隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋租賃合同糾紛日益增多。在審判實(shí)踐中，能不能確認(rèn)房屋租賃合同的效力、承租人對(duì)房屋進(jìn)行的裝修在租賃合同被確認(rèn)無效或被解除后如何處理以及違章建筑的租賃糾紛如何處理等問題是當(dāng)前房屋租賃合同糾紛審理的難點(diǎn)。現(xiàn)就房屋租賃合同有關(guān)問題，提出觀點(diǎn)供商榷。
　　一、 對(duì)房屋租賃合同效力認(rèn)定問題
　　出租人和承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見后，合同視為成立。房屋租賃合同有無效力，根據(jù)有關(guān)法律和地方性行政法規(guī)的規(guī)定，為對(duì)房屋租賃合同的效力主要應(yīng)從以下幾個(gè)方面來審查：
　　1．審查合同的主體是否適格。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無民事行為能力人，或限制民事行為能力人等。
　　2．審查租賃的標(biāo)的物是否為法律法規(guī)禁止出租。但只要法律法規(guī)沒有禁止出租的房屋，都應(yīng)是可以出租的。建設(shè)部1995年以第42號(hào)令發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（五）屬于違法建筑的；（六）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；（七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；（九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
　　《城市房屋租賃管理辦法》認(rèn)為房屋租賃的權(quán)源只能是所有權(quán)。而無論是法理分析，還是具體考察國(guó)外關(guān)于租賃的立法及審判實(shí)踐，都會(huì)得出房屋租賃的權(quán)源來自合法占有的結(jié)論。房屋租賃的權(quán)源問題也恰是長(zhǎng)期困擾審判人員的根本問題。也正是這個(gè)問題使得許多房屋糾紛案件難以作出合乎邏輯和合乎實(shí)際情況的判決。比如按揭房出租，因沒有完全取得產(chǎn)權(quán)，是否就認(rèn)為出租行為無效呢？還如大量存在的“二房東”現(xiàn)象，是否“二房東”與他人簽訂的租賃合同都無效呢？顯然，這些出租行為認(rèn)為無效，極不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也會(huì)導(dǎo)致房屋資源的閑置和浪費(fèi)。這與社會(huì)主義立法的目的和法律應(yīng)適應(yīng)事物發(fā)展規(guī)律的原則是相左的。從物權(quán)的角度來分析，所有權(quán)人出讓占有權(quán)是很常見的，合法占有權(quán)人在所有權(quán)人允許的范圍內(nèi)享受收益權(quán)，理應(yīng)恰當(dāng)，否則光“占有”有何經(jīng)濟(jì)價(jià)值呢？房屋的合法占有人出租房屋正是這種情況。物權(quán)的另一種形式，即他物權(quán)人實(shí)際上就是物的實(shí)際占有者，同時(shí)其又享有所有權(quán)人的諸如出租等的許多權(quán)利。如國(guó)有企業(yè)的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，難道說國(guó)有企業(yè)因?yàn)闆]有對(duì)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)就不能把財(cái)產(chǎn)拿來出租嗎？顯然這是否定的，大量的企業(yè)出租商鋪，出租廠房，比比皆是，如果都認(rèn)定為是非法的，那么立法者在自我否定。另外從合同的角度來分析，租賃合同反映的是“出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同關(guān)系（合同法第二百二十二條）”。出租人作為合同的一方，并非以所有權(quán)人為限，因?yàn)樽赓U關(guān)系體現(xiàn)的是占有的轉(zhuǎn)移：一方讓渡其占有獲得租金利益，另一方則通過支付租金取得占有以使用收益。單就租賃的法律關(guān)系而言，各方均不與標(biāo)的物的所有權(quán)發(fā)生直接必然的聯(lián)系，具有房屋所有權(quán)的出租人與通過其他方式合法獲得占有權(quán)的出租人之間并無不同，只是他們占有權(quán)的取得方式不同而已。沒有一國(guó)的立法和我國(guó)當(dāng)前立法一樣將出租人直接表述為所有權(quán)人。從理論上講，合法占有即獲得標(biāo)的物的出租權(quán)。至于轉(zhuǎn)租須經(jīng)原出租人同意，只是租賃合同的特殊要求，且原出租人并不能被認(rèn)為就是所有權(quán)人。綜上所述，把所有權(quán)作為房屋租賃的權(quán)源是不恰當(dāng)?shù)模鴳?yīng)以合法占有權(quán)作為權(quán)源。如此一來，許多棘手的案件也就迎刃而解了。
