《湖南省實(shí)施<物業(yè)管理?xiàng)l例)辦法》已經(jīng)2012年9月11日省人民政府第114次常務(wù)會(huì)議通過，現(xiàn)予公布，自2013年1月1日起施行。

　　二O一二年十一月二十七日

湖南省實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》辦法

　　第一章　總則

　　第二章　前期物業(yè)管理

　　第三章　業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

　　第四章　物業(yè)管理服務(wù)

　　第五章　物業(yè)的使用和維護(hù)

　　第六章　附則

第一章　總則

　　第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他物業(yè)相關(guān)人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合我省實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條　物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以人為本，實(shí)行業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理相結(jié)合的原則。

　　第三條　省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。市州、縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　縣級以上人民政府公安、民政、財(cái)政、環(huán)境保護(hù)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、工商行政管理、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、物價(jià)等有關(guān)部門按照各自職責(zé)，依法做好與物業(yè)管理相關(guān)的工作。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會(huì)，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督物業(yè)管理工作。

　　第四條　縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)的社會(huì)化、專業(yè)化、市場化，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。

　　物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，接受行業(yè)主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，制定行業(yè)行為規(guī)范，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務(wù)。

第二章　前期物業(yè)管理

　　第五條　物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，并考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)和管理等因素。

　　第六條　新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案，并在商品房買賣合同中明示。

　　已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定的物業(yè)管理區(qū)域，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府向物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　第七條　原物業(yè)管理區(qū)域分立或者合并的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已入住面積和已入住戶數(shù)比例均達(dá)到50%以上的業(yè)主同意，由物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門重新劃分登記，并予以公告。

　　第八條　城鄉(xiāng)規(guī)劃、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門審查住宅建設(shè)工程項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)，應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)對配套建筑物、共用設(shè)施設(shè)備配置及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的意見。

　　第九條　住宅建設(shè)工程項(xiàng)目交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照項(xiàng)目合同的約定，配置物業(yè)管理用房和供水、供電、供氣、供熱、通信、網(wǎng)絡(luò)、有線電視、郵 政、消防，以及道路、園林綠化、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)、安全監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備及獨(dú)立的計(jì)量器具，并在物業(yè)承接查驗(yàn)后，將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約及物業(yè)查驗(yàn)情 況報(bào)物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，共用設(shè)施設(shè)備的專業(yè)經(jīng)管單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相關(guān)管線、設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，服務(wù)到最終用戶，履行與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，保證服務(wù)質(zhì)量。

　　第十條　新建物業(yè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配置物業(yè)管理用房，用于客服接待、項(xiàng)目資料保存、工具物料存放、值班備勤、業(yè)主委員會(huì)辦公等事項(xiàng)。物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)在房屋買賣合同中明示。

　　物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，不得改變物業(yè)管理用房的用途。

　　第十一條　物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)配置：

　　[一)建筑面積按照不少于建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積2‰的比例配置，最少不低于50平方米；

　　[二)地面以上具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能的獨(dú)立成套裝修房屋；沒有配置電梯的物業(yè)管理用房，其所在樓層不得高于4層、低于1層。

　　市州人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以根據(jù)前款規(guī)定的物業(yè)管理用房標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況確定具體標(biāo)準(zhǔn)。

　　第十二條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的車位、車庫，建設(shè)單位可以附贈(zèng)給業(yè)主；出售或者出租車位、車庫的，業(yè)主享有優(yōu)先權(quán)。利用業(yè)主共有的道路或者其他場地建設(shè)的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得附贈(zèng)、出售或者出租。

　　車位、車庫出售或者出租的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與業(yè)主簽訂買賣合同或者租賃合同。

　　車位、車庫滿足業(yè)主需求后剩余出租的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示，租賃合同期限最長不得超過6個(gè)月。車位、車庫租賃合同復(fù)印件應(yīng)當(dāng)送交物業(yè)服務(wù)企業(yè)存檔，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)使用人有權(quán)查詢。

　　第十三條　建設(shè)單位在與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明示物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的配套建筑物、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理用房、車位和車庫的所有權(quán)或者使用權(quán)。

　　第十四條　住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請房屋預(yù)售許可證前，通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。分期開發(fā)項(xiàng)目的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具有承接項(xiàng)目開發(fā)總建筑面積的相應(yīng)資質(zhì)等級。

