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寧波
國有房屋出賣是否需要資產評估？初始登記和轉移登記是否相同？
國有房屋出賣是否需要資產評估？初始登記和轉移登記是否相同？
案件事實：原告上蔡縣豫劇團在上蔡縣西大街有四層樓房一幢。二○○二年一月二十二日該單位與第三人劉某簽訂合同一份，合同約定：甲方為(賣方)上蔡縣豫劇團，乙方(買方)劉某。甲方自愿將座落在上蔡縣西大街196號四樓東西兩側房屋(房屋建筑面積為：142平方米)出售給乙方，乙方愿意購買該房屋。二、甲乙雙方議定的上述房地產成交價為人民幣50000元，付款方式：現金支付(因甲方欠乙方款，甲方愿意用欠款沖抵購房款)。三、甲方保證上述房屋產權清楚，上述房產辦理過戶手續所需繳納的稅費，由甲、乙雙方按規定各自承擔，本契約未盡事項，甲乙雙方可另行議定。同月二十八日原告單位向被告下屬單位房產所出具證明，請求辦理產權過戶手續。二○○二年二月五日第三人交納了有關契稅，同年二月六日第三人劉某申請私有房屋所有權登記，該申請表記載：所有權性質：私產。登記種類：初始登記。房屋來源及繼轉過程：購買。同日，被告進行了現場測繪丈量，繪制了平面圖進行了審批登記。審批表記載登記種類和房屋來源及繼轉過程與申請表一致。同日為第三人頒發了00007947號房屋所有權證。被告為第三人頒發房屋所有權證適用的程序為初始登記程序。
法院認定：被告是法定的房屋權屬登記發證機關。一九九八年一月一日施行的《城市房屋權屬登記管理辦法》，是被告進行房屋權屬登記的操作規程。該辦法第九條規定：房屋權屬登記分為：(一)總登記;(二)初始登記;(三)轉移登記;(四)變更登記......。第十條規定：房屋權屬登記依以下程序進行。(一)受理登記申請;(二)權屬審核;(三)公告;(四)核準登記，頒發房屋權屬證書......。第十六條第一款規定，新建的房屋，申請人應當在房屋竣工后的3個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記，并應當提交用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關的證明文件。第十七條第一款規定：因房屋買賣交換、贈與、繼承、劃拔、轉讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發生轉移的。當事人應當自事實發生之日起90日內申請轉移登記。本案第三人在登記申請表上房屋來源及繼轉過程欄內清楚地寫明是購買并提交了辦理過戶的證明以及房屋買賣的納稅憑證，而被告確以初始登記的程序為第三人發房屋所有權證，顯然屬程序違法。其次，被告作為房屋權屬登記的主管機關本應嚴格依法辦事，在明知本案原告的房屋屬公有房屋又未依法登記領取權屬證書的情況下，不依照《城市公有房屋管理規定》和國家對國有資產管理的有關規定及中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條第六項的規定違法給第三人辦理房屋權屬證書，屬濫用職權，綜上根據《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第一款第二項第3目、第5目之規定，判決撤銷被告二○○二年二月六日為第三人劉金榜頒發的第00007947號房屋所有權證。
點評：一、進行國有房屋產權登記是否需要履行資產評估、批準等法定程序？
根據《國有資產評估管理辦法》第三條 國有資產占有單位(以下簡稱占有單位)有下列情形之一的，應當進行資產評估：
(一)資產拍賣、轉讓；
(二)企業兼并、出售、聯營、股份經營；
(三)與外國公司、企業和其他經濟組織或者個人開辦中外合資經營企業或者中外合作經營企業；
(四)企業清算；
(五)依照國家有關規定需要進行資產評估的其他情形。
《城市公有房屋管理規定》 第三十一條公有房屋的買賣，買賣雙方必須持有房屋所在地城市人民政府規定的證明文件。
任何單位或個人不得擅自買賣公有房屋。
第三十二條 公有房屋買賣時，應當根據國家規定進行房地產價格評估。
第三十三條 公有房屋買賣必須經過交易審核后，方可辦理所有權登記。
的 規定，國有房屋轉讓應經評估和批準。注：《城市公有房屋管理規定》現已失效。
二、在房屋轉讓的權屬登記中，以初始登記的程序代替轉移登記程序是否合法？
《城市房屋權屬登記管理辦法》第十六條 新建的房屋，申請人應當在房屋竣工后的三個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記，并應當提交用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關的證明文件。
集體土地上的房屋轉國有土地上的房屋，申請人應當自事實發生之日起三十日內向登記 機關提交用地證明等有關文件，申請房屋所有權初始登記。
第十七條 因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發生轉移的，當事人應當自事實發生之日起三十日內申請轉移登記。
申請轉移登記，權利人應當提交房屋權屬證書以及相關的合同、協議、證明等文件。
根據以上規定，房屋的初始登記和轉移登記是兩種不同的登記，當事人提供的材料也不同。所以，被告在本案中登記程序錯誤，房產證被法院撤銷。湖北瑞德律師事務所童清階律師提供
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