宅基地是農(nóng)村的農(nóng)戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地,下面我們將詳細(xì)介紹宅基地產(chǎn)權(quán)問題:
宅基地使用權(quán)
(1)宅基地使用權(quán)的主體只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。城鎮(zhèn)居民不得購置宅基地,除非其依法將戶口遷入該集體經(jīng)濟(jì)組織。
(2)宅基地使用權(quán)的用途僅限于村民建造個人住宅。個人住宅包括住房以及與村民居住生活有關(guān)的附屬設(shè)施,如廚房、院墻等。
(3)宅基地使用權(quán)實行嚴(yán)格的“一戶一之宅”制。根據(jù)土地管理法的規(guī)定,農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅,應(yīng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃,并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地,經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核,由縣級人民政府批準(zhǔn),但如果涉及占用農(nóng)用地的,應(yīng)依照土地管理法的有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準(zhǔn)。
宅基地產(chǎn)權(quán)制度困境
(一)一戶多宅和超標(biāo)占地現(xiàn)象比較普遍,土地浪費嚴(yán)重
作為一種社會福利,農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得是基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格取得,而非通過市場行為交易所得,農(nóng)村宅基地取得具有無償性,農(nóng)民取得宅基地使用權(quán)的成本基本為零,這激起了農(nóng)民盡可能多占宅基地的欲望,農(nóng)村宅基地取得的監(jiān)管措施并不嚴(yán)格,批少占多,建了新房也拒不交出閑置下來的老宅基地,一些鄉(xiāng)、村領(lǐng)導(dǎo)干部憑權(quán)力、關(guān)系占有多處宅基地等等現(xiàn)象比較普遍,加之農(nóng)房繼承等事實行為以及祖宅不賣等風(fēng)俗習(xí)慣,導(dǎo)致一戶多宅和超標(biāo)占地現(xiàn)象較為普遍。
(二)城市化進(jìn)程加劇了農(nóng)村宅基地的閑置
從城市化國家的發(fā)展過程來看,隨著城市化水平的提高,勞動力就會相應(yīng)地從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到非農(nóng)業(yè),從農(nóng)民轉(zhuǎn)為產(chǎn)業(yè)工人。在計劃經(jīng)濟(jì)時代,人口和要素的流動受到嚴(yán)格的限制,宅基地制度安排承擔(dān)著穩(wěn)定農(nóng)村社會等基本功能,但隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立,城鄉(xiāng)戶籍制度的放松,我國城市化進(jìn)程明顯加快,大量農(nóng)民涌人城市,據(jù)統(tǒng)計,從1980年到2007年,由職業(yè)轉(zhuǎn)換、身份轉(zhuǎn)換和代際轉(zhuǎn)換原因,約有4億農(nóng)民轉(zhuǎn)移到城市成為城市居民,其中有相當(dāng)一部分農(nóng)民在城市已有穩(wěn)定的工作和收入,已融人城市的節(jié)奏,但其在農(nóng)村的宅基地仍然閑置。農(nóng)村人口的減少,使得農(nóng)村建設(shè)用地需求減少,相當(dāng)一部分宅基地閑置,而城市化的加快,城市建設(shè)用地需求必然增加。顯然,現(xiàn)行的宅基地資源并未在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的背景下得到合理配置。
(三)城鄉(xiāng)結(jié)合部宅基地隱性流轉(zhuǎn)與私下交易大量存在
我國現(xiàn)行法律及相關(guān)政策大多并不禁止農(nóng)房交易,但限制宅基地使用權(quán)的市場交易,而我國又實行的是房地一體的立法例,因此,農(nóng)房交易事實上是受到限制的。但在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部地帶,農(nóng)房買賣、出租、抵押十分活躍,這在筆者前面的實證調(diào)研中也得到了體現(xiàn),宅基地使用權(quán)因此而變相流轉(zhuǎn),由于這種流轉(zhuǎn)并不受現(xiàn)行法律的認(rèn)可,因此只能采取私下交易的方式,無疑增加了交易成本和交易風(fēng)險。最近幾年來,各地法院審理宅基地糾紛的案件明顯增多,影響了社會的穩(wěn)定和諧。
(四)宅基地保障功能弱化,資本功能日益凸顯
