案件回放

2009 年 7 月份，王某與天津市富士*地產開發有限公司（以下稱富*公司）簽署了天津市商品房買賣合同，約定富*公司將位于天津中新生態城內蘆花莊園二期的一套別墅售予王某，并于 2005 年 5 月 15 日前完成交付。雙方在合同中同時約定了交付條件以及逾期交付商品房所應承擔得違約責任。即，商品房竣工，經驗收合格后方可交付；未經驗收或驗收不合格的，不得交付。如若逾期交付，合同繼續履行，富*公司應支付王某已付款利息，并每日按商品房價款的萬分之一向王某支付違約金。

2010 年 5 月初，富*公司如期向王某交付房屋，同時向王某出示了《天津市新建住宅商品房準許使用證》并出具了《天津市商品住宅質量保證書》、《天津市商品住宅使用說明書》、《天津市商品住宅使用說明書之蘆花莊園（二期）項目補充說明》、《蘆花莊園業主服務手冊》。 2010 年 7 月 10 日，王某將其別墅進行了出租。 2010 年 8 月初富*公司以對房屋進行維修為名，將王某的別墅進行了大規模的拆除，主要包括部分屋面瓦被揭掉，部分屋檐被拆、所有露臺外墻面被拆至保溫層以下，車庫地面被拆至基層、車庫墻面以上 1.5 米左右的范圍被拆至基層。經現場察看，王某的別墅墻面、地面嚴重返潮、漏雨滲水嚴重。王某意識到房屋質量問題嚴重，遂中止了富*公司的所謂維修行為。

由于該別墅上述嚴重的質量問題使房屋喪失了居住功能，承租人解除了與王某的租賃合同關系。

王某多次與富*公司進行協商，希望富*公司考慮給予王某因其虛假驗收蘆花莊園二期工程以及因富*公司原因交付房屋質量不符合約定導致租賃目的落空而造成的損失。但未得到富*公司積極的回應。

2010 年 10 月，王某將其與富*公司的爭議提交了仲裁。截至目前仲裁裁決尚未作出。

已查證的相關事實

1 、漢沽區檔案館作為蘆花莊園二期工程檔案的管理機構并未收到富*公司本該在取得《天津市新建住宅商品房準許交付使用證》之前辦理的蘆花莊園二期工程檔案。

2 、根據 2010 年 4 月 1 日實施的《天津市住宅工程質量分戶驗收規定》第六條的規定：住宅工程質量分戶驗收合格后，建設單位方可組織單位工程竣工驗收。房屋交付使用時，建設單位必須按戶出具《住宅工程質量分戶驗收表》，并作為《住宅質量保證書》的附件，一同交給住戶。但是，富*公司并未向王某出具《住宅工程質量分戶驗收表》。

3 、富*公司雖然向王某出示了《天津市新建住宅商品房準許使用證》，但爭議發生后經調查，天津市城鄉建設和交通委員會官方網站上公示的準住證的標準名稱為《天津市新建住宅商品房準許交付使用證》。而根據《天津市新建住宅商品房準許交付使用證管理規定》第四條“準許使用證由市建委統一印制、統一管理”，“核發準許使用證的項目應當向社會公告”。富*公司向王某出示的準住證與市建委公示的準住證存在非常大差異，而且未向社會公告。