　　《城市房屋租賃管理辦法》中存在的另一個(gè)問題是對(duì)權(quán)屬受到諸如“司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封”等形式限制的房屋，在一定條件下的租賃是否允許。司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封的情形一般是因?yàn)闄?quán)屬有爭(zhēng)議訴之法院，法院依申請(qǐng)人申請(qǐng)采取了訴訟保全，或者房屋涉及到違法違紀(jì)被查封，或者是房屋本身有不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的情況被查封。后兩種情況被查封，因?yàn)殛P(guān)系到房屋本身問題，肯定是不能進(jìn)行租賃的。但前一種情況在一定條件下，應(yīng)允許房屋租賃。從理論上說，《城市房屋租賃管理辦法》》的規(guī)定是建立在房屋租賃權(quán)源來自于所有權(quán)的基礎(chǔ)之上，所以所有權(quán)不清晰當(dāng)然認(rèn)為不能租賃。依合法占有權(quán)源理論，即使權(quán)屬有爭(zhēng)議，在法院沒有最后裁決之前，合法占有人仍應(yīng)有權(quán)出租的。如果一方堅(jiān)持不能讓合法占有方出租，則應(yīng)提供擔(dān)保，以保證法院裁決房屋歸屬合法占有方后，合法占有方的合理租金損失可以收回。如果法院裁決房屋歸非合法占有方所有，則房屋在訴訟期間取的租金歸還給最終所有者。如果同時(shí)存在“二房東”的情況，則依照所有權(quán)人與“二房東”的約定分配租金。從審判實(shí)際中看，法院查封有權(quán)屬糾紛的房屋后，在法院的監(jiān)督和辦理一定手續(xù)情況下，采取“活查封”手段，使房屋不置于閑置，造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失，這樣做最終還是有利于房屋所有權(quán)人的，也利于充分發(fā)揮現(xiàn)有社會(huì)財(cái)富資源的最大作用。不過需強(qiáng)調(diào)的是，這種情況下的租賃一定要辦理一定的擔(dān)保手續(xù)，并在法院的監(jiān)督下進(jìn)行。
　　3．審查是否進(jìn)行過登記備案。1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》，都規(guī)定了租賃各方應(yīng)向房產(chǎn)管理部門登記備案的義務(wù)。《城市房地產(chǎn)管理法》還規(guī)定登記備案后有關(guān)機(jī)關(guān)頒發(fā)的《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。簡(jiǎn)言之，非經(jīng)登記備案，未取得《房屋租賃證》的租賃合同是無效的。分析作此立法的目的，應(yīng)是規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)和確保國(guó)家稅收之策。有人認(rèn)為，房屋租賃登記制度沒有存在的必要了，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和交易日益頻繁，一切交易手續(xù)應(yīng)越簡(jiǎn)便越好，登記制度會(huì)制約交易的進(jìn)行。此論回避了房屋的特殊性，房屋作為不動(dòng)產(chǎn)有其自身的特征，與一般流通物不同，房屋交易應(yīng)有權(quán)屬登記備案，房屋租賃作為房屋所有權(quán)中占有權(quán)及使用權(quán)出讓，當(dāng)然也應(yīng)予以登記備案。還有人認(rèn)為，現(xiàn)行《合同法》在規(guī)范租賃合同內(nèi)容及出租人義務(wù)時(shí)，并未出現(xiàn)關(guān)于提供出租權(quán)證書以辦理租賃登記手續(xù)的規(guī)定。鑒于低位階法律所負(fù)荷的價(jià)值不得與高位階法律所負(fù)荷的價(jià)值相抵觸，以及新法吸收舊法的原則，房屋租賃可以不進(jìn)行登記備案。這種說法似乎有道理，但分析一下也站不住腳?！逗贤ā逢P(guān)于租賃的規(guī)定僅是范指而已，包括房屋，也包括其他財(cái)產(chǎn)的租賃。但房屋的租賃，作為一種特殊財(cái)產(chǎn)有特別法規(guī)來規(guī)定，并不違背法理。特殊法效力大于一般法效力，因而合同法與房屋租賃專門法規(guī)同時(shí)調(diào)整房屋租賃法律關(guān)系時(shí)，優(yōu)先適用房屋租賃專門法規(guī)。實(shí)際上，合同法無對(duì)租賃要辦理租賃登記手續(xù)的規(guī)定，并沒有否定有要求辦理租賃登記手續(xù)的必要性，也不存立法價(jià)值的抵觸問題。所以，筆者認(rèn)為，沒有登記備案的房屋租賃是不受法律保護(hù)的，租賃合同是無效的。
　　4．審查房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。在審判實(shí)踐中許多房屋租賃合同約定逾期支付租金、水電費(fèi)等的滯納金按每日3％計(jì)，因其滯納金過高，導(dǎo)致滯納金的約定無效。有人認(rèn)為：只要出租房屋不存在法律、法規(guī)所禁止出租的情形，承租人應(yīng)當(dāng)參考中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期付租金等款項(xiàng)的違約金。此外，還要審查房屋出租是否用來進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)，若是，則在出租人明知情況下，租賃合同無效。
