湖北省實施《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》辦法

　　(1996年3月29日湖北省第八屆人民代表大會常務委員會第十九次會議通過 根據(jù)2010年7月30日湖北省第十一屆人民代表大會常務委員會第十七次會議《關(guān)于集中修改、廢止部分省本級地方性法規(guī)的決定》修正)

　　第一章　總則

　　第二章　房地產(chǎn)開發(fā)用地

　　第三章　房地產(chǎn)開發(fā)

　　第四章　房地產(chǎn)交易

　　第五章　房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理

　　第六章　法律責任

　　第七章　附則

　　第一章　總則

　　第一條　為加強對城市房地產(chǎn)的管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(以下簡稱《房地產(chǎn)管理法》)的規(guī)定，結(jié)合本省實際，制定本辦法。

　　第二條　在本省城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)，取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)管理，應當遵守《房地產(chǎn)管理法》和本辦法。

　　第三條　縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門負責本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)管理，未設房產(chǎn)管理部門的，由建設行政主管部門負責。其主要職權(quán)是:

　　(一)貫徹實施相關(guān)的法律、法規(guī)和政策，制訂房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃;

　　(二)指導管理城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓和開發(fā)利用工作;

　　(三)負責房產(chǎn)登記發(fā)證，歸口物業(yè)管理;

　　(四)指導房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和房屋商品化工作，規(guī)范房地產(chǎn)市場;

　　(五)指導、推進城鎮(zhèn)住宅建設，參與指導城鎮(zhèn)住房制度改革;

　　(六)依法查處違反房地產(chǎn)業(yè)管理規(guī)定的行為;

　　(七)行使法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定的其他職權(quán)。

　　第四條　城市土地資源和地政、地籍工作的統(tǒng)一管理，城市土地的征用、劃撥、出讓和土地使用權(quán)的登記發(fā)證工作，城市土地權(quán)屬糾紛和土地案件的查處，以及本辦法規(guī)定的涉及城市土地管理的其他工作，由縣級以上人民政府土地管理部門負責。

　　第五條　經(jīng)省人民政府批準，有條件的市、縣可由一個部門統(tǒng)一負責房產(chǎn)管理和土地管理工作。

　　第二章　房地產(chǎn)開發(fā)用地

　　第六條　房地產(chǎn)開發(fā)用地，可依法通過土地使用權(quán)出讓或劃撥取得。

　　第七條　市、縣土地管理部門依據(jù)省人民政府下達的房地產(chǎn)開發(fā)用地控制指標擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案，由城市規(guī)劃、建設和房產(chǎn)管理部門簽署意見并經(jīng)本級人民政府審查同意后，報省人民政府批準，由省土地管理部門下達執(zhí)行。

　　第八條　土地使用權(quán)出讓必須有明確的建設項目。

　　對擬出讓的土地，由市、縣城市規(guī)劃管理部門審查選址、布局及規(guī)劃設計條件，建設行政主管部門確認開發(fā)項目和審查開發(fā)項目的城市基礎設施配套條件，房產(chǎn)管理部門審查拆遷安置方案和該地塊上房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。市、縣土地管理部門根據(jù)城市規(guī)劃、建設、房產(chǎn)管理部門的審查意見，提出土地使用權(quán)出讓方案，報經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后組織實施。

　　第九條　土地使用權(quán)出讓，由市、縣土地管理部門與土地使用者簽訂書面合同。土地使用權(quán)出讓合同應符合國家制定的規(guī)范文本的要求。

　　第十條　土地使用權(quán)出讓金必須全額上繳財政，列入預算，專項用于城市基礎設施建設和土地開發(fā)。

　　第三章　房地產(chǎn)開發(fā)

　　第十一條　房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)批準立項后，建設行政主管部門應當組織有關(guān)部門對項目的規(guī)劃設計、開發(fā)期限、基礎設施和配套公用設施建設、拆遷補償安置等提出要求，并出具《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設條件意見書》，作為項目建設的依據(jù)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當通過招標、拍賣等方式確定開發(fā)者。

　　第十二條　以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地，并按照出讓合同約定的期限完成開發(fā)項目建設。

　　超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可由土地管理部門征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費;滿二年未動工開發(fā)的，報經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，由土地管理部門宣布無償收回土地使用權(quán)。因不可抗力造成動工開發(fā)遲延的除外。

　　第十三條　房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家和省的有關(guān)標準和規(guī)范，并按質(zhì)量驗收標準驗收。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，由市、縣建設行政主管部門組織城市規(guī)劃、土地管理、房產(chǎn)管理、工程質(zhì)量監(jiān)督等有關(guān)部門和單位進行綜合驗收。經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。

　　參加開發(fā)項目綜合驗收的單位和個人，必須對其出具的工程質(zhì)量鑒定意見和竣工驗收結(jié)論負責。

　　綜合驗收包括以下內(nèi)容:

　　(一)規(guī)劃要求是否落實;

　　(二)基礎設施和配套公用設施是否建設完畢;

