（2001年7月26日蘭州市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議通過　2001年9月28日甘肅省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十四次會議批準）

　　第一章　總　則

　　第二章　業(yè)主自治管理組織與物業(yè)管理企業(yè)

　　第三章　物業(yè)管理權(quán)的移交與物業(yè)維護管理

　　第四章　物業(yè)管理費用的籌集、管理與使用

　　第五章　法律責任

　　第六章　附　則

第一章　總　則

　　第一條　為規(guī)范城市住宅小區(qū)物業(yè)管理，保障住宅小區(qū)房屋及公共配套設(shè)施的正常使用，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)建文明、安全、整潔、方便的居住環(huán)境，根據(jù)本市實際，制定本辦法。

　　第二條　本市城區(qū)內(nèi)的住宅小區(qū)物業(yè)管理適用本辦法。

　　第三條　本辦法所稱住宅小區(qū)，是指本市城區(qū)內(nèi)以住宅為主，并有相應(yīng)配套共用設(shè)施設(shè)備的居住區(qū)。

　　本辦法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的住宅小區(qū)內(nèi)各類房屋、建筑及附屬設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。

　　本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。

　　本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。

　　本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主自治管理組織委托，根據(jù)物業(yè)管理委托合同，對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、治安和環(huán)境衛(wèi)生等進行有償服務(wù)的行為。

　　第四條　蘭州市房地產(chǎn)行政主管部門負責本市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，其主要職責是：

　　（一）貫徹執(zhí)行有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章；

　　（二）檢查、指導(dǎo)和監(jiān)督全市物業(yè)管理工作；

　　（三）審查物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)；

　　（四）審查批準物業(yè)管理中房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的使用。

　　規(guī)劃、建設(shè)、工商、公安、環(huán)保、物價等部門，以及市政、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、供水、供電、供氣、供熱等單位按其職責分工，做好物業(yè)管理和服務(wù)工作。

　　第五條　住宅小區(qū)物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的體制，積極推行物業(yè)管理的社會化、專業(yè)化、市場化。

第二章　業(yè)主自治管理組織與物業(yè)管理企業(yè)

　　第六條　住宅小區(qū)入住率達到百分之五十以上時，開發(fā)建設(shè)、售房單位應(yīng)在物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下，及時組織召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。

　　業(yè)主大會由住宅小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主或其委托的使用人組成。業(yè)主較多的可按一定比例推選代表，組成業(yè)主代表大會。

　　第七條　業(yè)主大會或業(yè)主代表大會一般每年召開一次，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議也可以臨時召開。

　　業(yè)主大會或業(yè)主代表大會應(yīng)當邀請住宅小區(qū)所在地居委會代表列席。

　　第八條　業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的主要職權(quán)是：

　　（一）選舉產(chǎn)生住宅小區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會），增補、罷免管委會組成人員；

　　（二）審議批準管委會章程和業(yè)主公約；

　　（三）決定關(guān)系業(yè)主利益或與物業(yè)管理有關(guān)的重大事項；

　　（四）監(jiān)督管委會的工作，聽取管委會的工作報告，改變或撤銷管委會不適當?shù)臎Q定；

　　（五）其他需由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定的事項。

　　第九條　管委會設(shè)主任一名，副主任一至二名，委員若干名。

　　管委會每屆任期三年，組成人員可以連選連任。

　　管委會選舉結(jié)果或變更情況，應(yīng)在三十日內(nèi)報物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　第十條　管委會是住宅小區(qū)業(yè)主自治管理物業(yè)的群眾組織，向業(yè)主大會或業(yè)主代表大會負責并報告工作。

　　管委會的權(quán)利：

　　（一）起草、修改管委會章程和業(yè)主公約；

　　（二）決定選聘、續(xù)聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)；

　　（三）審議物業(yè)管理企業(yè)的年度計劃和住宅小區(qū)管理服務(wù)的重大事項；

　　（四）監(jiān)督、檢查物業(yè)管理企業(yè)各項管理制度的實施和物業(yè)管理委托合同的執(zhí)行，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛。

　　管委會的義務(wù)：

　　（一）支持和幫助物業(yè)管理企業(yè)實施各項管理工作；

　　（二）接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督；

　　（三）接受物業(yè)管理行政主管部門、各有關(guān)行政管理部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。