　　二、 承租人對(duì)房屋進(jìn)行的裝修，在租賃合同被確認(rèn)無效或被解除后如何處理
　　1．對(duì)承租人裝修物價(jià)值的認(rèn)定。承租人一般是在租賃房屋期內(nèi)根據(jù)租賃合同的用途對(duì)房屋進(jìn)行裝修的，在房屋租賃合同中，一般均規(guī)定，裝飾物在房屋租賃合同期滿歸出租人無償收回。但在合同履行期間，往往因?yàn)楹贤瑹o效或者當(dāng)事人約定出租人提前收回裝修物，這就存在對(duì)裝飾物現(xiàn)價(jià)值的確認(rèn)問題。筆者認(rèn)為，首先應(yīng)由租賃雙方對(duì)裝修物進(jìn)行協(xié)調(diào)，這樣既解決了問題，同時(shí)也節(jié)省減少損失；如果協(xié)商不成，則由法院委托評(píng)估評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)裝修物的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。一般評(píng)估是按照裝修物的正常使用年限計(jì)算折舊，房屋裝修物的使用年限應(yīng)與租賃期限相符，故裝修物收回時(shí)的現(xiàn)價(jià)值應(yīng)當(dāng)按照租賃期限的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的折舊。
　　2．對(duì)承租人裝修物的處理及補(bǔ)償。裝修物在法律上屬于添附物。《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國(guó)民法通則＞若干問題的意見（試行）》第86條對(duì)添附物的規(guī)定是：非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財(cái)產(chǎn)上增添附屬物的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何處理有約定的，按照約定辦理；沒有約定又協(xié)商不成的，能夠拆除的可以責(zé)令拆除；不能拆除的，也可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)所有人；造成財(cái)產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。這是對(duì)裝修物如何處理法律上作出的原則規(guī)定。由于我國(guó)的《民法通則》對(duì)添附物的處理沒有直接規(guī)定，最高法院的司法解釋又過于籠統(tǒng)，所以在審判實(shí)踐中難以把握。筆者認(rèn)為：對(duì)承租人裝修物的處理及補(bǔ)償主要可以從以下幾方面考慮：
　　(1)房屋租賃合同合法有效，因出租人違約導(dǎo)致租賃合同被解除，承租人對(duì)房屋進(jìn)行裝修形成的裝修物，如果是征得出租人同意或者按合同約定的承租目的而合理添置的，對(duì)裝修物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會(huì)嚴(yán)重影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆回。不能拆除的可以對(duì)裝修物現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并歸出租人承頂；若出租人不同意裝修或和承租人并非按合同約定的承租目的裝修的，對(duì)裝修物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會(huì)影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆除，不能拆回的，進(jìn)行評(píng)估，其裝修物的損失由出租人對(duì)承租人作適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。如果是承租人的過錯(cuò)造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。
　　(2)房屋租賃合同合法有效，因承租人違約導(dǎo)致租賃合同被解除，承租人對(duì)房屋進(jìn)行裝修及形成的裝修物，若是征得出租人同意或者按照合同約定的承租目的而合理添置的，對(duì)裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成，拆除后并不會(huì)嚴(yán)重影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆回，不能拆回的，可對(duì)裝修物進(jìn)行評(píng)估，其裝修物損失由出租人對(duì)承租人作適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。若出租人不同意裝修或承租人并非按合同約定的承租目的裝修的，對(duì)裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定的又協(xié)商不成的，拆除后并不會(huì)嚴(yán)重影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆回，不能拆回的，其裝修物無償歸出租人所有，因承租人有過錯(cuò)造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。
