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寧波
侵犯優(yōu)先購買權(quán)，買賣合同有效嗎？
【案情介紹】
陳某和王某共同擁有廣州一商業(yè)城店面，他們二人是該店的店主，合伙做服裝生意。不久，王某隨同父母遷居去了上海，廣州商業(yè)城的生意主要由陳某經(jīng)營。2006年7月1號，陳某經(jīng)過王某的同意將該店面出租給個(gè)體服裝經(jīng)營戶劉某，劉某每月支付租金5000元，租期2年。合同生效后，劉某按期支付租金并開始營業(yè)。2006年12月5號，陳某告知?jiǎng)⒛?，其已將該房屋賣與他人，并于12月18號在房屋管理部門辦理了房屋過戶手續(xù)。劉某認(rèn)為在他承租期間，陳某出賣其承租的房屋買賣行為無效，于是將陳某告上法庭。就在這時(shí)，王某也從上海趕來，主張自己作為房屋共有人對店面的優(yōu)先購買權(quán)。
【案情結(jié)果】
此案件經(jīng)過審理，法院考慮到劉某沒有房產(chǎn)，而王某已經(jīng)遷居上海的情況。因而支持了劉某的主張，判決陳某與他人的房屋買賣行為無效，在同等條件下，劉某對該房屋有優(yōu)先購買權(quán)。
【案情分析】
《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行＜民法通則＞若干問題的意見》第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)，出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！?《民法通則》第78條第2款規(guī)定：“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓，但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利?！苯Y(jié)合本案例，陳某在出賣房屋前未履行提前通知房屋共有人王某和房屋承租人劉某的義務(wù)，顯然構(gòu)成了對房屋共有人和房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的侵害。
在出現(xiàn)幾個(gè)優(yōu)先購買權(quán)的情況下，法律是如何處理的呢？一般來說，在數(shù)個(gè)共有人同時(shí)主張優(yōu)先購買權(quán)的情況下，如果房屋好劃分，可以按均等優(yōu)先購買處理；如果不能劃分，數(shù)個(gè)主張權(quán)利者又協(xié)商不成的，由最先主張權(quán)利者購買；或者最先主張權(quán)利者有房屋居住，而后主張權(quán)利者確有困難的，應(yīng)照顧住房困難者購買。在房屋共有人和承租人同時(shí)主張優(yōu)先購買權(quán)的情況下，比如：本案例的情況，應(yīng)首先考慮房屋共有人的權(quán)利，然后考慮承租人的權(quán)利。但是，如果房屋共有人居住的房屋比較寬裕，而承租人住房困難，也可以照顧承租人的優(yōu)先購買權(quán)。本案例就是法院在考慮了房屋承租人和房屋共有人的不同情況后，判決承租人優(yōu)先購買。
【律師提醒】
優(yōu)先購買權(quán)是指公民、法人在特定買賣的同等條件下，依法享有的優(yōu)先于他人購買財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。目前，最難以解決的是何謂“同等條件” ？其具體內(nèi)容法律并沒有明確規(guī)定，一般同等條件包括房價(jià)、所買房屋的部位、數(shù)量以及房價(jià)的交付方式、期限等，但最為重要的同等條件是房價(jià)。
需要注意的是：（1）法院對優(yōu)先購買權(quán)利人放棄優(yōu)先權(quán)后又主張權(quán)利的不予支持；（2）有證據(jù)證明優(yōu)先購買權(quán)人表示不予購買的，視為明確表示放棄；（3）對于明知共有人出賣其份內(nèi)的房屋，或者出租人出賣房屋時(shí)，承租人既不作出優(yōu)先購買的直接表示，又不阻止其出賣給第三人，據(jù)此推定優(yōu)先購買權(quán)利人放棄權(quán)利。
現(xiàn)實(shí)中多發(fā)的情形是優(yōu)先購買權(quán)利人想行使優(yōu)先購買權(quán)，又不在行動(dòng)上阻止其出賣給第三人，法律因而推定其放棄權(quán)利。
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