4 、王某別墅出現的質量問題在天津中新生態城蘆花莊園二期項目中并非獨此一家。

住宅商品房分戶驗收制度

與本案關系密切的重要問題是如何對分戶驗收進行定性，以及其在住宅工程項目中作為一份法律文件所應具有的作用。

分戶驗收制度是確保住宅工程質量，保障竣工住宅使用功能的一項重要的行政管理措施。 住宅工程依據國家及地方規范要求，在對各檢驗批、分項、分部工程驗收合格的基礎上，對每一戶的觀感質量和使用功能質量進行的專門驗收。 分戶驗收的內容主要包括建筑尺寸偏差，門窗安裝質量，地面、墻面和頂棚面層質量，防水工程質量，采暖系統安裝質量，給水、排水系統安裝質量，室內電氣工程安裝質量，結合實體工程特點，在合同中約定的分戶檢查內容。 分戶驗收合格后，應在《住宅工程質量分戶驗收表》中出具驗收結論。驗收結論應由建設單位項目負責人、施工單位項目經理、監理單位項目總監理工程師簽字確認并存檔，已經預選物業公司的項目，物業公司項目負責人也應簽字確認。 天津市早在 2006 年 11 月就開始實施住宅商品房分戶驗收制度， 2010 年 4 月 1 日，天津市實施了新的分戶驗收規定，即《天津市住宅工程質量分戶驗收規定》。該規定與 06 年規定相比，最大的修改在于明確規定在房屋交付使用時，建設單位必須按戶出具《住宅工程質量分戶驗收表》，并作為質量保證書的附件，一同交給住戶。

住宅商品房工程項目的竣工驗收

住宅工程項目的竣工驗收包括兩個方面，一方面是那些必須經過政府相關部門許可的項目，這些項目主要包括消防工程、人防工程、環境保護工程、規劃、工程設計等，需要由政府相關主管部門進行實質審查和驗收以確定其是否合格。另一方面是那些不需要獲得政府許可僅要求進行備案的項目，這些項目僅要求進行形式審查，即審文件，只要文件符合獲得備案的要求就給予備案，比如建設工程竣工驗收備案，為獲得《新建住宅商品房準許交付使用證》需要進行的備案，建設工程檔案備案等等。

也就是說，對于住宅商品房工程，只有那些涉及到公共利益、公共安全的項目需要獲得政府的審批，而對于分戶驗收涉及的內容，其驗收完全是建設單位在項目管理過程中的自治行為，不需要政府部門的介入。因此，一個開發商、一個建設單位在住宅工程建設過程中是否嚴格履行自己質量管理責任，其所聘用的質量管理人員是否克盡職守、嚴格按照相關規范、設計圖組織施工，能夠勝任項目管理職責是確保其工程項目質量過硬、能夠經得起考驗的最重要環節。

住宅商品房工程項目有其特殊性，涉及到千家萬戶的利益，在對住宅商品房工程項目進行竣工驗收之前必須首先進行分戶驗收，只有在分戶驗收合格的基礎上才可以進行總的竣工驗收，分戶驗收是竣工驗收的前置必經程序。

住宅商品房分戶驗收表的法律性質

住宅工程質量分戶驗收制度是國家改革住宅工程驗收制度的極為重要而英明的決策。這一制度明確劃分了政府和建設單位在住宅工程項目建設管理當中的質量責任，也就是它明確了在住宅工程發生質量問題時，哪些是需要政府承擔責任的，哪些責任需要由建設單位單獨承擔。住宅工程質量分戶驗收制度的施行，就是要明白無誤地告訴建設單位，凡是住宅工程質量分戶驗收表中涉及的驗收內容，是需要建設單位對住戶承擔完全的質量責任的！

在住宅工程項目建設和交付過程中，從大的范圍講涉及兩個不同的法律關系，一是在項目建設過程中建設單位與施工、監理、勘察、設計單位之間的合同法律關系，二是在項目交付和物業管理過程中建設單位與住戶、物業公司之間的合同法律關系。在這兩個關系當中，建設單位均處于核心地位，是這兩個法律關系在項目進行之不同階段的承接者。在項目建設過程中，施工單位、監理單位、勘查單位、設計單位從形式上看與建設單位是平等法律關系，但實際上都依賴于建設單位支付交易對價，獲得相應的工程款項，從某種意義上來說，他們都需要聽命于建設單位。在項目驗收時，由于我國實行五方合驗制度，建設單位很容易基于自身利益的考量忽視對工程質量的管理，或是在工程管理過程中缺乏經驗、玩忽職守，或是一味追求工程進度，刻意規避可能發生的向住戶延期交房而導致的違約責任，從而促使其他四方與之盡快完成工程驗收。而在項目交付過程中，建設單位與住戶是商品房買賣合同關系，承擔著向住戶如約交付房屋的責任，住戶是房屋的最終使用者。住戶不需要聽命于建設單位，其關注點集中在所收到的房子是否符合質量要求。

