老夏、老鐘、老蘆等90戶居民均系我市某鋼窗廠職工，共同居住在宜光西路某宿舍大院內(nèi)。1986年，鋼窗廠在宿舍大院內(nèi)建成庫(kù)房，供居民存放車(chē)輛，并派專(zhuān)人值班。1997年，鋼窗廠改名為門(mén)窗公司。2003年12月，門(mén)窗公司在沒(méi)有取得庫(kù)房公有房屋產(chǎn)權(quán)證的情況下，與金某簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定按每平方米320元轉(zhuǎn)讓庫(kù)房計(jì)104.4平方米，轉(zhuǎn)款33408元，轉(zhuǎn)讓后產(chǎn)權(quán)歸金某所有，對(duì)公司職工的車(chē)輛管理費(fèi)減半收取。2004年8月，門(mén)窗公司委托金某辦理了庫(kù)房公有房屋產(chǎn)權(quán)證，同年10月5日，門(mén)窗公司正式將庫(kù)房按33408元價(jià)格賣(mài)給金某、陳某，12月8日，金某、陳某辦理了庫(kù)房私有房屋產(chǎn)權(quán)證。
2005年9月14日，金某突然通知老夏、老鐘等居民對(duì)存放車(chē)庫(kù)的自行車(chē)、電瓶車(chē)、摩托車(chē)每月分別按5元、10元、15元的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，居民認(rèn)為收費(fèi)不合理，在多次協(xié)商無(wú)果的情況下，90戶居民經(jīng)協(xié)商共同推選老夏、老鐘、老蘆三人為其訴訟代表人，一紙?jiān)V狀，將門(mén)窗公司、金某、陳某一起起訴到安慶市迎江區(qū)人民法院，要求確認(rèn)三被告簽訂的“房屋買(mǎi)賣(mài)合同”無(wú)效，判令門(mén)窗公司返還金某、陳某購(gòu)房款33408元，由門(mén)窗公司收回庫(kù)房。
迎江區(qū)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為，門(mén)窗公司在職工宿舍大院內(nèi)建成的庫(kù)房，屬住宅的公用部位，目的是為居民存放車(chē)輛提供場(chǎng)所。現(xiàn)門(mén)窗公司將庫(kù)房擅自出售給金某、陳某，違反了《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，三被告之間的房屋買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效，于是，依法作了判決，支持了90戶居民的訴訟請(qǐng)求。
接到判決后，金某表示不服，依法上訴到安慶市中級(jí)人民法院，上訴理由為：
一、門(mén)窗公司擁有對(duì)庫(kù)房的產(chǎn)權(quán)，有權(quán)出賣(mài)庫(kù)房，金某善意購(gòu)買(mǎi)庫(kù)房，行為合法有效，而90戶居民既不是庫(kù)房的所有人，也不是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人，無(wú)權(quán)主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
二、90戶居民既沒(méi)有在購(gòu)房時(shí)對(duì)庫(kù)房分?jǐn)傂藿ǔ鲑Y義務(wù)，也沒(méi)有聘請(qǐng)物業(yè)公司對(duì)庫(kù)房承擔(dān)養(yǎng)護(hù)、管理義務(wù)，因而，本案不應(yīng)適用《物業(yè)管理?xiàng)l例》，一審判決適用法律錯(cuò)誤。
安慶市中級(jí)人民法院審理后認(rèn)為，訴爭(zhēng)庫(kù)房雖系由門(mén)窗公司修建、但一直作為車(chē)庫(kù)供居民有償停放車(chē)輛之用，小區(qū)雖未造聘物業(yè)管理公司，但90戶居民作為業(yè)主一直將庫(kù)房作為共同設(shè)施使用。門(mén)窗公司將庫(kù)房出賣(mài)金某、陳某，侵犯了作為業(yè)主的90戶居民的合法權(quán)利，故90戶居民有權(quán)依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律提起訴訟。一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。今年8月4日，安慶市中級(jí)人民法院依法作出終審判決：駁回上訴，維持原判。
90戶居民，最終通過(guò)法律途徑，取得了對(duì)庫(kù)房的使用權(quán)。
（秋水）
律師點(diǎn)評(píng)：
和諧社會(huì)的構(gòu)建有賴(lài)于和諧社區(qū)的營(yíng)造！本案中，90戶居民認(rèn)為門(mén)窗公司擅自將業(yè)己長(zhǎng)期作為居民生活設(shè)施的庫(kù)房出賣(mài)給金某、陳某，一定程度上侵犯了其作為業(yè)主對(duì)公共部位的使用權(quán)，于是，通過(guò)推選代表人的方式而依法提起共同訴訟，來(lái)維護(hù)自身合法權(quán)益。
《民事訴訟法》第五十三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方或者雙方為2人以上，其訴訟標(biāo)的是共同的，或者訴訟標(biāo)的是同一種類(lèi)、人民法院認(rèn)為可以合并審理并經(jīng)當(dāng)事人同意的，為共同訴訟。”
第五十四條規(guī)定：“當(dāng)事人一方人數(shù)眾多的共同訴訟，可以由當(dāng)事人推選代表進(jìn)行訴訟。代表人的訴訟行為對(duì)其所代表的當(dāng)事人發(fā)生效力，但代表人變更、放棄訴訟請(qǐng)求或者承認(rèn)對(duì)方當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行和解，必須經(jīng)被代表的當(dāng)事人同意。”
本案中，一審、二審法院之所以判決90戶居民勝訴，是因?yàn)楦鶕?jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條：“業(yè)主依法享有的物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。”本案中，門(mén)窗公司未經(jīng)業(yè)主同意而擅自將長(zhǎng)期供居民存放車(chē)輛的公用設(shè)施——庫(kù)房出售給金某、陳某，顯然違反了《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，故兩級(jí)法院作出以上判決。
安徽明啟律師事務(wù)所 程玉偉 律師
手機(jī)：13955668953 網(wǎng)址:www.chengyuwei.com
?