農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民問題始終關(guān)系黨和國家事業(yè)發(fā)展的全局，中共十七屆三中全會(huì)專題研究了新形勢下推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展問題。這次會(huì)義,中央第一次把農(nóng)村土地管理制度納入了重要工作日程。新一輪農(nóng)村土地改革的重大突破將集中在農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地領(lǐng)域。而宅基地作為非農(nóng)建設(shè)用地的重要組成部分，有望獲得制度性突破。
農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀　　

1.宅基地單獨(dú)買賣問題
農(nóng)村宅基地的性質(zhì)屬于農(nóng)村集體所有，按我國現(xiàn)行法律、法規(guī)，農(nóng)民對自己依法獲得的宅基地只有使用權(quán)，沒有處置權(quán)，不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。但是，對農(nóng)村宅基地上已建成的住宅是否可以轉(zhuǎn)讓，國家現(xiàn)行法律、法規(guī)沒有明確的禁止性規(guī)定，但也沒有明確允許轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。《中華人民共和國土地管理法》第六十二條也只是規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”。從目前法律實(shí)踐來看，各地政府對農(nóng)民住宅的轉(zhuǎn)讓是允許的，只是需要控制在一定的范圍內(nèi)。隨著農(nóng)村房屋買賣的出現(xiàn)，宅基地轉(zhuǎn)讓不可

農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

　　1.宅基地單獨(dú)買賣問題

農(nóng)村宅基地的性質(zhì)屬于農(nóng)村集體所有，按我國現(xiàn)行法律、法規(guī)，農(nóng)民對自己依法獲得的宅基地只有使用權(quán)，沒有處置權(quán)，不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。但是，對農(nóng)村宅基地上已建成的住宅是否可以轉(zhuǎn)讓，國家現(xiàn)行法律、法規(guī)沒有明確的禁止性規(guī)定，但也沒有明確允許轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。《中華人民共和國土地管理法》第六十二條也只是規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”。從目前法律實(shí)踐來看，各地政府對農(nóng)民住宅的轉(zhuǎn)讓是允許的，只是需要控制在一定的范圍內(nèi)。隨著農(nóng)村房屋買賣的出現(xiàn)，宅基地轉(zhuǎn)讓不可避免，但這些宅基地的轉(zhuǎn)讓行為并不受現(xiàn)行法律、法規(guī)的保護(hù)，屬于私下流轉(zhuǎn)。

2.法律滯后，無法可依

農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)從流轉(zhuǎn)條件、范圍、方式、期限、收益分配及流轉(zhuǎn)后土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系的調(diào)整等方面，均缺乏明確的法律法規(guī)及政策的規(guī)定和指導(dǎo)，這一方面增加了管理的難度，另一方面大量宅基地流轉(zhuǎn)私下進(jìn)行，擾亂了土地市場的正常秩序。而且自發(fā)流轉(zhuǎn)行為和結(jié)果不受法律保護(hù)，無法律的約束和保障，當(dāng)轉(zhuǎn)讓、出租行為發(fā)生后，雙方一旦發(fā)生矛盾和糾紛，各執(zhí)一詞，如果對簿公堂，法院只能依據(jù)大法的規(guī)定，判處此項(xiàng)交易不成立，從而不分誰對誰錯(cuò)，一味地維護(hù)本村居民(即宅基地使用者)的利益，這在一定程度上損害了承租人或者是買方的利益，助長了村民在處理宅基地交易案件上的無理行為。

3.歧視性制度加劇了城鄉(xiāng)二元分割。

在法律規(guī)定上，向來以傾向國有土地為主，嚴(yán)格限制農(nóng)村集體土地的使用和流轉(zhuǎn)，實(shí)質(zhì)上是對農(nóng)村集體土地的歧視待遇。城鎮(zhèn)居民對應(yīng)的是商品房，而農(nóng)民對應(yīng)的是宅基地和農(nóng)宅，商品房可以作為商品在市場上流通交易，而農(nóng)宅則無法作為資產(chǎn)進(jìn)入市場經(jīng)營，明顯體現(xiàn)了城鄉(xiāng)差距與分割。按照目前頒布的《物權(quán)法》，農(nóng)村宅基地只能在村集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)，尚不允許城市居民或村莊以外的其他居民購買村莊的農(nóng)民住房，也就是說，農(nóng)民的宅基地使用權(quán)還不能轉(zhuǎn)讓給城市居民。

農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)對策　　1.設(shè)計(jì)符合我國現(xiàn)實(shí)農(nóng)村國情的宅基地流轉(zhuǎn)的法律制度

農(nóng)村宅基地是農(nóng)民安身立命之基礎(chǔ)，事關(guān)農(nóng)民的切身利益、農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定以及農(nóng)業(yè)的發(fā)展，設(shè)計(jì)一個(gè)既符合我國現(xiàn)實(shí)農(nóng)村國情、又具有前瞻性的宅基地法律制度十分重要。農(nóng)村宅基地上的房屋所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，意味著宅基地使用權(quán)也可以轉(zhuǎn)讓。因?yàn)椤暗仉S房走”是我國現(xiàn)行法的一項(xiàng)基本原則。建立宅基地流轉(zhuǎn)法律制度，其核心內(nèi)容是，在保持農(nóng)村宅基地集體所有的基礎(chǔ)上，政府取消原有的限制農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的相關(guān)規(guī)定，對手續(xù)齊備、建造合法的農(nóng)村宅基地及其地上房屋，頒發(fā)《集體土地使用證》、《房屋產(chǎn)權(quán)證》等證書，允許農(nóng)村宅基地進(jìn)入土地交易市場，和城市商品房、房改房一樣，合法上市轉(zhuǎn)讓。