天津這么多年來對于住宅工程與公共安全、公共利益有關的主體結構質量問題政府監管十分到位，住宅工程領域的許可制度得到了有效執行。筆者在此不作過多評論。因此，在住宅工程項目中，筆者在此關注的焦點就是承接以上兩個不同法律關系的關鍵法律文件《住宅工程質量分戶驗收表》。

住宅工程質量分戶驗收表

上述表格對分戶驗收的項目，分戶驗收的結論以及分戶驗收的責任主體有詳細而明確的列明。作為一份法律文件，這份表格總體上具有兩個功能，其一，從行政管理的角度，這份文件是建設單位到建設行政管理部門辦理竣工備案、辦理工程檔案備案、辦理準住證所必須具備的文件，是建設行政管理部門行使監管職責的重要手段。其二，從民商事自治的角度，這份文件在項目建設和交付及物業管理過程中具有不同的功能。首先，在項目建設階段，這份文件是建設單位對施工單位、監理單位關于表中涉及驗收內容的施工、監理工作的認可和確認，一經驗收合格，建設單位需要向施工單位、監理單位按照彼此之間的合同約定支付相應的工程款項，建設單位并無權向施工單位、監理單位主張關于各項工程內容的違約責任；其次，在項目交付和物業管理階段，這份文件是建設單位向住戶關于所涉工程內容符合法律規定的承諾，是建設單位遵守誠實信用原則的重要體現。一旦在房屋使用過程中出現表中涉及內容與承諾不相符的情形，住戶有權根據問題的嚴重程度要求建設單位承擔不同的法律責任。

這份法律文件的重要性不言而喻，分戶驗收是竣工驗收的前置程序，分戶驗收沒有實施或者驗收不合格，不允許開發商組織竣工驗收，沒有竣工驗收，建設單位就無法申請住宅工程有關的各項備案，而沒有獲得政府部門的許可或備案，住戶不可能買單，也就是說，分戶驗收是使住宅工程項目獲得社會公信力的重要而不可獲缺的法律程序。由于分戶驗收涉及的工程內容都是屬于建設單位的自治范圍，而分戶驗收又是項目獲得社會公信力的必經程序，所以現實中很多建設單位鋌而走險，違背誠信原則對分戶驗收的內容進行虛假驗收，將不符合國家強制性規范和設計文件要求的工程施工驗收為合格，欺騙政府主管部門使項目獲得審批通過，將不具有使用功能的工程推給住戶。

蘆花莊園二期工程，單就本案涉及的別墅就是屬于這種情況，建設單位富*公司如果在項目管理過程中認真負責地履行了項目管理者的職責，本著誠信原則對王某的別墅進行驗收的話，這個工程的分戶驗收肯定是過不了關的。根據我國屋面防水工程驗收規范，對于任何一項永久性建設工程而言，其最低的合理使用年限也要達到十年。然而，本案所涉別墅在其向王某交付還不到 3 個月的時間里，屋頂滲水現象就已經非常嚴重了，這還僅僅是屋面防水工程，對于地面防水，其工程質量更是難以恭維。問題出現以后，富*公司僅是想通過維修來解決問題，這對住戶而言是非常不負責任的。

