失”。買(mǎi)房人的損失主要體現(xiàn)為：（1）可能會(huì)給孩子的教育造成負(fù)面影響（不能在開(kāi)發(fā)商宣傳的某重點(diǎn)小學(xué)就讀）或者加重買(mǎi)房人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)（買(mǎi)房人因此而給孩子選擇教育資源同等優(yōu)秀但是花費(fèi)更高的學(xué)校），買(mǎi)房人因此所遭受的精神上的困擾等等，但是這些損失很難用金錢(qián)量化；（2）標(biāo)的房屋因?yàn)椴皇情_(kāi)發(fā)商宣傳的學(xué)區(qū)房而價(jià)值減損和升值減少。對(duì)于這部分損失可以申請(qǐng)司法評(píng)估，評(píng)估公司有可能能夠評(píng)估出損失的金額。但是，總體而言，損失金額的確定非常困難。此時(shí)，法院只能根據(jù)雙方的過(guò)錯(cuò)和日常生活經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行自由裁量。

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