用益物權(quán)的客體，是用益物權(quán)在使用、收益意義上的支配權(quán)所作用的對(duì)象。它既有民法上的物的一般屬性，又符合物權(quán)客體的法律特征，還具有自己的獨(dú)特內(nèi)涵。用益物權(quán)在性質(zhì)、效力、結(jié)構(gòu)等方面的一系列特點(diǎn)都是與其客體聯(lián)系在一起的，其客體的含義、范圍和特性對(duì)用益物權(quán)有著根本性的影響。

　　一、用益物權(quán)的客體具有民法上物的一般屬性

　　羅馬法中，對(duì)物的理解是廣義的理解，物（res）是指除自由人以外存在于自然界的一切東西。如山川、大地、陽光、空氣等皆為物，外延十分寬泛。羅馬人有時(shí)也稱物為Bona，意指那些對(duì)人們有用而能滿足人們需要的東西，包括權(quán)利、利益、權(quán)利客體等等，而這里的物的有用且能滿足人們需要的特性，是以物在法律上具有金錢價(jià)值來衡量的。[1]

　　《法國(guó)民法典》中物的概念，承襲了羅馬法對(duì)于物的理解，其所稱之物既包括有形之物，也包括無形之物。只要能夠成為財(cái)產(chǎn)的一部分并且能被占為己有的財(cái)富即為物，如對(duì)物的所有權(quán)，以及與物的有關(guān)的各種權(quán)利（用益權(quán)、地役權(quán)）或與物無關(guān)的其他權(quán)利（作品的著作權(quán)）等等。[2]這一點(diǎn)可以從《法國(guó)民法典》的體系中明顯地看出來，即把物理解為財(cái)產(chǎn)權(quán)，因此在第二編中沒有用“物權(quán)”一詞，而是以“財(cái)產(chǎn)及對(duì)于所有權(quán)的各種變更”為標(biāo)題。《德國(guó)民法典》則是從狹義上來理解物的，該法典在第90條中規(guī)定：“法律上所稱物，僅指有體物而言。”這一定義為大多數(shù)國(guó)家所沿用，如《日本民法典》第85條的規(guī)定就是直接承襲了《德國(guó)民法典》。

　　在英美法中，沒有物權(quán)的概念，也極少使用物這一詞，經(jīng)常使用的概念是財(cái)產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)權(quán)、財(cái)產(chǎn)法等。

　　在我國(guó)的法律用語和民法學(xué)界的普遍觀點(diǎn)中，認(rèn)為物作為民事權(quán)利的客體，表現(xiàn)著權(quán)利主體的物質(zhì)利益，物必須是能夠?yàn)槿苏莆铡⒅涞摹Ｋ裕穹ㄉ系奈锸侵刚加幸欢臻g、能夠?yàn)槿肆λ洳⒛軌驖M足人們需要的物體，包括處于自然狀態(tài)的物，如江河、珍禽異獸，也可以是人的勞動(dòng)所創(chuàng)造的物體，如房屋、橋梁、機(jī)器。作為民法上的物，它具有以下的特性：1、民法上的物是指有體物。依一般的解釋，有體物是指占有一定空間而有形的存在的物體，例如固體、氣體、液體等等。但是，由于現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)達(dá)，物的范圍擴(kuò)大，許多不具有“有形”的物，如電，也可以成為民事權(quán)利的客體，所以，我們不必拘泥于“有形”之意。2、民法上的物是指能夠滿足人們需要的物體，這里的需要，可以是人們生活上的需要，也可以是人們生產(chǎn)上的需要。那些沒有任何價(jià)值或使用價(jià)值的物，可以是物理學(xué)上的物，但不是法律上的物，因?yàn)槿藗儾粫?huì)因?yàn)樗l(fā)生法律關(guān)系。但是，物的能夠滿足人們需要的特性，不能完全用金錢來加以衡量，例如，情人的書簡(jiǎn)、相片雖無金錢價(jià)格，但對(duì)情人之間來說至為寶貴，因而成為他（她）的所有權(quán)客體。3、民法上的物須是人力可以支配的物。只有能夠?yàn)槿肆λ涞奈铮藗儾拍芤灾疄榭腕w設(shè)立各種各樣的法律關(guān)系，那些不能或目前還不能為人力所支配的物體，如日、月、星等、雖屬于有體，但不是法律上的物。

