調(diào)減利息稅對二手房市場影響甚微地產(chǎn)專家胡景暉：調(diào)減利息稅對二手房市場影響甚微http://finance.QQ.com　 2007年07月20日19:34 　 騰訊財經(jīng)　　 評論0條國務(wù)院決定自8月15日起，將儲蓄存款利息所得個人所得稅的適用稅率由現(xiàn)行的20％調(diào)減為5％。同時，中國人民銀行決定，自2007年7月21日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的3.06%提高到3.33%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的6.57%提高到6.84%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。個人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個百分點。騰訊財經(jīng)第一時間聯(lián)系了著名地產(chǎn)中介我愛我家副總裁胡景暉。胡景暉表示：調(diào)減利息稅對于抑制流動性過剩，吸引存款回流能夠起到一定的作用，但對于二手房市場影響甚微。首先，從需求來看，90%的二手房購房者是自住人群，他們基本都是年收入超過4.5萬元的個人或家庭，而利息稅敏感的人群是年收入低于3萬元的個人或家庭，因此，調(diào)減利息稅對二手房購房者的影響很小。其次，從房源來看，連續(xù)加息的確逼出來一批投資型業(yè)主手里的房子，但調(diào)減利息稅的作用就不會那末明顯了。道理很簡單，加息增加了貸款購房投資的直接成本，而調(diào)減利息稅只是增加了貸款購房投資的機會成本，對投資者感受不同；加息是連續(xù)性的，對于貸款購房投資的業(yè)主來說意味著月供壓力有可能持續(xù)增加，而利息稅由20%調(diào)減到5%，后續(xù)的調(diào)整無非就是取消利息稅，空間已經(jīng)不大了，對中長期投資的預(yù)期影響已經(jīng)很微弱了。因此，綜合考慮各種市場因素，調(diào)減利息稅對于二手房市場影響甚微。針對央行第三次升息0.27%，胡景暉表示，相對于上次的央行加息來看，本次央行利率調(diào)整主要是為了引導(dǎo)貨幣信貸和投資的合理增長；為了調(diào)節(jié)和穩(wěn)定目前的通貨膨脹預(yù)期，維護現(xiàn)在物價總水平基本穩(wěn)定，“盡管本次加息對于樓市的影響是積極和多方面的，但解決不了當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的根本問題。”首先，連續(xù)加息會抑制房產(chǎn)的投資型購買需求，減少在新房市場和二手房市場的投資性購買。但由于在加息前，新房市場的投資型購買需求已經(jīng)明顯衰減，而二手房市場的投資型購買本來就不足10％，所以此次加息對于房產(chǎn)投資的抑制作用是有限。但對于已經(jīng)購房投資的業(yè)主，由于房價上漲已經(jīng)到達高位，加之房屋租金整體水平的穩(wěn)定和高檔物業(yè)租金價格的持續(xù)走低，物業(yè)持有稅增收在即，而加息后其持有成本會進一步增加, 所以一部分已經(jīng)購房投資的業(yè)主會因為本次加息而選擇出售手里持有的投資型房產(chǎn)，從而增加二手房的房源供給，緩解二手房房價過快上漲的勢頭。其次，本次加息對自住型需求幾乎起不到抑制作用。自2005年宏觀調(diào)控以來，房地產(chǎn)自住需求仍然呈現(xiàn)出剛性狀態(tài)。2007年（所謂金豬年）和2008年（奧運年）進入新一輪婚育高峰期，自住型需求會更加強烈。此次加息后，15年期20萬元房產(chǎn)按揭貸款的月供負擔(dān)才增加8.29元，可見加息對自住購房群體的影響不大。當(dāng)然，連續(xù)加息會影響到自住型購房的傾向。許多自住型購房者會傾向選擇購買緊湊型戶型和低總價房產(chǎn)，從而盡量少貸款或不貸款，以減輕或避免貸款的利息負擔(dān)，中小戶型房產(chǎn)會進一步受到購房人青睞。再次，本次加息會進一步加劇銀行間房產(chǎn)貸款的競爭格局。在經(jīng)歷了連續(xù)加息的心理洗禮后，此次加息應(yīng)該不會引發(fā)大規(guī)模的提前還款。但連續(xù)加息后，購房人會傾向于選擇固定利率貸款，能夠減輕還款壓力的房貸產(chǎn)品——如雙周供，以及與提前還款對接的房貸產(chǎn)品——如氣球貸等等。所以，能夠推出更多適應(yīng)加息周期的房貸產(chǎn)品的銀行將占得市場先機。本次加息中，雖然個人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個百分點，但住房公積金貸款相比商業(yè)貸款的低利率優(yōu)勢仍然明顯，所以還會有相當(dāng)一批購房人傾向于使用公積金貸款。另外就本次政府加息的初衷，胡景暉認為：從引導(dǎo)貨幣和投資合理性的角度來看，加息作為常規(guī)的調(diào)控利率手段和貨幣政策，在中國目前的匯率政策和產(chǎn)業(yè)調(diào)整的大背景下不宜過于頻繁的使用。宏觀調(diào)控是國家對自身經(jīng)濟總量的一種控制，通過這種對經(jīng)濟總量的控制來撫平市場中的經(jīng)濟增長波動。加息雖然對宏觀經(jīng)濟降溫和穩(wěn)定物價有直接作用，但也是一把雙刃劍，由于目前人民幣升值的壓力巨大，連續(xù)加息會進一步增加人民幣升值的壓力和預(yù)期，加劇熱錢的涌入，從而進一步推高房產(chǎn)、股票等資產(chǎn)的價格，加速泡沫化進程，所以加息不能過于頻繁。目前，開拓投資渠道才是解決流動性過剩問題的最好方法。加快壟斷行業(yè)向民營資本開放，加速股票市場擴容和優(yōu)質(zhì)企業(yè)上市，大力發(fā)展企業(yè)債券市場，開發(fā)和創(chuàng)新更多的金融衍生投資產(chǎn)品，鼓勵民間資本參與國家重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，適度引導(dǎo)國內(nèi)資金海外投資等都是目前而言可以采用的方式。從調(diào)節(jié)穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期、維護物價水平的角度來看，本次加息未必能夠達到政府部門的預(yù)期效應(yīng)。今年上半年我國公布的居民消費價格指數(shù)為3.2%，而且六月份的當(dāng)月CPI已經(jīng)達到了4.4%，遠遠高于了央行擬定的3%的警戒線。一般說來當(dāng)CPI>3%的增幅時我們稱為INFLATION，就是通貨膨脹；而當(dāng)CPI>5%的增幅時，我們把他稱為SERIES INFLATION，就是嚴重的通貨膨脹。就維護物價、抑制通貨膨脹而言，加息是十分必要的政府調(diào)控通脹手段。根據(jù)政府的數(shù)據(jù)表明，在3.2%的CPI漲幅中，食品的漲幅大約在2.5%。食品價格的上漲主要是與去年國際市場的糧價上漲有關(guān)，糧價的上漲直接帶動了飼料價格以及肉蛋禽價格的上漲。但是由于目前市場中最突出的問題是流動性過剩，在房價上漲、投資渠道等問題不能得到很好解決的前提下，我們依舊面臨著隨時存在的價格上漲風(fēng)險。