近年來(lái)，伴隨著群眾民主意識(shí)、法律意識(shí)以及維權(quán)意識(shí)逐步提高，城市住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)商之間的利益沖突日益復(fù)雜、尖銳化，導(dǎo)致訴訟糾紛頻發(fā)。律霸網(wǎng)小編通過(guò)查詢整理相關(guān)法律法規(guī)和諸多審判案例，針對(duì)常見的幾類糾紛處理給出合理意見，供大家參考。

一、業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主是否具有約束力？

業(yè)主大會(huì)的職責(zé)之一是“選聘物業(yè)管理企業(yè)”，業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)之一是“代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同”，這說(shuō)明，業(yè)主大會(huì)是決策機(jī)構(gòu)，業(yè)委會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，只要業(yè)主大會(huì)按照法定的或者議定的議事規(guī)則作出了其職責(zé)范圍內(nèi)的決定，那么對(duì)于該小區(qū)的全體業(yè)主就有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

二、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不合格，業(yè)主怎樣才能解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)？

解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主大會(huì)決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)按照物權(quán)法規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。

三、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域廣告收益歸誰(shuí)？

利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。未經(jīng)法定程序并簽訂委托合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，不得侵占或者擅自使用、處分業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)和依法歸業(yè)主所有的收益。小區(qū)的業(yè)主對(duì)共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，利用物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收益屬于全體業(yè)主共有。

四、小區(qū)內(nèi)的車位所有權(quán)屬于業(yè)主、開發(fā)商還是物業(yè)服務(wù)企業(yè)？

區(qū)分不同情況，小區(qū)內(nèi)車位的所有權(quán)按照如下原則確認(rèn)：

（一）占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，屬于業(yè)主共有；

（二）開發(fā)商按照規(guī)劃建設(shè)的車位屬于開發(fā)商所有。開發(fā)商轉(zhuǎn)讓車位的，只能按照法律規(guī)定通過(guò)出售、附贈(zèng)方式轉(zhuǎn)讓給業(yè)主；

（三）業(yè)主通過(guò)購(gòu)買、附贈(zèng)方式受讓的車位屬于業(yè)主專有。

五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)利收取停車費(fèi)嗎?

小區(qū)停車位是否應(yīng)當(dāng)收費(fèi)，關(guān)鍵在于該停車位的權(quán)屬歸誰(shuí)。屬于業(yè)主專有的車位，物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有權(quán)利收取停車費(fèi)；屬于開發(fā)商所有的車位，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)過(guò)開發(fā)商的授權(quán)之后可以代替開發(fā)商向業(yè)主收取停車費(fèi)，但此時(shí)的停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主和開發(fā)商在合同中具體約定；屬于全體業(yè)主共有的車位，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在征得業(yè)主大會(huì)的同意后可以按照業(yè)主大會(huì)確定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

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