　　第十一條　物業(yè)管理企業(yè)是具有獨立法人資格的經(jīng)濟實體。

　　物業(yè)管理企業(yè)的職責：

　　（一）根據(jù)物業(yè)管理委托合同，制定管理、服務(wù)方案，對住宅小區(qū)實施管理，提供服務(wù)；

　　（二）制止違反住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定和業(yè)主公約的行為；

　　（三）依照物價管理部門批準的收費標準，收取管理費用；

　　（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定及業(yè)主大會或業(yè)主代表大會授予的其他權(quán)利。

　　物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

　　（一）依法經(jīng)營，履行物業(yè)管理委托合同；

　　（二）接受物業(yè)管理行政主管部門、管委會、業(yè)主和使用人的監(jiān)督；

　　（三）服務(wù)收費應(yīng)當明碼標價，亮證收取，并定期公布收支情況；

　　（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第十二條　物業(yè)管理企業(yè)實行資質(zhì)認證和年檢制度。

　　物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)標準及資質(zhì)管理按國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第十三條　物業(yè)管理企業(yè)持《營業(yè)執(zhí)照》和《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》，方可接受物業(yè)管理委托。

　　第十四條　從事物業(yè)管理的工作人員，須取得物業(yè)管理行政主管部門核發(fā)的《物業(yè)管理人員上崗證》，方可上崗。

　　第十五條　物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)管理委托，必須與管委會簽訂書面物業(yè)管理委托合同。

　　物業(yè)管理委托合同使用建設(shè)部的示范文本，可根據(jù)實際增減有關(guān)內(nèi)容。

　　物業(yè)管理委托合同自訂立之日起，三十日內(nèi)由物業(yè)管理企業(yè)報物業(yè)管理行政主管部門備案。

第三章　物業(yè)管理權(quán)的移交與物業(yè)維護管理

　　第十六條　開發(fā)建設(shè)、售房單位應(yīng)自管委會選舉產(chǎn)生之日起，三十日內(nèi)向管委會移交物業(yè)管理權(quán)。應(yīng)當無償、完好地移交住宅小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場地和維修基金，以及住宅小區(qū)地下管網(wǎng)、單體建筑。附屬設(shè)施設(shè)備的技術(shù)資料。

　　第十七條　開發(fā)建設(shè)、售房單位在移交物業(yè)管理權(quán)的同時，必須按住宅小區(qū)房屋總建筑面積千分之一的比例（最低不少于二十平方米）無償提供物業(yè)管理用房。

　　未留有物業(yè)管理用房的，由開發(fā)建設(shè)、售房單位，提供相應(yīng)的物業(yè)管理用房資金。

　　第十八條　住宅小區(qū)物業(yè)管理移交前，其物業(yè)管理由開發(fā)建設(shè)單位和其委托的物業(yè)管理企業(yè)負責；公有房屋售房比例達不到物業(yè)管理移交條件的，由原產(chǎn)權(quán)單位管理。

　　第十九條　住宅小區(qū)房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護，由管委會委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一實施專業(yè)管理。

　　本條所稱房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，是指整幢房屋或整個單元業(yè)主共同使用的屋頂、基礎(chǔ)、承重構(gòu)件和墻壁、走道、樓梯、電梯、垃圾道以及供水、供熱、供電、供氣、排污、消防設(shè)施，道路、綠地等。

　　第二十條　住宅小區(qū)內(nèi)房屋自用部位和自用設(shè)備由業(yè)主管理，也可以由業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)管理。

　　業(yè)主對房屋自用部位和自用設(shè)備的管理和使用，不得危害物業(yè)或公共安全，不得損害他人利益。

　　第二十一條　住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)在保修期限內(nèi)的維修，按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　住宅小區(qū)內(nèi)供水、排污、供電、供熱、供氣、通訊、有線電視等設(shè)施的維修養(yǎng)護和故障排除，由有關(guān)部門和物業(yè)管理企業(yè)按其職責范圍負責。屬于有關(guān)部門負責的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時聯(lián)系解決。

　　第二十二條　住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使用人、物業(yè)管理企業(yè)均應(yīng)遵守下列規(guī)定：

　　（一）不得擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；

　　（二）不得占用、損壞房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或者移裝共用設(shè)施設(shè)備；

　　（三）不得在共用部位、場地搭建建筑物、構(gòu)筑物；

　　（四）不得從事污染環(huán)境的生產(chǎn)、經(jīng)營活動和法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定禁止的其他行為。