　　民法上的物是把人類自身排除在外的。這里的人身并不以生理上的人體為限，如假肢、假牙，一旦成為人體的一部分，就不能再以物視之，而相反，雖然于生理上為人體的一部分，如頭發(fā)、血液等，一旦與人體發(fā)生了分離，就可以視為物了。至于人的尸體是否為物的問題，有的認(rèn)為人的人格不因死亡而完全消滅，死者的人格尚存于尸體之上，故不能將尸體作為物看待。但隨著現(xiàn)代社會(huì)觀念的進(jìn)步，尸體作為沒有生命現(xiàn)象的肉體，已不是人身，在不違反法律和社會(huì)公共道德的前提下，尸體可以作為物，如醫(yī)療單位或研究單位將尸體做成標(biāo)本后，可以依法對(duì)之進(jìn)行占有、使用和處分。尸體及其一部分，如眼球、肉臟等，也可以成為遺贈(zèng)的客體。

　　與物的概念相聯(lián)系的是財(cái)產(chǎn)的概念。羅馬法中財(cái)產(chǎn)與物的含義是一致的，因?yàn)橐懒_馬法的觀念，物必須是能夠以金錢加以評(píng)價(jià)的東西。法國(guó)民法承襲了這一觀念，具有經(jīng)濟(jì)內(nèi)容的權(quán)利和義務(wù)的總和構(gòu)成了法律上的財(cái)產(chǎn)，包括資產(chǎn)和負(fù)債兩個(gè)部分。

　　我國(guó)民法經(jīng)常是在不同的含義上使用財(cái)產(chǎn)這個(gè)概念的，如《民法通則》第五章第一節(jié)為“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)”，這里的“財(cái)產(chǎn)”指物。《繼承法》第3條規(guī)定的“遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)”中的“財(cái)產(chǎn)”則指物、財(cái)產(chǎn)權(quán)利和財(cái)產(chǎn)義務(wù)。另外，還有專指財(cái)產(chǎn)權(quán)利或財(cái)產(chǎn)義務(wù)等用法。因此，對(duì)于財(cái)產(chǎn)這一用語，必須注意它在不同場(chǎng)合中使用時(shí)的特殊涵義。

　　二、用益物權(quán)的客體具有物權(quán)客體的物的特征

　　物作為物權(quán)的客體，具有民法上的物的一般屬性，但由于物權(quán)的客體直接承受著物權(quán)的支配作用，它又具有不同于其他權(quán)利客體的物的不同特征。

　　1、作為物權(quán)客體的物原則為有體物。在大陸法系國(guó)家，物權(quán)的客體是否僅限于有體物？這在各國(guó)的立法中不完全相同。法國(guó)民法的物權(quán)的客體既包括有體物，也包括無體物。而在德國(guó)民法和日本民法中，在法典中明確規(guī)定了物為有體物，但在擔(dān)保物權(quán)中則明確規(guī)定了權(quán)利可以為其客體。從我國(guó)《民法通則》第五章第一節(jié)規(guī)定的各種物權(quán)來看，其客體都是有體物。將有體物作為物權(quán)的客體，立法技術(shù)上較為科學(xué)，法理上較為嚴(yán)謹(jǐn)。物權(quán)是所有制在法律上的反映，所有制指物質(zhì)資料的所有制，物權(quán)的客體限于有體物，能較好地反映物權(quán)的經(jīng)濟(jì)屬性。同時(shí)，物權(quán)的客體原則上為有體物，是區(qū)別物權(quán)與其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，尤其是所有權(quán)與其他財(cái)產(chǎn)權(quán)的基本界限。立法例和法學(xué)中有把權(quán)利也作為所有權(quán)客體的。“以權(quán)利為所有權(quán)之目的。故不得不認(rèn)地上權(quán)之所有權(quán)，債權(quán)所有權(quán)，甚至所有權(quán)之所有權(quán)等。”[3]甚至有的學(xué)者把身體權(quán)、健康權(quán)、消像權(quán)等人身權(quán)也列入所有權(quán)的范圍。[4]這樣就混淆了所有權(quán)與他物權(quán)、債權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)和人身權(quán)的區(qū)別，不僅法律概念缺乏科學(xué)性，而且會(huì)導(dǎo)致適用法律原則的錯(cuò)誤，實(shí)不可取。

　　但是，物權(quán)的客體為有體物，對(duì)此也不能絕對(duì)化，在商品經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的條件下，不僅有體物作為商品進(jìn)入了流通領(lǐng)域，而且無體物也作為商品進(jìn)入了流通領(lǐng)域，特別是知識(shí)產(chǎn)權(quán)、有價(jià)證券的令人注目的發(fā)展，其擔(dān)保利益愈來愈受到重視，在現(xiàn)實(shí)中也出現(xiàn)了以之作為擔(dān)保權(quán)利客體的現(xiàn)象。因此，我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持物權(quán)的客體原則上為有體物，也應(yīng)當(dāng)承認(rèn)無體物亦可以成為擔(dān)保物權(quán)的客體，但這只是一般原則的例外而已。

