房改房定義
又可以叫做已購(gòu)公房,是指享受?chē)?guó)家房改優(yōu)惠政策的住宅。即居民將現(xiàn)住公房以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)扣除折算后(舊住宅還要扣除房屋折算)購(gòu)買(mǎi)的公房。房改房又分為成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)(優(yōu)惠價(jià))、央產(chǎn)房等類(lèi)型,每種類(lèi)型的房屋交易方式都有所不同。屬于部分產(chǎn)權(quán)。
基本簡(jiǎn)介
1、房改房是國(guó)家對(duì)職工工資中沒(méi)有包含住房消費(fèi)資金的一種補(bǔ)償,是住房制度向住房商品化過(guò)渡的形式,它的價(jià)格不由市場(chǎng)供求關(guān)系決定,而是由政府根據(jù)實(shí)現(xiàn)住房簡(jiǎn)單再生產(chǎn)和建立具有社會(huì)保障性的住房供給體系的原則決定,是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)出售。
2、房改房的銷(xiāo)售對(duì)象是有限制的,不是任何人都可以享受房改的優(yōu)惠政策,購(gòu)買(mǎi)房改出售的住房的人只能是承住獨(dú)用成套公有住房的居民和符合分配住房條件的職工。
3、在房改售房中對(duì)購(gòu)房的面積有所控制,規(guī)定人均可購(gòu)房的建筑面積的控制指標(biāo),以防止一些人人大量低價(jià)購(gòu)買(mǎi)公有住房,造成國(guó)有資產(chǎn)的流失。
4、購(gòu)買(mǎi)房改出售的公有住房有一定的優(yōu)惠政策,公有住房的價(jià)格在標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)的基礎(chǔ)上還有工齡、職務(wù)或職稱(chēng)方面的優(yōu)惠折扣。
另外購(gòu)買(mǎi)房改中的公有住房,在進(jìn)入市場(chǎng)方面是有限制的。出售給職工的公有住房,一般要在住用若干年以后才可出售,如職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房。
1、買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道,買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況,要求賣(mài)方提供合法的證件,包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。
2、如賣(mài)方提供的房屋合法,可以上市交易,買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序),買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同(或稱(chēng)房屋買(mǎi)賣(mài)契約)。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商,對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后,雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
3、買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng),接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后,管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件,審查產(chǎn)權(quán),對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶(hù)手續(xù),對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng),禁止上市交易。
4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象,按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后,交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣(mài)契,即大家所俗稱(chēng)的“白契”。
5、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜,要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后,交易材料移送到發(fā)證部門(mén),買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
7、對(duì)貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù),銀行審核買(mǎi)方的資信,對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估,以確定買(mǎi)方的貸款額度,然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款,待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更,買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后,銀行將貸款一次性發(fā)放。
?? 8、買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款,賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。
房改房過(guò)戶(hù)程序包括哪些?
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暨南大學(xué)法律碩士,深耕法律服務(wù)15年 廣州市司法局調(diào)解專(zhuān)家?guī)鞂?zhuān)家 廣州市律師協(xié)會(huì)第九屆民事法律委員會(huì)委員及2019年優(yōu)秀委員 法學(xué)功底深厚,熟悉民商事領(lǐng)域,沉穩(wěn)干練,誠(chéng)實(shí)守信,勤勉敬業(yè)。熟悉廣東人文社會(huì)環(huán)境,熟悉法院等政府部門(mén)辦事流程,具有良好團(tuán)隊(duì)意識(shí)。風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)強(qiáng),邏輯思維慎密,較強(qiáng)分析能力和總結(jié)能力。 具有IT行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和醫(yī)療背景,在婚姻家事、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、公司股權(quán)、企業(yè)顧問(wèn)、經(jīng)濟(jì)合同、互聯(lián)網(wǎng)等民商法律服務(wù)方面有豐富的法律服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。
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