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寧波
出租人在主張房屋租金時應證實其對房屋享有處分權(quán)
【基本案情】
1967年7月，陸某從蔣某處購得位于鐘樓區(qū)三堡街××號的兩間平房，房屋建筑面積為54.02㎡。1987年10月，因拓寬運河整治，陸某的房屋被列入拆遷范圍。常州市運河整治工程指揮部對原居住在該套房屋內(nèi)的陸某、陸某之子凌某分別進行了安置，陸某、凌某各獲得一套安置房。1988年4月6日，陸某獲得常州市城市改造辦公室支付的房屋（裝修）收購款2222.05元。嗣后，位于鐘樓區(qū)三堡街××號的平房被拆除時，遺留一堵寬約1.5米、高2米的墻壁未拆除。1989年，居住在鐘樓區(qū)陳家弄××號的肖某利用該堵墻在三堡街××號舊址上建成房屋（建筑面積28㎡）后用于出租。肖某在建造房屋時亦未辦理規(guī)劃許可手續(xù)。房屋建成后，肖某先后按照每月50元、100元的標準向凌某支付租金。2013年，陸某去世。2016年3月29日，凌某與肖某簽訂《租房協(xié)議》，約定凌某將位于三堡街××號的房屋出租給肖某居住使用，租期自2016年3月1日-2017年3月1日，月租金為200元。此后，肖某未再與凌某簽訂書面合同，依然按照每月200元的標準向凌某支付租金直至2021年9月。2021年底，凌某要求將租金漲至500元/月，未獲肖某同意。本案遂成訟，凌某訴請：1.被告肖某搬離位于鐘樓區(qū)三堡街××號的房屋；2.被告肖某按200元/月的標準支付自2019年10月起至起訴之日的租金；3.被告肖某支付原告的損失16000元。
【審理經(jīng)過】
受訴法院認為，原告凌某未有證據(jù)證明被告肖某占有使用的房屋系原告建造，原有房屋被拆除后雖留有一堵墻被被告使用，但該堵墻已納入拆遷安置范圍，原告對其并不享有所有權(quán)及使用權(quán)，更無權(quán)據(jù)此要求被告支付使用費。原、被告雙方于2016年3月29日簽訂的租房協(xié)議系雙方真實意思表示，且不存在法律規(guī)定的無效情形，被告在約定的期間內(nèi)及超出約定的期間向原告支付相應租金系其自愿補償行為，但合同到期后雙方未繼續(xù)簽訂合同，雙方不存在合同關(guān)系，原告要求被告搬離房屋并支付自2021年10月起按200元/月計算的收益損失，該主張無請求權(quán)基礎。受訴法院于2022年12月20日判決駁回原告凌某的全部訴訟請求。
【律師分析】
從原告凌某所提訴訟請求來看，本案系一起房屋租賃合同糾紛。關(guān)于房屋的定義，《現(xiàn)代漢語詞典（第7版）》（商務印書館2022年6月第759次印刷，第370頁）認為，房屋即房子（總稱）。房子是指有墻、頂、門、窗，供人居住或做其他用途的建筑物。關(guān)于房屋的法律定義，經(jīng)查閱財政部、稅務總局《關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個業(yè)務問題的解釋與規(guī)定》（財稅地字〔1987〕3號）的相關(guān)規(guī)定可知，房屋是指有屋面和圍護結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。據(jù)此，位于鐘樓區(qū)三堡街××號的原有房屋經(jīng)拆除后僅剩一堵墻，其物理形態(tài)、功能均已達不到房屋的標準。原告欠缺基于一堵墻而主張房屋租賃合同中權(quán)利的事實依據(jù)。
此外，從權(quán)利主體的角度看，《中華人民共和國民法典》第二百三十一條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。本案中，在陸某于2013年去世之前，位于鐘樓區(qū)三堡街××號的房屋即因拆除房屋這一事實行為而滅失，至此，陸某對該處房屋的所有權(quán)也隨之消滅。凌某作為陸某的繼承人，在陸某去世后自然也無法對已經(jīng)滅失的房屋主張繼承權(quán)。
綜上，凌某因無證據(jù)證實其對在鐘樓區(qū)三堡街××號房屋被拆除后、在原址建造的房屋擁有處分權(quán)，而其訴訟請求亦無法獲得受訴法院支持。
以上是關(guān)于出租人在主張房屋租金時應證實其對房屋享有處分權(quán)的相關(guān)內(nèi)容，若您有類似的法律問題，可咨詢律霸法律平臺作者楊權(quán)法律師。
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