　　這里應(yīng)當(dāng)指出的是，知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的知識(shí)產(chǎn)品，是一種無體財(cái)產(chǎn)，知識(shí)產(chǎn)權(quán)人對(duì)之亦享有排他性的支配權(quán)，但知識(shí)產(chǎn)權(quán)不能與物權(quán)，特別是所有權(quán)等同，它們是在性質(zhì)、效力、保護(hù)等方面具有完全不同的特征的兩類權(quán)利。

　　2、作為物權(quán)的客體，在物權(quán)法上有“物權(quán)客體特定主義”，即一物一權(quán)主義原則。對(duì)此原則，我國(guó)民法學(xué)者多將之理解為“一個(gè)物權(quán)之客體，應(yīng)以一個(gè)物為限。在一個(gè)物上只能成立一個(gè)所有權(quán)。”[5]其實(shí)，在一個(gè)物上不能同時(shí)并存兩人以上不相容物權(quán)的要求，并非是物權(quán)客體特定主義原則的本義，而是物權(quán)優(yōu)先效力原則的內(nèi)涵。就物權(quán)客體特定主義原則而言，它是有關(guān)物權(quán)客體的基本要求，即一個(gè)物權(quán)客體應(yīng)以一個(gè)物為原則，一個(gè)所有權(quán)或他物權(quán)不能存在于數(shù)個(gè)物之上。

　　物權(quán)客體特定主義原則，是自羅馬法以來的物權(quán)法所承認(rèn)的物權(quán)法的基本原則。在物權(quán)法上之所以要肯定這一原則，是由于物權(quán)是權(quán)利人對(duì)于物的直接的支配權(quán)，必須確定物權(quán)客體的特定、獨(dú)立。這樣，其一，可以使物權(quán)的支配范圍明確、具體，使物權(quán)易于實(shí)現(xiàn)。不能被特定化的物難以成為物權(quán)的支配對(duì)象，也就不能成為物權(quán)的客體；其二，可以明確每一物權(quán)所作用的相應(yīng)客體所承受的物權(quán)，即明確特定的客體所負(fù)擔(dān)的確定的物權(quán)，使物權(quán)關(guān)系清晰、具體，有利于對(duì)物權(quán)的保護(hù)；其三，便于公示物上的權(quán)利狀態(tài)，使法律關(guān)系明確、公開，有利于交易的安全和便捷。

　　按照物權(quán)客體特定主義原則的要求，物權(quán)的客體首先必須特定，即物權(quán)的客體應(yīng)限于特定物。所謂特定物是指以物單獨(dú)所具有的特征所確定的物。它可以是獨(dú)一無二的物，如某一地段的一棟房屋、某畫家作的一幅名畫。也可以是特定化了的種類物。特定物具有的這種特定性決定了它是不能用其他的物代替的物。但這種特定性是從物的可確定性上講的，雖然某物從其物理、化學(xué)或生物等方面的屬性上是有變化的，但從經(jīng)濟(jì)或社會(huì)的觀念上仍然承認(rèn)其同一性時(shí)，就依然是特定物。例如企業(yè)財(cái)團(tuán)，雖然其成分時(shí)有變化，但從總體上仍可確定其特定性，就可以成為財(cái)團(tuán)抵押權(quán)之客體。物權(quán)的客體不特定化，物權(quán)人就無從對(duì)其進(jìn)行直接的支配。當(dāng)事人之間如果僅僅約定標(biāo)的物的種類、數(shù)量，可以成立債權(quán)，但不能成立物權(quán)。例如雙方約定買賣10噸汽油，買受人有請(qǐng)求出賣人交付10噸汽油的債權(quán)，但在未確定某10噸汽油并交付前，買受人不能取得其所有權(quán)。只有在將某10噸汽油特定化并交付給買受人以后，買受人才取得其所有權(quán)，從而才可以對(duì)之進(jìn)行直接的支配。

　　依物權(quán)客體特定主義原則的要求，物權(quán)的客體還必須獨(dú)立，即物權(quán)的客體應(yīng)限于獨(dú)立物。所謂獨(dú)立物是指能夠單獨(dú)、個(gè)別地存在的物，例如一幢房屋、一臺(tái)機(jī)床。只有是獨(dú)立物，物權(quán)人才可以對(duì)之進(jìn)行直接的支配，也才能用交付等形式公示物上的權(quán)利狀態(tài)。與獨(dú)立物對(duì)稱的是集合物，在其上不能設(shè)定所有權(quán)或其他物權(quán)。所謂集合物是指出于使用或其他目的而合為一體的物之集合，如圖書館的書籍、商店的商品。如果對(duì)集合物設(shè)定物權(quán)，就是對(duì)集合物的各個(gè)物設(shè)定物權(quán)，如圖書館的每本書、商店的各個(gè)商品，物權(quán)并不是對(duì)整個(gè)集合物而存在。但是，如果一個(gè)集合物本身具有單獨(dú)的特征和價(jià)值，相對(duì)于其他物而言也可以成為獨(dú)立物，就也可以作為物權(quán)的客體。例如公司的財(cái)產(chǎn)作為一個(gè)整體，與其他組織的財(cái)產(chǎn)而言是一個(gè)獨(dú)立物，就可以成為公司財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的客體，在其上也可以設(shè)定財(cái)團(tuán)抵押權(quán)。