新中國成立之初,我國逐步實施了高度集中的計劃經(jīng)濟(jì),強(qiáng)調(diào)優(yōu)先發(fā)展工業(yè),國家通過直接獲取除農(nóng)民基本生存消費之外的全部農(nóng)業(yè)剩余來保證城市工業(yè)發(fā)展,同時實行城鄉(xiāng)分治的戶籍制度限制農(nóng)民離開土地,限制農(nóng)民進(jìn)城。而要達(dá)到以上目的,國家必須把農(nóng)民組織起來,限制農(nóng)民的自由流動。所謂“組織起來”,就是在農(nóng)村實行單位制度,這個單位就是人民公社,而“單位”必須保證其成員享有基本的生存條件,保證其成員的居住權(quán),而在農(nóng)村無償分配宅基地就是單位對其成員的一種福利,因此,宅基地制度設(shè)計的定位就是在于保障功能。但隨著市場經(jīng)濟(jì)的建立,在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌背景之下,要求城鄉(xiāng)各種要素能夠自由的流動,農(nóng)民對宅基地不僅限于居住的要求,也有通過買賣、出租、抵押等方式實現(xiàn)利益最大化的訴求,宅基地資本功能日益凸顯。
(五)宅基地拆遷補(bǔ)償缺乏相應(yīng)規(guī)定,補(bǔ)償偏低
城市房屋拆遷針對的是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋。而農(nóng)村房屋拆遷,又稱征地拆遷,其針對的主要是集體所有的土地,在拆遷前,需要依法辦理集體土地征收手續(xù),將集體土地變更為國有土地,即宅基地上的房屋應(yīng)先征地、后拆遷。按照現(xiàn)行法律,農(nóng)村集體可以為了公共目的收回農(nóng)民的宅基地,并給予“合適”的補(bǔ)償,但該“合適”的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)卻并未明確界定,由此給農(nóng)村宅基地上的補(bǔ)償帶來了很大的隨意性,如果對拆遷房屋按照《土地管理法》中規(guī)定的地上附著物給予補(bǔ)償,那么與臨近國有土地上房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相比,明顯偏低。在城市房屋拆遷過程中,主要適用《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定,補(bǔ)償依據(jù)一般根據(jù)城市房屋所在的區(qū)位、用途和建筑面積予以確定,補(bǔ)償數(shù)額較為合理,而農(nóng)村房屋拆遷適用《土地管理法》,該法規(guī)定較為籠統(tǒng),還沒有完善的法律法規(guī)對農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償進(jìn)行規(guī)制,這顯然不利于保護(hù)農(nóng)民的利益,在實踐中,農(nóng)民的補(bǔ)償數(shù)額是非常低的。
該內(nèi)容對我有幫助 贊一個
驗證手機(jī)號
我已閱讀并同意《用戶服務(wù)協(xié)議》和《律霸隱私政策》
我們會嚴(yán)格保護(hù)您的隱私,請放心輸入
為保證隱私安全,請輸入手機(jī)號碼驗證身份。驗證后咨詢會派發(fā)給律師。
簡介:
在京執(zhí)業(yè)近六年,無不良執(zhí)業(yè)記錄,從業(yè)以來擔(dān)任了多家企業(yè)的法律顧問,辦理了大量的民商事訴訟、仲裁案件。思維縝密,誠實守信,對于法律問題有獨到的分析和解決能力,具備良好的法律專業(yè)素質(zhì)。以學(xué)者的嚴(yán)謹(jǐn)態(tài)度,專家的服務(wù)水準(zhǔn),為當(dāng)事人提供優(yōu)質(zhì)高效專業(yè)的法律服務(wù),為當(dāng)事人排憂解難,把維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益作為自己的最大目標(biāo),以讓當(dāng)事人滿意作為自己工作的基本要求。執(zhí)業(yè)以來始終堅持“受人之托,忠人之事”的執(zhí)業(yè)理念并獲得當(dāng)事人的一致認(rèn)可。
掃碼APP下載
掃碼關(guān)注微信公眾號
不符合結(jié)婚條件的婚姻有效嗎
2021-03-07法院協(xié)議離婚需要什么手續(xù)?
2020-11-30離婚判決書丟了怎么辦
2020-12-10分居多久可以自動離婚
2020-11-25男方離婚起訴書范文及注意事項
2021-02-06怎么和軍人離婚,需要什么條件?
2020-12-10離婚訴訟費由誰承擔(dān)?
2020-11-08登記離婚要什么證件,離婚登記的程序是怎樣的
2020-11-30離婚的程序都有哪些?
2020-12-27離婚協(xié)議書的法律效力如何
2021-01-19夫妻訴訟離婚程序是怎樣的
2021-02-21起訴離婚律師費用是多少
2021-03-19有撫養(yǎng)權(quán)可以遷戶口嗎?
2020-12-24離婚后孩子的探視權(quán)次數(shù)
2020-11-28夫妻二人離婚后奶奶有探視權(quán)嗎?
2020-11-15探視權(quán)糾紛怎么處理
2021-01-01單親出生證明怎么開
2021-02-23繼子女繼承權(quán)怎么確定的?有哪些標(biāo)準(zhǔn)
2021-02-23離婚協(xié)議附帶孩子撫養(yǎng)權(quán)問題是什么?
2021-01-09離婚財產(chǎn)分割有過錯方
2021-01-26