2.做好農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)性工作。

當(dāng)前，要加強(qiáng)有關(guān)農(nóng)村土地、住宅建設(shè)的法律法規(guī)宣傳，公開審批登記手續(xù)，公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對符合政策規(guī)定的農(nóng)民現(xiàn)有宅基地和房屋發(fā)放土地使用權(quán)證和房產(chǎn)證，明確農(nóng)民資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和住宅個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)，讓農(nóng)民知道房屋財(cái)產(chǎn)有法可依，有章可循。

3.制定宅基地流轉(zhuǎn)的“放開”政策。

在相關(guān)法律正式出臺之前，地方農(nóng)村宅基地上市流轉(zhuǎn)可先實(shí)行“放開”政策。允許農(nóng)村宅基地向本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部或者本鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)的符合申請宅基地條件的人員，或者外地來此長期從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的準(zhǔn)備在此定居住的人員出租或出賣。其租賃或購買農(nóng)村宅基地價(jià)格由雙方協(xié)商確定，由市場機(jī)制調(diào)節(jié)，與現(xiàn)有的國有土地交易市場逐步接軌，以真正體現(xiàn)農(nóng)村土地的市場價(jià)值。

4.積極穩(wěn)妥地開展宅基地上房屋的他項(xiàng)權(quán)利登記。

一般農(nóng)民最大一筆財(cái)產(chǎn)，即是宅基地上的房屋。如何把其潛在價(jià)值變成擴(kuò)大生產(chǎn)的貨幣價(jià)值，解決農(nóng)民發(fā)展經(jīng)濟(jì)資金不足的問題，重要途徑就是將其宅基地上的房屋抵押貸款。這與擔(dān)保法中“為促進(jìn)資金融通和商品流通，保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，發(fā)展社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)”的立法精神是一致的，應(yīng)當(dāng)予以支持。為此，要做好房屋權(quán)屬登記工作;房屋他項(xiàng)權(quán)利登記應(yīng)采用登記要件主義，要增加必要的登記收件，如要求土地所有者提供同意抵押的證明等。這樣可以最大限度地保證抵押安全，防止出現(xiàn)糾紛。此外，宅基地上房屋他項(xiàng)權(quán)登記要盡可能降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)。

5.建立合理的宅基地分配機(jī)制。

對于新增宅基地可以設(shè)計(jì)不按戶限定標(biāo)準(zhǔn)，而是規(guī)定人均面積上限，超出部分根據(jù)有待建立的農(nóng)村宅基地價(jià)格體系規(guī)定的地價(jià)購買。宅基地流轉(zhuǎn)過程中獲得的收益分為房屋收益和宅基地收益，前者全部歸原宅基地使用者所有，后者應(yīng)當(dāng)在國家和集體經(jīng)濟(jì)組織和原宅基地使用者之間進(jìn)行合理分配，大部分留給原宅基地使用者，國家則通過土地稅的形式分享。

6.整理農(nóng)村宅基地。

清理空置住宅，“一戶多宅”和閑置宅基地。全面開展宅基地登記發(fā)證工作，界定宅基地邊界和產(chǎn)權(quán)，為宅基地市場提供基礎(chǔ)條件，鼓勵(lì)農(nóng)民向住宅小區(qū)集中，提高土地利用效率。

7.結(jié)合村鎮(zhèn)規(guī)劃，合理組織宅基地布局。

許多宅基地布局雜亂無章，零星分散，土地浪費(fèi)和亂占現(xiàn)象嚴(yán)重，應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)農(nóng)民建樓房，配套的宅基地面積上限應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。實(shí)行宅基地有償使用制度，便于對村莊統(tǒng)一規(guī)劃、加強(qiáng)管理，改變村落破舊零亂的面貌。

8.明確宅基地合法流轉(zhuǎn)范圍。

明確農(nóng)民宅基地的使用權(quán)究竟是債權(quán)還是物權(quán)。如果是債權(quán)，永遠(yuǎn)處于發(fā)包、承包的關(guān)系上，是不能流轉(zhuǎn)的，使用者無權(quán)抵押。如果是物權(quán)，則可以流轉(zhuǎn)，要真正保護(hù)農(nóng)民的利益，就要明確其為物權(quán)，承認(rèn)宅基地入市經(jīng)營。宅基地的所有權(quán)仍然屬于集體，但是合法使用者享有租賃權(quán)和收益權(quán)，可以將農(nóng)宅入市買賣租賃。農(nóng)村村民出賣、出租房屋后，不得重新申請宅基地。

9.建立規(guī)范的宅基地流轉(zhuǎn)制度。

合理的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)制度包括農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)形式、程序及具體登記、管理措施等的具體規(guī)定。

10 .建立規(guī)范、有序的農(nóng)村宅基地市場。

隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立，土地要素市場也從無到有逐步建立起來，初步形成了土地市場體系的框架，但是對于農(nóng)村宅基地市場方面卻是一片空白。在新的形勢下，特別是在人地矛盾日益加劇的今天，要完善社會(huì)主義市場體系，協(xié)調(diào)大量潛在宅基地供需，合理利用土地就必須改變農(nóng)村宅基地的無償使用制度，建立起規(guī)范、有序的農(nóng)村宅基地市場，要以體現(xiàn)宅基地區(qū)位環(huán)境質(zhì)量的差異性為核心，形成合理的價(jià)格體系，使價(jià)格在農(nóng)村宅基地的有效配置中發(fā)揮基礎(chǔ)性作用。