　　另外，物的一部分或物的成分一般也不能作為物權(quán)的客體，例如一幢房屋，只能就整個(gè)房屋或房屋的各個(gè)可以獨(dú)立使用的房間設(shè)定物權(quán)，而房屋的梁柱、地板、磚瓦等就不能獨(dú)立成為物權(quán)的客體。但某些形式上并非獨(dú)立物，但從經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的觀念上認(rèn)為是獨(dú)立物的，也可以為物權(quán)的客體，如土地本為一個(gè)整體，似無獨(dú)立性可言，但依人為的區(qū)分，可以認(rèn)為分地塊而獨(dú)立，就可以分別設(shè)立物權(quán)了。而物的一部分或物的成分，如果與物發(fā)生分離，成為獨(dú)立之物時(shí)，就也可以成為物權(quán)的客體，例如購買某塊土地砂石的買受人，享有要求交付該砂石的債權(quán)，在該砂石與土地分離成為獨(dú)立物時(shí)，買受人即可取得其所有權(quán)。

　　3作為物權(quán)客體的物可以是流通物，也可以是限制流通物。流通物，亦稱融通物，是指法律允許在民事主體之間自由流轉(zhuǎn)的物。限制流通物是指法律對(duì)其進(jìn)行民事流轉(zhuǎn)的范圍和程序給予一定限制的物，如專屬國(guó)家所有的礦藏、水流等財(cái)產(chǎn)，以及土地、金銀、文物、武器、烈性麻醉劑、毒品等。限制流通物往往不能成為以移轉(zhuǎn)所有權(quán)為目的的債權(quán)的標(biāo)的，但它卻可以成為物權(quán)的客體，例如，根據(jù)《土地管理法》第6條的規(guī)定，土地可以由國(guó)家、集體所有；按照《文物保護(hù)法》的規(guī)定，文物可以由國(guó)家、集體、個(gè)人所有。

　　但是，由于流通物、限制流通物的性質(zhì)和種類的不同，存在于其上的物權(quán)的主體范圍和主體的權(quán)利范圍是不一致的，例如，對(duì)于流通物，任何主體（公民、法人）都可以依法取得其所有權(quán)或其他物權(quán)，而土地就并不是任何主體都可以成為其所有人，只有國(guó)家和農(nóng)村集體組織才享有土地所有權(quán)。

　　三、用益物權(quán)的客體只限于不動(dòng)產(chǎn)

　　用益物權(quán)的標(biāo)的物只限于不動(dòng)產(chǎn)。從性質(zhì)上說，用益物權(quán)屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。

　　（一）民法上動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的分類

　　在民法上，根據(jù)物是否具有可移動(dòng)性而將之分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。[6]動(dòng)產(chǎn)是指能夠移動(dòng)且不損害其價(jià)值和用途的物。而不動(dòng)產(chǎn)則是指不能移動(dòng)或者移動(dòng)即會(huì)損害其價(jià)值和用途的物。從物的分類意義而言，由于不動(dòng)產(chǎn)的種類較為有限、具體，易于確定，而動(dòng)產(chǎn)的種類繁多、范圍廣泛。所以一般認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)之外的一切物都是動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)一般是指土地及其定著物（主要是建筑物，還包括樹木、莊稼等）。而作為用益物權(quán)客體的不動(dòng)產(chǎn)，則限于土地和建筑物：

　　1、土地。土地是人類生存之本，是人類社會(huì)重要的、必不可少的物質(zhì)財(cái)富，“是一切生產(chǎn)和一切存在的源泉。”[7]在財(cái)產(chǎn)法上，它是公認(rèn)的一類最重要的財(cái)產(chǎn)。因此，有關(guān)土地的法律制度，歷來為立法者所重視，并成為任何社會(huì)形態(tài)的法律制度中最重要的內(nèi)容。