第四章　物業(yè)管理費用的籌集、管理與使用

　　第二十三條　住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費包括：

　　（一）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金；

　　（二）物業(yè)管理服務(wù)費；

　　（三）特約服務(wù)費；

　　（四）其他合法收入。

　　第二十四條　凡商品住房和公有住房出售都應(yīng)當建立房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金，專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。

　　商品住房的維修基金由開發(fā)建設(shè)單位按照省物業(yè)管理行政主管部門確定的比例繳納；公有住房出售后的維修基金由售房單位按多層住宅不低于售房款的百分之二十，高層住宅不低于售房款的百分之三十比例提取；購房個人按購房款百分之一的比例繳納。

　　開發(fā)建設(shè)單位繳納的維修基金屬全體業(yè)主所有；售房單位提取的維修基金屬售房單位所有；購房個人繳納的維修基金屬全體業(yè)主所有。

　　第二十五條　房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金由市物業(yè)管理行政主管部門，以住宅小區(qū)為單位設(shè)立專戶管理，專款專用，管委會申請使用，并接受財政部門的監(jiān)督。

　　第二十六條　業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時，其房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶；房屋建筑由于拆除等原因滅失的，其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金余額退還原售房單位和產(chǎn)權(quán)人。

　　第二十七條　住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費的收費標準，根據(jù)物業(yè)管理行政主管部門核定的住宅小區(qū)的規(guī)模、檔次、管理內(nèi)容、服務(wù)水平以及房屋類別，由物業(yè)管理企業(yè)報物價部門審批。收費標準以外的特約服務(wù)費，由當事人雙方商定。

　　物業(yè)管理服務(wù)費和特約服務(wù)費由物業(yè)管理企業(yè)管理，自主使用。

第五章　法律責任

　　第二十八條　開發(fā)建設(shè)、售房單位違反本辦法的規(guī)定，不按期移交物業(yè)管理權(quán)的，由物業(yè)管理行政主管部門責令其限期移交，移交前發(fā)生的物業(yè)管理費用，由開發(fā)建設(shè)、售房單位全額承擔。

　　第二十九條　物業(yè)管理企業(yè)有下列行為之一的，由物業(yè)管理行政主管部門給予處罰：

　　（一）未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書，擅自接受物業(yè)管理委托的，責令其停止業(yè)務(wù)活動，給予警告。沒收全部非法所得，并處2000元至10000元的罰款。

　　（二）年檢不合格的，責令其限期整改，整改后仍不合格或拒不接受年檢的，按管理權(quán)限吊銷資質(zhì)證書。

　　物業(yè)管理企業(yè)因違反合同，造成業(yè)主損失的，應(yīng)負賠償責任。

　　第三十條　業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)或者其他單位、個人違反本辦法第二十二條，按下列規(guī)定處罰：

　　（一）擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌，占用、移裝、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，在共用部位、場地搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由物業(yè)管理行政部門責令限期改正，恢復(fù)原狀或者賠償損失，可以并處500元以上5000元以下的罰款；

　　（二）從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動污染環(huán)境和法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定禁止的其他行為，由有關(guān)行政管理部門按照各自職責和相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定處罰。

　　第三十一條　物業(yè)管理企業(yè)不遵守國家規(guī)定或合同約定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準的，由物價管理部門依法予以處罰。

　　第三十二條　業(yè)主不按期繳納或拒繳物業(yè)管理費的，由物業(yè)管理企業(yè)督促限期繳納；逾期仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可向仲裁機關(guān)申請仲裁或向人民法院訴訟。

　　第三十三條　業(yè)主或使用人對房屋自用部分和自用設(shè)備管理使用不當，危害物業(yè)或公共安全、損害他人利益的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)予制止；造成物業(yè)損壞的，由責任人負責修復(fù)；造成損失的應(yīng)當賠償。

　　第三十四條　物業(yè)管理行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其管理機關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第三十五條　當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請復(fù)議，或者提起訴訟。

第六章　附　則

　　第三十六條　紅古區(qū)、永登縣、榆中縣、皋蘭縣的城鎮(zhèn)住宅小區(qū)，可參照本辦法執(zhí)行。

　　第三十七條　本辦法實施中的具體應(yīng)用問題，由市房地產(chǎn)行政主管部門負責解釋。

　　第三十八條　本辦法自公布之日起施行。