房產抵押釋義　

定義：所謂房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行 擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。

概念:房產抵押是指通過第三方房產證辦理抵押貸款的，房產抵押須經所有有權人簽字。辦理比較復雜，一般很少人使用。

產權所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產權仍由產權所有者自行管理，債權人只按期取息，而無使用管理房屋的權利，待借款還清，產權人收回房契抵押即告終結。如債務人不能履行債務，則債權人有權依法處分抵押房屋，并在處分抵押房屋所得價款中優先受償。

提供抵押房屋的當事人稱為房屋抵押人，接受抵押房屋的原債權人稱為房屋抵押權人。房屋抵押人必須具有完全的民事行為能力，無民事行為能力和限制民事行為能力的人不得設定房屋抵押。

房產抵押特征

(1)房屋抵押是原債權債務關系的擔保，原債權債務關系是主合同，房屋抵押是從合同，它以原主合同的合法有效存在為前提條件，本身不能獨立存在。

(2)抵押的房屋可以由抵押權人保管，也可以由抵押人保管，通常情況下由抵押人保管。保管人應謹慎保養所抵押房屋。

　　 (3)負有清償債務義務的一方不履行義務時，房屋抵押人可以直接行使房屋抵押權，不依靠債務人的行為即可實現其權利。

(4)抵押物須是房屋，房屋抵押人可以是債務人，也可以是第三人，抵押人必須對抵押的房屋擁有所有權，如果抵押房屋是國有房屋，則抵押人必須對該抵押房屋享有處分權。

(5)房屋抵押權的設定，一般采用書面形式，并應明確規定擔保的范圍。

(6)房屋抵押人將房屋抵押后，并不喪失房屋的所有權，因此，抵押人應自己承擔房屋意外滅失的風險。

(7)房屋抵押權是一種擔保物權。如果房屋抵押人未經房屋抵押權人同意，將抵押房屋轉給第三人時房屋抵押權人對抵押的房屋享有追索權，房屋受讓人因此受到的損失，由房屋抵押人承擔。

抵押受限房地產

根據《擔保法》和《城市房地產抵押管理辦法》的規定，下列房地產不得設定抵押或抵押時受一定限制。

（一）土地所有權不得抵押；地上沒有建筑物、構筑物或在建工程的，純粹以劃撥方式取得的土地使用權不得進行抵押；鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，不得抵押，但是已經依法承包并經發包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地土地使用權除外。

（三）權屬有爭議的房地產和被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產，不得抵押。

（四）用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產不得進行抵押。

（五）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物不得抵押。

（六）已被依法公告列入拆遷范圍的房地產不得抵押。

（七）以享有國家優惠政策購買獲得的房地產不能全額抵押，其抵押額以房地產權利人可以處分和收

益的份額比例為限。

（八）違章建筑物或臨時建筑物不能用于抵押。