　　但是，“土地”一詞卻具有非常廣泛的意義，人們可以從地理、生物、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治等各種不同的角度對(duì)之作出界定。正是由于土地涵義的廣泛性，在各國(guó)民法及土地法中，大都未對(duì)土地作一般的定義：從一般社會(huì)觀念上講，土地作為地球表面的陸地的土地資源，是氣候、水文條件作用下，由地貌、土壤、植被等因素組成的自然綜合體。[8]但這種土地的概念與土地作為一種財(cái)產(chǎn)的概念還有一定的差距。我國(guó)有的學(xué)者根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律的規(guī)定對(duì)其所使用的土地的概念進(jìn)行了研究，即：（1）根據(jù)《憲法》第9條、第10條，土地的范圍只是指已被開發(fā)的土地。尚未承載人們勞動(dòng)的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂及水面，均是與土地并列的概念；（2）1986年頒布的《土地管理法》第6條、第9條的規(guī)定，土地的范圍既包括已開發(fā)的土地，也包括林地、草原、水面、灘涂等自然資源的土地；（3）在1950年頒布的《土地改革法》第16至19條、第21條、第25條、第26條中，土地的范圍包括耕地、山林、魚塘、茶山、桐山、桑田、竹林、果園、蘆葦?shù)亍⒒牡亍⑺こ獭Ⅺ}田、沙田、礦山及湖沼、河港、牧場(chǎng)以及道路、護(hù)堤土地、飛機(jī)場(chǎng)等。[9]可見，在我國(guó)法律中對(duì)土地這一概念的使用并不是一致的。

　　從法律上看，土地作為民事權(quán)利的客體，它必須符合民法上物的一般特征，即能夠?yàn)槿肆λ洳⒛軌驖M足人類的某種需要。據(jù)此可以認(rèn)為土地是能夠?yàn)槿肆λ洹⒗玫年懙氐孛婕捌渖舷驴臻g和地身。那些尚不能為人力所支配、利用的沙漠、冰峰，雖然在政治、社會(huì)、公法意義上屬于領(lǐng)土、國(guó)土的范圍，但它們不是民法意義上的土地。在我國(guó)歷次土地立法中，沙漠、冰峰等地面，也均未被列入土地的概念之中。

　　關(guān)于土地的范圍，可以從“橫”和“縱”的兩方面觀察。在橫的方面，即土地沿地表伸展的范圍，土地本為連綿無垠之物，似乎沒有什么范圍可見，但人們以人為的方法，劃分疆界，以此確定其范圍，從而土地權(quán)利人在橫的方面的支配效力范圍就以地界為限。

　　土地的范圍在縱的方面，即土地沿地表向上、下伸展的范圍，也就是地表上面的空間、地表下面的地身的范圍。從土地的利用角度而言，無論是因哪種目的使用土地，都不可能僅僅限于對(duì)地表的使用，而必須延伸到對(duì)地表之上、下之一定范圍的使用。否則，對(duì)土地的利用就是不可能的事情。那么，土地的縱向范圍到底有多大呢？在古代羅馬法，有“土地所有權(quán)及于土地之上下”的法諺，后來經(jīng)過注釋法學(xué)家將這項(xiàng)原則絕對(duì)化，解釋土地所有權(quán)上達(dá)天空、下及地心。《法國(guó)民法典》貫徹了羅馬法的這一原則，在其第552條中規(guī)定：“土地所有權(quán)包括該地上及地下的所有權(quán)。”法律對(duì)土地的縱向范圍不作任何限制，可以延伸至地上及地下無限的空間。依該法的規(guī)定，最初飛機(jī)飛越私人土地的上空也被當(dāng)作是侵權(quán)行為。后來由于這一規(guī)定限制了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，才由航空法、礦業(yè)法等對(duì)其進(jìn)行了限制。《德國(guó)民法典》也基本上貫徹了這種土地縱向范圍的絕對(duì)主義，但已有所限制。在其第905條中規(guī)定：“土地所有人之權(quán)利，擴(kuò)充到地面上之空間與地面以下之地殼。所有人對(duì)于他人在高空或地下所為之干涉，無任何利益者，不得禁止。”《日本民法典》則對(duì)土地的縱向范圍作了明確限制，其第207條規(guī)定：“土地所有權(quán)于法令限制的范圍內(nèi)，及于土地的上下。”《瑞士民法典》更將例外作為原則，在第667條規(guī)定：“土地所有權(quán)的行使，在其利益范圍內(nèi)，及于地上及地下。”我國(guó)現(xiàn)有法律中對(duì)于土地縱向范圍問題尚未作規(guī)定。但這種縱向范圍是土地滿足人們需要的性質(zhì)并對(duì)之加以利用的必要條件。因此，土地作為財(cái)產(chǎn)，其縱向范圍不僅包括地表，還包括地上和地下，自為當(dāng)然之理。至于土地縱向范圍的確定，依據(jù)我國(guó)有關(guān)土地立法的意旨及實(shí)踐，參照其他國(guó)家立法例，應(yīng)以以下兩個(gè)方面著手：（1）參照《瑞士民法典》，將土地縱向范圍規(guī)定為權(quán)利人在其利益范圍內(nèi)，及于地上和地下。這首先符合民法上對(duì)物的能夠?yàn)槿肆λ洳M足人類某種需要的一般要求，把土地權(quán)利人的權(quán)利的支配力限于其行使有受到法律保護(hù)的利益的范圍。在此范圍之外，他人在其地上和地下的干涉，土地權(quán)利人不得排除之，例如地下開鑿隧道、地上通航飛機(jī)。另外，土地縱向范圍決定于權(quán)利人的利益范圍，這種利益范圍則因不同的權(quán)利具有不同的支配力而有所不同。例如采礦權(quán)人對(duì)于土地的支配，比地上權(quán)人對(duì)土地的支配范圍及于地下要深得多。農(nóng)地耕作權(quán)（承包經(jīng)營(yíng)權(quán)）人有權(quán)禁止他人在其土地上散步，但田野荒地所有權(quán)人則不得禁止之。也正是在這個(gè)意義上說，土地的縱向范圍只能是相對(duì)的、具體的，它還要隨著經(jīng)濟(jì)生活、社會(huì)觀念等因素的變化而發(fā)展。法律上不可能規(guī)定一個(gè)明確的、一般的縱向標(biāo)準(zhǔn)；（2）法律上可以在一些特殊問題上對(duì)土地的縱向范圍作出明確限制，將其排除于土地權(quán)利人的支配效力之外。我國(guó)法律對(duì)于土地，從國(guó)防、電信、交通、自然資源、環(huán)境保護(hù)、文物保護(hù)等方面進(jìn)行了很多限制。例如，根據(jù)《水法》，水資源與土地所有權(quán)、使用權(quán)是分開的。《水法》第3條規(guī)定：“水資源屬于國(guó)家所有，即全民所有。農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織所有的水塘、水庫中的水，屬于集體所有。再如，依據(jù)《礦產(chǎn)資源法》第3條的規(guī)定，礦產(chǎn)資源屬于國(guó)家所有，地表或地下的礦產(chǎn)資源的國(guó)家所有權(quán)，不因其依附的土地所有權(quán)或者使用權(quán)的不同而改變。