　　(三)單項工程是否符合國家規(guī)定的工程質(zhì)量驗收標準，質(zhì)量驗收手續(xù)是否完備;

　　(四)拆遷補償安置方案是否落實;

　　(五)需要驗收的其他事項。

　　第十四條　開發(fā)企業(yè)在工程的開發(fā)建設中，必須加強質(zhì)量管理，建立質(zhì)量保證體系，保證工程的使用功能符合設計要求，并向用戶提供使用、保養(yǎng)和維修說明。

　　開發(fā)企業(yè)必須對其開發(fā)的房地產(chǎn)承擔質(zhì)量責任。因建設質(zhì)量問題給購買者或使用者造成損失的，負責賠償。

　　開發(fā)企業(yè)與勘測、設計、施工等單位之間的質(zhì)量責任關(guān)系，按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

　　第十五條　設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當按《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定辦理注冊登記。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的三十日內(nèi)，應當?shù)降怯洐C關(guān)所在地的縣級以上人民政府建設行政主管部門申報確定資質(zhì)等級和業(yè)務范圍。

　　第十六條　各級人民政府應根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，實施安居工程和經(jīng)濟適用住宅的建設。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)普通居民住宅，逐步改善居民的居住條件。

　　第四章　房地產(chǎn)交易

　　第十七條　房地產(chǎn)可依法轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃。

　　第十八條　房地產(chǎn)交易，應當由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進行價格評估(國家定價的除外)。房地產(chǎn)交易當事人可依據(jù)評估價格協(xié)商擬定成交價格。

　　第十九條　房地產(chǎn)當事人轉(zhuǎn)讓、抵押房地產(chǎn)或者出租房屋的，在合同簽訂后的三十日內(nèi)，持合同、土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證、當事人的合法證件、價格評估報告等有關(guān)文件，到房產(chǎn)管理部門辦理交易登記手續(xù)。房產(chǎn)管理部門就地產(chǎn)涉及的權(quán)屬問題交由土地管理部門簽署意見后，向登記人出具登記證明。

　　房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應向房產(chǎn)管理部門如實申報成交價。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的成交價格，可在辦理交易登記手續(xù)時一同申報。

　　房產(chǎn)管理部門應及時向有關(guān)部門通報房地產(chǎn)交易登記和價格申報的情況。

　　第二十條　以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，需要辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，在向房產(chǎn)管理部門申請轉(zhuǎn)讓登記的同時，向土地管理部門申請辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。

　　以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，屬于下列情形之一的，經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓方應按本辦法第十九條的規(guī)定辦理手續(xù)，并將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益按國家和省的規(guī)定處理。

　　(一)經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門批準，轉(zhuǎn)讓的土地用于建設《房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定的項目的;

　　(二)私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的;

　　(三)按照國家和省的住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公用住宅的;

　　(四)同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的;

　　(五)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的;

　　(六)根據(jù)城市規(guī)劃，土地使用權(quán)不宜出讓的;

　　(七)縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。

　　第二十一條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，必須符合《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，并向市、縣房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證。

　　開發(fā)企業(yè)與承購人簽訂商品房預售、銷售合同，均須使用國家制定的規(guī)范文本。

　　第二十二條　房地產(chǎn)抵押物由抵押人占管，抵押人在占管期內(nèi)應當保持抵押物的安全、完好。抵押權(quán)人有權(quán)按抵押合同的約定，檢查由抵押人占管的抵押物。

　　第二十三條　有下列情形之一的房地產(chǎn)可以設定抵押權(quán):

　　(一)以出讓方式取得的土地使用權(quán);

　　(二)依法獲得所有權(quán)的房屋及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán);

　　(三)依法獲得的房屋期權(quán);

　　(四)依法可以抵押的其他房地產(chǎn)。

　　第二十四條　有下列情形之一的房地產(chǎn)不得設定抵押權(quán):

　　(一)尚未建有地上房屋及其他附屬物的;

　　(二)文物建筑或有重要紀念意義的其他建筑;

　　(三)已出租的公有住宅和公益事業(yè)用房;

　　(四)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn);

　　(五)依法列入拆遷范圍的房屋;

　　(六)依法不得設定抵押權(quán)的其他房地產(chǎn)。

　　第二十五條　有下列情形之一的，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分房地產(chǎn)抵押物:

　　(一)債務人未依法履行到期債務的;

　　(二)作為公民的債務人死亡，無人代為履行到期債務的;

　　(三)抵押人的合法繼承人或者受遺贈人拒不履行到期債務的;

　　(四)抵押人被宣告解散或破產(chǎn)的;

　　(五)抵押合同約定的其他情形。

　　第二十六條　抵押當事人經(jīng)協(xié)商以作價轉(zhuǎn)讓的方式處分房地產(chǎn)抵押物，抵押當事人無法達成轉(zhuǎn)讓抵押物協(xié)議時，以拍賣方式處分抵押物。抵押權(quán)人處分抵押物前，應當書面通知抵押人。