　　有下列情形之一的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

　　(一)投標(biāo)人少于3人；

　　(二)多層物業(yè)總建筑面積少于3萬平方米，或者單棟高層物業(yè)總建筑面積少于1萬平方米，或者多層、高層混合物業(yè)總建筑面積少于2萬平方米。

　　第十五條　鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。建設(shè)單位組織工程竣工驗(yàn)收和分戶驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與。

　　鼓勵(lì)建設(shè)單位為前期物業(yè)管理提供經(jīng)營用房或者資金支持。

　　第十六條　分期開發(fā)的物業(yè)，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)開發(fā)進(jìn)度和交付使用條件，分期承接查驗(yàn)。建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接最后一期物業(yè)時(shí)，辦理物業(yè)整體項(xiàng)目交接手續(xù)。

　　物業(yè)承接查驗(yàn)費(fèi)用由建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　物業(yè)承接查驗(yàn)的具體辦法，由省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門按照國家有關(guān)規(guī)定另行制定。

第三章　業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

　　第十七條　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有法定權(quán)利，履行法定義務(wù)。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。

　　第十八條　同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共同成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

　　符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)：

　　[一)交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積50%以上；

　　[二)首次交付使用的物業(yè)專有部分面積已滿2年且交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積30%以上。

　　業(yè)主總?cè)藬?shù)不足20人的，經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

　　第十九條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

　　占業(yè)主總?cè)藬?shù)10%以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書面申請。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到成立業(yè)主大會(huì)的書面請求之日起60日內(nèi)，組織、指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組。

　　第二十條　業(yè)主大會(huì)籌備組由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集業(yè)主、建設(shè)單位、社區(qū)居民委員會(huì)的代表協(xié)商組建。

　　業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會(huì)籌備組成立之日起7日內(nèi)向業(yè)主大會(huì)籌備組提供業(yè)主名冊、物業(yè)專有部分面積、建筑物總面積等資料。

　　第二十一條　業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

　　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會(huì)籌備組成立之日起6個(gè)月內(nèi)召開。

　　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案進(jìn)行表決。

　　第二十二條　業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將下列選舉資料報(bào)物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：

　　[一)業(yè)主大會(huì)籌備組出具的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告；

　　[二)業(yè)主大會(huì)決議；

　　[三)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　　[四)業(yè)主委員會(huì)委員名單。

　　業(yè)主委員會(huì)選舉情況備案后7日內(nèi)，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面通報(bào)物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會(huì)。

　　前款第[二)、[三)、[四)項(xiàng)之一內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)另行備案。

　　第二十三條　業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依據(jù)業(yè)主委員會(huì)章程代表業(yè)主、業(yè)主大會(huì)依法履行職責(zé)，按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　第二十四條　業(yè)主委員會(huì)委員從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，但是不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議、違反管理規(guī)約的業(yè)主，不能作為業(yè)主委員會(huì)委員侯選人。

　　業(yè)主委員會(huì)委員的選舉、人數(shù)、構(gòu)成、任職條件、任期等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)委員資格終止：

　　[一)任職期限屆滿或者以書面方式提出辭職的；

　　[二)因房屋權(quán)屬變更，不再是業(yè)主的；

　　[三)喪失民事行為能力或者依法被限制人身自由的；

　　[四)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他財(cái)物，移交給業(yè)主委員會(huì)；拒不移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好移交工作

　　第二十五條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定定期召開。

　　有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

　　[一)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定或者20%以上的業(yè)主提議；

　　[二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

　　(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議職責(zé)的，縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其在30日內(nèi)召開；逾期不組織召開的，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，在30日內(nèi)組織召開。

　　第二十六條　召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前，將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程等事項(xiàng)書面通知全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的公示欄和其他顯著位置公告。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見形式。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議書面征求意見的，反饋意見的結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示30日以上，并告知業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料。

　　第二十七條　業(yè)主大會(huì)對業(yè)主投票權(quán)的計(jì)算方式有約定的，從其約定。未作約定的，按照業(yè)主戶數(shù)計(jì)算，一戶計(jì)算為1票；建設(shè)單位未售出的物業(yè)專有部分，計(jì)算為1票。

　　第二十八條　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，明確委托權(quán)限、期限和內(nèi)容。

　　業(yè)主可以以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日以前，對業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表業(yè)主的意見；需要投票表決的，表決票應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人簽字后，委托業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票。I

第四章　物業(yè)管理服務(wù)

　　第二十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的資質(zhì)等級承接物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)。

　　第三十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的縣市區(qū)或者市州人民政府房地產(chǎn)行政主管部門定期報(bào)送信用、統(tǒng)計(jì)等相關(guān)資料。