《天津市住宅工程質量分戶驗收規定》第七條規定：“工程質量監督機構要加強分戶驗收工作的監督檢查，在監督工程竣工驗收過程中，抽查住宅工程質量分戶驗收情況，發現問題及時監督有關方面認真整改，確保分戶驗收工作質量。對在分戶驗收中弄虛作假、降低標準或將不合格工程按合格工程驗收的，依法對有關單位和責任人進行處罰，并納入不良行為記錄。”這條規定賦予了政府監管機構對分戶驗收質量進行抽查的權力，并對建設單位違法行為給予了對應的行政處罰措施。但是將分戶驗收的實施完全寄希望于政府監管部門是不現實的，政府部門需要具備多大的人力、物力才能應對那些龐雜又紛繁的驗收事項！然而，對建設單位給予的行政處罰又遠遠低于他的違法成本。在行政監管與處罰和民事違約之間尋求必要的互補與均衡才能形成對建設單位的有效制約，也才能真正體現法律追求公平、正義的價值理念。

分戶驗收制度不應僅僅是行政監管的手段，分戶驗收結果更應當成為平等民事主體之間要求對方承擔法律責任的重要法律憑據。只有這樣，分戶驗收制度才能得到切實實施，住戶的合法權益才能得到有效保障，相信這才是國家大力推行住宅工程質量分戶驗收制度的意義所在。

分戶驗收結論應作為房屋交付行為的生效要件

所以筆者認為，對于那些不具有房屋使用功能的住宅，有必要從法律角度進行定性，加大建設單位的違約成本，使其從根本上重視住宅工程質量。以本案為例，本案主要涉及分戶驗收中的第 4 項之防水工程質量。從王某提供的證據來看，富*公司交付的房屋在交付不到三個月的時間里地面、墻面、屋面出現了嚴重的滲漏水現象，是不具有使用功能的，雖然別墅從外面看非常時尚有觀感。這樣的工程在分戶驗收時本不應被驗收為合格工程，更勿談蘆花莊園二期整個工程的竣工驗收合格，因為前面我們反復強調，住宅工程分戶驗收不合格不得進行總體竣工驗收。雖然富*公司從形式上具備了所有房屋交付應具備的條件，但這樣的交付不應當被認定為合法的交付。交付作為民事行為，其有效與否必須符合《中華人民共和國民法通則》所規定的民事行為的生效要件，即，《民法通則》 第五十八條規定：“下列民事行為無效： ( 一 ) 　無民事行為能力人實施的； ( 二 ) 　限制民事行為能力人依法不能獨立實施的； ( 三 ) 　一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所為的； ( 四 ) 　惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的； ( 五 ) 　違反法律或者社會公共利益的； ( 六 ) 以合法形式掩蓋非法目的的。無效的民事行為，從行為開始起就沒有法律約束力。”本案中，富*公司并未向王某出具《住宅工程質量分戶驗收表》，而蘆花莊園二期工程檔案也未向漢沽區檔案館移交，因此應當認定為富*公司未實施分戶驗收。富*公司制造的合格交付法律文件使作為善良交易主體的王某善意地接收了所提交的房屋，富*公司為完成交付所實施的行為顯屬欺詐，應當被依法認定為無效。由于是無效行為，不可能產生民事法律行為所應有的法律后果，因此不應認為富*公司已經履行了房屋交付義務，富*公司應當按照其與王某之間的商品房買賣合同關于逾期交付的約定承擔違約責任。

律師提示

2010 年 4 月 1 日開始實施的《天津市住宅工程分戶驗收規定》明確建設單位應當在房屋交付時將《住宅工程分戶驗收表》作為質量保證書的附件向住戶提交。今后，住戶應注意在接收房屋時，需要對建設單位或者開發商提交或公示的法律文件進行必要的審核和詢問，有關的法律文件包括《住宅工程分戶驗收表》、《天津市新建住宅商品房準許交付使用證》、《天津市商品住宅質量保證書》、《天津市商品住宅使用說明書》，詢問開發商關于住宅工程的竣工驗收備案情況，查詢準住證公告。