　　這里需要指出的是，地面、地上空間及地下地身是土地作為財(cái)產(chǎn)的組成部分，即物的成分。依物權(quán)客體特定主義的法理，土地所有權(quán)的效力及于土地全部，包括地面、地上空間及地下地身。土地所有人依所有權(quán)對(duì)地面、地上空間及地下地身的支配為所有權(quán)效力的體現(xiàn)，對(duì)土地所有權(quán)不構(gòu)成獨(dú)立的權(quán)利。所以有的學(xué)者主張獨(dú)立的“空間所有權(quán)”的觀點(diǎn)[10]，自不成理。至于土地所有人依其意志，在其土地的地面、地上空間或地下地身為他人設(shè)定部分利用之地上權(quán)、地役權(quán)，則該等權(quán)利為源于土地所有權(quán)的用益物權(quán)。

　　綜上所述，土地之作為用益物權(quán)的客體，在橫的方面，是以地界確定其范圍；在縱的方面，則依權(quán)利的內(nèi)容、目的，依土地的地面、地上空間及地下地身確定其范圍。

　　2、建筑物。建筑物，“謂為一定面積空間之利用，于地上地下所建筑之物。”[11]建筑物包括房屋，它是土地的定著物。所以因建筑物總是要經(jīng)常發(fā)生為其保存和利用而使用他人土地的地上權(quán)問題。

　　建筑物作為用益物權(quán)的客體不限于獨(dú)立的一幢房屋。隨著土地利用的提高和建筑業(yè)的發(fā)展，出現(xiàn)了分層建筑，這些分層建筑的相對(duì)獨(dú)立部分，如一套可以單獨(dú)使用的居室，也可以成為用益物權(quán)的客體。