　　抵押物為共有或者已出租房地產(chǎn)的，還應當同時通知共有人或承租人。

　　第二十七條　有下列情形之一的房屋不得出租:

　　(一)未依法取得房屋所有權(quán)證的;

　　(二)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

　　(三)共有房屋未取得共有人同意的;

　　(四)權(quán)屬有爭議的;

　　(五)屬于違法建筑的;

　　(六)不符合安全標準的;

　　(七)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;

　　(八)法律、法規(guī)禁止出租的其他情形。

　　第二十八條　房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)應當按《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定辦理注冊登記。

　　房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照三十日內(nèi)，應當分別到所在地的市、縣土地管理部門、房產(chǎn)管理部門和物價部門登記備案。

　　全省房地產(chǎn)價格評估人員專業(yè)資格認證工作，由省建設行政主管部門和人事行政主管部門負責。

　　第五章　房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理

　　第二十九條　土地管理部門和房產(chǎn)管理部門依法核發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)屬證書，是房地產(chǎn)權(quán)利人依法經(jīng)營、使用或處分該房地產(chǎn)的唯一合法憑證。

　　土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書，分別由省土地管理部門和建設行政主管部門統(tǒng)一印制。

　　第三十條　以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應當向縣級以上人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)土地管理部門核實，由本級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。

　　第三十一條　在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，在取得商品房竣工驗收證明之日起三個月內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當憑土地使用權(quán)證書及有關(guān)文件向所在地的市、縣房產(chǎn)管理部門申請登記，由市、縣房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。

　　第三十二條　已確認權(quán)屬的房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓(買賣、贈與、交換、繼承)、析產(chǎn)和合并或者由企業(yè)投資入股、聯(lián)營、兼并等變更及現(xiàn)狀變更時，應當向市、縣房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級土地管理部門核實，由本級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。

　　第六章　法律責任

　　第三十三條　違反本辦法，將未經(jīng)驗收或驗收不合格的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或交付使用的，由市、縣建設行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，可以并處開發(fā)投資額1%到5%的罰款。

　　第三十四條　違反本辦法，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未到建設行政主管部門確定資質(zhì)等級和業(yè)務范圍，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務或不按資質(zhì)等級和業(yè)務范圍擅自擴大業(yè)務范圍的，由市、縣建設行政主管部門處以開發(fā)投資額1%到5%的罰款。

　　第三十五條　違反本辦法，不申請房地產(chǎn)交易登記，不申報房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓成交價、瞞報或者作不實申報的，由市、縣房產(chǎn)管理部門責令限期補辦登記手續(xù)、申報成交價，可以并處罰款。屬于未申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押登記的，處以房地產(chǎn)評估價格1%至5%的罰款;屬于未申請房屋租賃登記的，處以月租金十倍以下的罰款;屬于未申報成交價的，處以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)評估價格1%至2%的罰款。

　　第三十六條　違反本辦法，未付清土地使用權(quán)出讓金未取得土地使用權(quán)證書，或者未按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以并處出讓金額5%至10%的罰款。

　　第三十七條　違反本辦法第二十條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權(quán)出讓金，沒收違法所得，可以并處其出讓金額5%至10%的罰款。

　　第三十八條　違反本辦法的規(guī)定預售商品房的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可以并處預售商品房價格1%至2%的罰款。

　　第三十九條　違反本辦法，未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務業(yè)務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產(chǎn)中介服務業(yè)務活動，沒收違法所得，可以并處一萬元至五萬元的罰款。

　　違反本辦法，取得營業(yè)執(zhí)照后未分別到土地管理部門、房產(chǎn)管理部門和物價部門登記備案的，不得從事房地產(chǎn)中介服務業(yè)務，其中介服務業(yè)務行為無效。

　　第四十條　違反本辦法，未進行房地產(chǎn)權(quán)屬登記的，分別由市、縣房產(chǎn)管理部門、土地管理部門責令限期補辦登記手續(xù)，并處以房地產(chǎn)評估價格5%的罰款。

　　當事人利用非法手段獲得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，由發(fā)證機關(guān)收回房地產(chǎn)權(quán)屬證書或宣布其房地產(chǎn)權(quán)屬證書作廢，并處以五千元至一萬元的罰款。造成他人損失的，應負賠償責任。違法印制、仿冒、偽造房地產(chǎn)權(quán)屬證書構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任。

　　第四十一條　房產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)，利用職務上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益的，沒收違法所得，并按照情節(jié)，給予行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第四十二條　當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或提起行政訴訟。逾期不申請復議，不起訴又不履行的，由作出處罰決定的機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。

　　第七章　附則

　　第四十三條　在城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、交易活動以及實施房地產(chǎn)管理，參照本辦法執(zhí)行。

　　機關(guān)、團體、企業(yè)事業(yè)單位內(nèi)部住房制度改革按國務院有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第四十四條　本辦法的具體應用問題由省人民政府負責解釋。

　　第四十五條　本辦法自公布之日起施行。