首頁 > 法律觀點 > 合同糾紛 > 與店鋪和房屋租賃合同有關的債務風險防范

與店鋪和房屋租賃合同有關的債務風險防范

來源: 律霸網整理?寧司 · 2020-07-30 · 204人看過

房屋租賃（包括店面租賃）在商業活動中十分常見，發生糾紛的機會也很大，所以，從簽訂合同、履行合同到解除合同的一系列活動中，都要注意依法辦事，防范隨時遇到的商業風險。因為風險一旦發生，就會帶來無法彌補的損失。
　租賃合同一般采用書面形式：內容包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。這樣可以有效防止經常發生的口頭達成協議后一方找到更好的對象而隨意毀約的情況。書面的合同有利于雙方在發生糾紛市證據的收集，也更容易判斷租金的具體數額以及雙方約定的違反合同的后果（即違約金）等。
　承租人應依法使用租賃物：承租人應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照合同法第六十一條的規定仍不能確定的，應當按照租賃物的性質使用。承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔損害賠償責任。承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。
改善或者增設他物最好經過出租人同意（最好也是書面的同意或變更原合同）：承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。
承租人不可以隨意轉租：承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
承租人應及時交納租金：承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
　出租人對出租物應有處置權：因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。第三人主張權利的，承租人應當及時通知出租人。
　　承租人的優先權：租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。
解除合同要依法進行：因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照合同法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
租賃期滿要續簽書面合同：租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。如果不續簽書面合同，可能會面臨隨時解除合同的危險。