　　縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督管理，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)、注冊物業(yè)管理師和項(xiàng)目經(jīng)理人的信用檔案，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)提高服務(wù)水平。

　　第三十一條　業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有法人資格和相應(yīng)資質(zhì)等級，并按照物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定提供服務(wù)。

　　第三十二條　物業(yè)管理服務(wù)實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理人制度。物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的主要負(fù)責(zé)人為項(xiàng)目經(jīng)理人。

　　物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理人制度的具體辦法，由省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門按照國家有關(guān)規(guī)定另行制定。

　　第三十三條　從事物業(yè)管理服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定選聘物業(yè)管理服務(wù)人員，加強(qiáng)對物業(yè)管理服務(wù)人員的培訓(xùn)和履職監(jiān)管。

　　第三十四條　業(yè)主大會(huì)決定聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的下列內(nèi)容應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過，但是業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定的除外：

　　[一)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)；

　　[二)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及服務(wù)費(fèi)用；

　　[三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護(hù)；

　　[四)合同期限；

　　[五)違約責(zé)任。

　　第三十五條　物業(yè)服務(wù)主要包括下列事項(xiàng)：

　　[一)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)；

　　[二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共綠化、環(huán)境衛(wèi)生的管理和維護(hù)；

　　[三)車輛停放管理；

　　[四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防、安全防范、應(yīng)急救助的協(xié)助和維護(hù)；

　　[五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對禁止行為的告知、勸阻、報(bào)告等義務(wù)；

　　[六)物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)方案的制定及費(fèi)用的賬務(wù)管理；

　　[七)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案資料保管；

　　[八)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)委托的其他物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。

　　第三十六條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院、省和市州人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門制定的收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　制定和修改物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，應(yīng)當(dāng)廣泛聽取社會(huì)公眾的意見。

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　第三十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)送物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地的縣市區(qū)或者市州人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　第三十八條　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)，決定續(xù)聘或者選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)的決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿30日前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起15日內(nèi)撤出物業(yè)管理區(qū)域，并配合新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接手續(xù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個(gè)月前書面告知業(yè)主委員會(huì)；沒有業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿3個(gè)月前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并書面告知物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

　　第三十九條　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，合同當(dāng)事人一方提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月告知對方當(dāng)事人。

　　第四十條　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者依法終止的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)交接下列事項(xiàng)：

　　[一)移交物業(yè)承接驗(yàn)收和運(yùn)行管理、養(yǎng)護(hù)、維修資料；

　　[二)移交物業(yè)共用部位；

　　[三)結(jié)清相關(guān)費(fèi)用；

　　[四)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他事項(xiàng)。

　　原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。

　　第四十一條　建立健全物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。有下列事項(xiàng)之一的，可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和有關(guān)部門、社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的代表共同協(xié)商解決：

　　[一)業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)；

　　[二)業(yè)主委員會(huì)換屆；

　　[三)履行物業(yè)服務(wù)合同的重大爭議；

　　[四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更交接；

　　[五)其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)管理事項(xiàng)。

　　縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理制度，及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。

　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)管理主管部門和社區(qū)居民委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督，依法履行自治管理職責(zé)，配合、協(xié)助有關(guān)部門、社區(qū)居民委員會(huì)共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。

第五章　物業(yè)的使用和維護(hù)

　　第四十二條　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，按照規(guī)劃建設(shè)的房屋、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及配套建筑物，不得改變使用用途。因特殊情況確需改變使用用途的，應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約的規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)及有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

　　第四十三條　業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租房屋、車庫、車位等物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同、有關(guān)費(fèi)用交納情況等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓或者出租相關(guān)事項(xiàng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋、車庫、車位等物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)單位結(jié)清相關(guān)費(fèi)用。

　　第四十四條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家和省規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　建設(shè)單位可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托合同，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)物業(yè)保修有關(guān)事項(xiàng)，并向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的報(bào)酬。

　　第四十五條　建立健全物業(yè)專項(xiàng)維修資金制度，實(shí)施物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。

　　物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存、使用，應(yīng)當(dāng)專戶存儲、專款專用，具體辦法由市州人民政府按照國家有關(guān)規(guī)定制定。

　　第四十六條　業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備損壞的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知專業(yè)經(jīng)營單位進(jìn)行維護(hù)、更新。

　　對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修作業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。

第六章　附則

　　第四十七條　業(yè)主自行管理物業(yè)的，參照本辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第四十八條　本辦法自2013年1月1日起施行。