　　（二）土地和建筑物的相互關(guān)系

　　建筑物（尤其是房屋）是土地上最重要的定著物。建筑物的法律地位及其土地間的關(guān)系，不僅決定著用益物權(quán)的類型設(shè)計(jì)，而且直接影響著用益物權(quán)的變動(dòng)和行使。因而這個(gè)問題歷來為物權(quán)法的立法和研究所關(guān)注。在土地和建筑物的相互關(guān)系問題上，存在著兩種不同的立法例。一是以日本民法為代表，認(rèn)為土地和建筑物都可以作為獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)，建筑物可以獨(dú)立于土地而存在。我國(guó)臺(tái)灣民法也采此觀點(diǎn)，例如史尚寬先生認(rèn)為：“構(gòu)造上得獨(dú)立登記之建筑物以及依權(quán)原使附著于土地之定著物，例如地上權(quán)人永佃權(quán)人租賃權(quán)人，在他人土地所有建筑物或其他定著物，為獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)。”[12]另一種立法例以德國(guó)、瑞士民法為代表，認(rèn)為建筑物應(yīng)為土地的一部分，不能構(gòu)成獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)。這一立法例是受羅馬法“附著于土地之物即屬該土地”的思想影響形成的。在羅馬法上，確定了一個(gè)添附原則，即：“根據(jù)自然法，地面上的物品添附于地皮。”或者說“建筑物添附于地皮，一切被建筑在地皮上的物添附于地皮。”[13]例如，對(duì)土地?fù)碛兴袡?quán)的人，即使使用他人的建筑材料進(jìn)行建筑，其土地所有權(quán)也擴(kuò)張至土地上的建筑物；而擁有建筑材料所有權(quán)在他人土地上進(jìn)行建筑的人，不可以取得建筑物的所有權(quán)。所以這一原則也稱為土地和建筑物在法律上不可分離原則。[14]德國(guó)和瑞士民法基本上承繼了這一原則。《德國(guó)民法典》在第94條第1款中規(guī)定：“土地的重要構(gòu)成部分為定著于土地之物，特別是建筑物及與土地尚未分離的土地出產(chǎn)物。”《瑞士民法典》在第642條也有類似的規(guī)定。依照該規(guī)定，否認(rèn)建筑物可以獨(dú)立成為所有權(quán)的客體，土地所有權(quán)中含有對(duì)地上建筑物的所有。

　　但是，如果絕對(duì)貫徹羅馬法的土地添附原則，確實(shí)不能滿足社會(huì)的需要，不利于對(duì)建筑人權(quán)益的保護(hù)。所以即使在羅馬法上，也創(chuàng)設(shè)了地上權(quán)，允許建筑人在向土地所有人支付地租以后，即可享有以保存建筑物或其他工作物為目的的權(quán)利。《德國(guó)民法典》亦在其第95條中規(guī)定，為臨時(shí)的目的而附著于土地之物，不是土地的必要組成部分。該原則也同樣適用于在他人土地上有某種權(quán)利的人為行使其權(quán)利而附著于該土地的建筑物和工作物。由此可見，該條規(guī)定對(duì)第94條規(guī)定的原則設(shè)定了兩個(gè)例外：一是臨時(shí)附著物不添附于土地；二是對(duì)他人土地有合法權(quán)利并為行使該權(quán)利在他人土地上進(jìn)行建筑時(shí)，該建筑物也不添附于土地。根據(jù)德國(guó)司法和權(quán)威解釋，上述有在他人土地上進(jìn)行建筑的權(quán)利其含義是很廣泛的，包括獨(dú)立物權(quán)地上權(quán)、依據(jù)債法產(chǎn)生的租賃權(quán)、根據(jù)公司法產(chǎn)生的使用權(quán)以及根據(jù)公法產(chǎn)生的使用權(quán)等等。[15]特別是其中地上權(quán)這種權(quán)利，這是《德國(guó)民法典》第三編即物權(quán)編第四章規(guī)定的權(quán)利。地上權(quán)人可以在他人土地之上進(jìn)行建筑并取得建筑物的所有權(quán)。由于該法典所規(guī)定的地上權(quán)效力較弱，德國(guó)于1919年1月15日廢止了民法典中關(guān)于地上權(quán)的規(guī)定，制定了《地上權(quán)條例》。通過該條例，極大地強(qiáng)化了地上權(quán)的效力，使地上權(quán)人依其地上權(quán)對(duì)在他人土地上的建筑物的所有權(quán)的獨(dú)立地位得到了強(qiáng)有力的保障。另外，德國(guó)還在1951年3月15日制定了《住宅所有權(quán)及長(zhǎng)期居住權(quán)法》，該法規(guī)定的住宅所有權(quán)，即建筑物區(qū)分所有權(quán)，是一種對(duì)建筑在他人土地上的自己的房屋的獨(dú)立、永久所有權(quán)。這種所有權(quán)的產(chǎn)生，是對(duì)《德國(guó)民法典》第94條第1款所確定的原則的進(jìn)一步突破。

　　因此，《德國(guó)民法典》第94條確定的土地和建筑物不可分離原則，由于第95條的規(guī)定及以后的《地上權(quán)條例》、《住宅所有權(quán)及長(zhǎng)期居住權(quán)法》等法律的實(shí)施，使得該原則只在土地和建筑物為同一個(gè)人所有時(shí)才具有意義。這樣該原則只在一個(gè)主體所支配的土地和建筑物上發(fā)生作用，而且該主體還可以通過使土地和建筑物權(quán)利的分離、設(shè)定而使土地、建筑物分別成為獨(dú)立之物。