　　(3)房屋租賃合同合法有效，因雙方違約導(dǎo)致租賃合同被解除的，承租人對(duì)房屋進(jìn)行裝修形成的裝修物，若是征得出租人同意或按合同約定的承租目的而合理添置的，對(duì)裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會(huì)嚴(yán)重影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆回，不能拆回的，可對(duì)裝修物的現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，其裝修物的損失根據(jù)雙方違約責(zé)任的大小來分擔(dān)。若是未征得出租人同意或并非按合同約定的承租目的裝修的，對(duì)裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成，拆除后并不會(huì)嚴(yán)重影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆回，不能拆回的，裝修無償歸出租人所有。
　　三、 違章建筑的租賃合同糾紛的問題
　　房屋屬違章建筑物，對(duì)此訂立的租賃合同無效?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》和《城市房屋租賃管理辦法》對(duì)此都有了明確的規(guī)定，本是無庸置疑的。但就目前廣東的情況來看，農(nóng)村為發(fā)展經(jīng)濟(jì)，積極招商引資辦廠，沒有經(jīng)過任何規(guī)劃、報(bào)批、報(bào)建，建起了大量的廠房、工棚，表面上是以廠房出資他人（多為臺(tái)商、港商）合作辦廠，實(shí)質(zhì)上是出租廠房收取租金。顯然這樣的租賃行為是非法的，是不應(yīng)受到法律保護(hù)的?，F(xiàn)實(shí)中，農(nóng)村集體收入很大一部分是靠這種違章建筑出租獲取的，村民的分紅也就靠這一塊。不幸的是很多外商賺足了錢后，有的長(zhǎng)期拖欠租金，有的逃跑了，有的甚至留下一身債務(wù)要村集體來背。這種現(xiàn)狀目前較突出，起訴到法院，法院又無法依法予以保護(hù)，村民怨氣大。法院現(xiàn)在處于一種兩難境地。一方面要依法辦案，不能明知是違章建筑出租，也給予保護(hù)。另一方面，法院作為地方經(jīng)濟(jì)秩序和社會(huì)穩(wěn)定的維護(hù)者，又不忍看到村民受到巨大的經(jīng)濟(jì)損失，而且因?yàn)榉ㄔ旱囊婪ㄞk案導(dǎo)致村民對(duì)法院工作的誤解，是任何法院領(lǐng)導(dǎo)都不愿看到的。對(duì)類似這樣的違章建筑出租問題，我們?cè)趯徟袑?shí)踐中究竟應(yīng)如何處理，是困擾基層法院法官的一大難題。
　　對(duì)違章建筑出租案件如何處理，有多種觀點(diǎn)。一是認(rèn)為租金可以適當(dāng)保護(hù)。即首先認(rèn)定違章建筑出租是非法的，租賃合同無效，但實(shí)際已租用房屋或場(chǎng)地，本著實(shí)事求是的原則，仍應(yīng)給予一定的補(bǔ)償，因?yàn)樽赓U合同的無效不象其他買賣合同，可以返還，租賃是一種行為合同，沒法返還。在計(jì)算補(bǔ)償費(fèi)時(shí)按房管部門評(píng)定的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。筆者認(rèn)為，不管采用何種計(jì)算方法，只要對(duì)租金予以了支持，就是等于承認(rèn)了違章建筑出租的合法性，與認(rèn)定違章建筑出租是非法的前提相矛盾。二是認(rèn)為，對(duì)于違章建筑出租的非法所得應(yīng)依照《民法通則》第134條第3款的規(guī)定對(duì)非法活動(dòng)的所得予以收繳，以懲罰亂建亂租，沖擊、擾亂正常的房屋租賃市場(chǎng)的行為。站在村民的角度來看，違章建設(shè)的廠房、工棚出租的租金不能通過合法途徑收回來，感情上是很難接受的。但早知如此何必當(dāng)初，違法亂建的后果不是不知道的，只是在利益的驅(qū)動(dòng)下冒險(xiǎn)而已。同時(shí)，要批評(píng)的是我們的有關(guān)政府職能部門的失職、失察和縱容。如果政府職能部門對(duì)農(nóng)村的違章建筑加大監(jiān)督、處罰力度，相信不會(huì)造成今天的尬尷局面。筆者認(rèn)為，對(duì)違章建筑的非法所得應(yīng)予以依法收繳。這是法律的要求，也是規(guī)范房屋建筑、租賃市場(chǎng)的需要，這個(gè)代價(jià)遲早要有人來付出。更嚴(yán)格地說，行政執(zhí)法部門沒有對(duì)這種違章建設(shè)行為進(jìn)行處罰，已是很照顧農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展了。其實(shí)，這樣的光收房租、坐吃山空的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是沒有多大價(jià)值的。