　　在土地和建筑物的相互關(guān)系上，我國(guó)民事立法和理論是明確采用了相分離的觀點(diǎn)。這不僅可以從《土地管理法》規(guī)定了國(guó)家、集體的土地所有權(quán)，《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)私有房屋管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)確認(rèn)了國(guó)家、集體、個(gè)人的房屋所有權(quán)中可以明確這一點(diǎn)，而且在我國(guó)的產(chǎn)權(quán)登記中土地所有權(quán)、房屋所有權(quán)也是分別作為各自獨(dú)立的權(quán)利對(duì)待的。既然土地所有權(quán)、房屋所有權(quán)是各自獨(dú)立的，那么土地和房屋在法律上也是分離的，是獨(dú)立的物與物之間的關(guān)系。但是，土地所有權(quán)與建筑物所有權(quán)又存在有必然的聯(lián)系，這種聯(lián)系體現(xiàn)在：建筑物必然附有對(duì)一定地基的使用權(quán)，即地上權(quán)（以及其他需要在他人土地上進(jìn)行建筑的權(quán)利）。這樣，地上權(quán)就成為在法律上聯(lián)結(jié)土地和建筑物以及土地所有權(quán)和建筑物所有權(quán)的橋梁（至于地上權(quán)與土地所有權(quán)、建筑物所有權(quán)的關(guān)系，不屬于在本處討論的問題）。在土地和建筑物的相互關(guān)系上的這一觀點(diǎn)，有利于確認(rèn)、保護(hù)土地和建筑物上不同方面、不同層次的權(quán)利和利益，從而促進(jìn)資源的有效利用和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　（三）用益物權(quán)的客體限于不動(dòng)產(chǎn)的意義

　　在傳統(tǒng)民法中，動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的分類是物的最重要的分類之一。這種分類雖然依據(jù)的是極簡(jiǎn)單、平常的物是否具有可移動(dòng)性的標(biāo)準(zhǔn)，但它卻決定著動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的不同法律地位，而且民法在對(duì)這兩種物的不同對(duì)待中建立了兩類不同的規(guī)則體系。具體地說，用益物權(quán)的客體限于不動(dòng)產(chǎn)具有以下的意義：

　　1、用益物權(quán)以不動(dòng)產(chǎn)為客體使得用益物權(quán)成為最重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)利之一。由于土地和建筑物作為社會(huì)生產(chǎn)、生活的必要條件的重要性，同時(shí)其經(jīng)濟(jì)價(jià)值一般也都比較大，所以“從古代起直到工業(yè)革命時(shí)代，土地（一種不動(dòng)產(chǎn)）被認(rèn)為是最重要的一種財(cái)產(chǎn)，所以逐步制定了詳細(xì)的規(guī)定來保障有關(guān)土地的占有、使用和收益的權(quán)利。”[16]用益物權(quán)作為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)自己的主要途徑，直接支配不動(dòng)產(chǎn)并排他性地享受其利益，它在財(cái)產(chǎn)權(quán)體系中的重要地位是不言而喻的　2、用益物權(quán)的客體限于不動(dòng)產(chǎn)使其法律規(guī)則有自己的特點(diǎn)。除了在用益物權(quán)變動(dòng)的公示方法上不同于動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以外，用益物權(quán)的法律規(guī)則的重點(diǎn)在于明確其效力及于不動(dòng)產(chǎn)的哪些部分，其行使在法律上受有哪些限制。而動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法律規(guī)則則不同，它著重保護(hù)的是權(quán)利人如何更充分地行使其權(quán)利，更關(guān)注的是動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)方式的多樣和便捷。

　　在立法技術(shù)上，現(xiàn)代各國(guó)物權(quán)法的編篡首先要考慮的是法律規(guī)則對(duì)動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)別對(duì)待。用益物權(quán)的客體限于不動(dòng)產(chǎn)，它有利于促使我國(guó)的民法學(xué)者尤其是立法者從動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的角度劃分法律規(guī)則，克服或改變過去在理論和立法中輕視甚至否定動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)規(guī)則的特殊性的觀念和做法。這樣，可以極大地促進(jìn)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)法的發(fā)展，并在立法技術(shù)上走向成熟。3、用益物權(quán)以不動(dòng)產(chǎn)為其客體對(duì)物權(quán)法的體系結(jié)構(gòu)有著決定性的影響。從現(xiàn)代大陸法系各國(guó)的物權(quán)法看，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)仍然構(gòu)成物權(quán)的主體部分。甚至可以說，一部物權(quán)法，主要就是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法律。在物權(quán)法中，用益物權(quán)以其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行特定支配的性質(zhì)，成為與所有權(quán)、擔(dān)保物權(quán)鼎足而立的一類物權(quán)。對(duì)用益物權(quán)予以確認(rèn)、保護(hù)的規(guī)則在物權(quán)法中占有重要地位。我國(guó)物權(quán)法的編制體例安排必須考慮用益物權(quán)的獨(dú)立地位。 ?